Der seit der Zinswende infolge des Ukraine-Kriegs und der Energiekrise strauchelnde Immobilienmarkt ist im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen weiter eingebrochen. Dies geht aus dem Immobilienbericht 2024 hervor, den die Schneider & Prell Immobilientreuhand AG aus Wolfratshausen nun veröffentlicht hat, auf Basis von Daten des Gutachterausschusses im Landkreis. Demnach ist die Anzahl der Verkäufe im Vorkrisen-Vergleich um 30 Prozent gesunken: von 1213 im Jahr 2020 auf 839 im Jahr 2023. Der Umsatz fiel gar um 45 Prozent von 864 Millionen Euro im Jahr 2021 auf nur noch 471 Millionen 2023. Für 2024 seien bis September lediglich 324 Kaufverträge im Landkreis erfasst worden, bei einem Geldumsatz von 176 Millionen Euro. „Es bleibt daher wenig Hoffnung, dass der Landkreis dem bayernweiten Trend mit leichten Anstiegen der Zahlen folgt“, lautet das Fazit. Signifikant seien die Städte Geretsried und Wolfratshausen. „Hier gab es bis Juli 2024 keinen einzigen Verkauf im Neubaubereich von Eigentumswohnungen.“
Zinswende, Kostensteigerungen beim Bau und ein Rückgang der Nachfrage brächten die Bauträger in eine schwierige Lage. „Auch private Häuslebauer scheuen noch das Bau- und Finanzrisiko und stellen den Traum vom neuen Eigenheim hinten an“, stellt Inhaber Peter Schneider, der als Sachverständiger selbst im Gutachterausschuss ist, im Bericht fest. „Dies hat zur Folge, dass die Bautätigkeit signifikant reduziert wird.“ Deutlich spiegelt sich das bei den Baugenehmigungen im Landkreis wider. Die im Bericht tabellarisch aufgeführten Zahlen des Kreisbauamts zeigen einen jahrelangen kontinuierlichen Anstieg auf 721 im Jahr 2021, gefolgt von Einbrüchen: um 16 Prozent auf 598 im Jahr 2022 und dann erneut um 17 Prozent auf 496 im Jahr 2023. „Für 2024 wird ein weiterer Rückgang von circa fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr erwartet“, heißt es.
Der schwächelnde Kaufmarkt treibt die Mieten nach oben
Sinkende Kaufpreise seien seit Mitte 2022 spürbar, ab Herbst 2023 seien diese nach Auswertung des IVD-Instituts auch für Neubauten zu verzeichnen. Die Preise für gebrauchte Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen im Landkreis seien seit Mitte 2022 gesunken – auf aktuell durchschnittlich 727 000 Euro für eine Doppelhaushälfte und rund 4600 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung im Bestand. Der Einbruch im Neubaubereich sei „etwas zeitversetzt“ von 2023 auf 2024 feststellbar gewesen. So seien im ersten Halbjahr 2024 im Durchschnitt rund 1,14 Millionen Euro für eine neu errichtete Doppelhaushälfte und circa 7800 Euro pro Quadratmeter einer Neubau-Eigentumswohnung bezahlt worden.

Die Entwicklungen auf dem Kaufmarkt haben dem Bericht zufolge auch große Auswirkungen auf den Mietmarkt, auf den viele potenzielle Kaufinteressenten drängten, die wegen der schwierigen Finanzierungslage auf den Erwerb einer Immobilie verzichteten. „Die Mietpreise zeigen im Gegensatz zu den Kaufpreisen weiterhin eine steigende Tendenz“, so das Fazit. Auch wegen des hohen Nachfragedrucks. „Die junge Generation sucht oft in Heimatnähe aufgrund der familiären Bindung, der sozialen Strukturen sowie des Arbeitsplatzes verzweifelt bezahlbaren Wohnraum“, stellen Schneider und seine Experten fest. „Die Mangelsituation wird durch den Zuzug von Fachkräften und Geflüchteten noch weiter verstärkt und führte erneut zu einem Ansteigen der Mieten.“ Diese können laut Bericht etwa in Bad Tölz oder Wolfratshausen schon 15 Euro pro Quadratmeter betragen, bei Top-Lagen und Neubauwohnungen auch deutlich mehr.
