München braucht dringend Wohnraum. Im Fokus steht die Sanierung im Bestand, denn nur ein Prozent des städtischen Wohnungsangebots sind Neubauten. Doch Sanierungen und Modernisierungen sind teuer und ziehen oft eine erhebliche Erhöhung der Mieten nach sich, weil elf Prozent der Modernisierungskosten vom Eigentümer auf die jährlichen Mieten umgelegt werden dürfen. Und das bislang ohne Kappungsgrenze oder eine Miethöhenbegrenzung durch einen Mietspiegel. Nicht selten werden deshalb Mieter aufgrund von Modernisierungen aus