Am teuersten wohnt man in Icking, am günstigsten in Geretsried
Zur Preisentwicklung der Branche tragen auch die Bodenrichtwerte bei, die zum 1. Januar 2024 vom Gutachterausschuss des Landkreises festgesetzt wurden. „Diese Werte folgen der allgemeinen Marktentwicklung zeitversetzt“, heißt es dazu im Bericht. „Sie wurden aus den Verkäufen der Jahre 2022 und 2023 abgeleitet.“ Im Landkreis wurden die Bodenrichtwerte daher größtenteils um fünf Prozent gesenkt. In Geretsried um acht, in Icking und Wolfratshausen sogar um zehn Prozent. In Königsdorf, Greiling, Reichersbeuern, Sachsenkam und Wackersberg wurden die alten Bodenrichtwerte bestätigt. Nur in Münsing wurden die Werte um fünf Prozent erhöht.
Der 44 Seiten lange Bericht geht auch auf die aktuellen Kaufpreise in den einzelnen Gemeinden des Landkreises ein – auf Basis von eigenen Daten, wie Peter Schneider auf Anfrage erklärt. Diese spiegeln im Kern die Entwicklung der IVD-Analyse von Mitte Dezember wider, mit kleineren Abweichungen. Am teuersten wohnt man demnach in Icking, wo man für eine Doppelhaushälfte im Bestand zwischen 950 000 und 1,35 Millionen Euro hinlegen muss und ein Einfamilienhaus auch schon mal 2,3 Millionen kosten kann; dicht gefolgt von Münsing, wo die Preise etwas niedriger sind. Der Baugrund wird in beiden Gemeinden mit 900 bis 1250 Euro pro Quadratmeter beziffert. Am günstigsten zum Hausbesitzer werden kann man demnach in Geretsried, wo es laut Bericht ein Reihenmittelhaus in mittlerer bis guter Lage schon ab 550 000 Euro gibt. Vergleichsweise günstig sind auch Königsdorf und Dietramszell, wo Doppelhaushälften ab 600 000 Euro zu bekommen sind.

Unter den drei Städten hat Wolfratshausen ganz knapp die Nase vorn als teuerstes Pflaster, mit Baugrundpreisen zwischen 950 und 1250 Euro pro Quadratmeter, in Toplagen auch 1350 Euro. Ein Einfamilienhaus ist dort zwischen 850 000 und 1,1 Millionen Euro wert, in Bestlage bis zu 1,3 Millionen. Dicht dahinter rangiert Bad Tölz, wo der Quadratmeter Baugrund zwischen 800 und 1100 Euro kostet, in Bestlage 1300 Euro. Ein Einfamilienhaus dort wird mit Preisen zwischen 850 000 und 1,1 Millionen Euro beziffert, in Top-Lagen sogar bis 1,45 Millionen. Am günstigsten sind die Preise in der bevölkerungsreichsten und jüngsten Stadt im Landkreis: In Geretsried kostet der Baugrund zwischen 750 und 1000 Euro pro Quadratmeter (in Bestlage auch 1150 Euro), das Einfamilienhaus ist für Preise zwischen 700 000 und 980 000 Euro zu bekommen, kann aber in Top-Lage auch 1,1 Millionen und mehr kosten.
Am Ende seines Berichts zieht der Immobilienfachmann Peter Schneider ein optimistisches Fazit: „Es wird nicht mehr schlechter werden“, lässt er sich in einem Interview zitieren. Die Zinsentwicklung bleibe ein entscheidender Faktor für den Kaufmarkt, Experten gingen davon aus, dass sich die Zinsen 2025 zwischen 2,5 und drei Prozent stabilisieren werden, Käufer hätten sich auf die neue Lage eingestellt, die Nachfrage steige wieder. „Man sollte sich nicht zu sehr von aktuellen Wirtschaftsdaten und Negativschlagzeilen beeinflussen lassen“, so Schneider. „Es gilt, wieder Vertrauen zu gewinnen – spätestens mit der nächsten Bundesregierung. Die eigene Immobilie war und ist immer noch die beste Wahl für die Altersvorsorge!“
Den vollständigen Marktbericht kann man online kostenlos herunterladen, unter https://www.schneider-prell.de/marktbericht-wolfratshausen-2024/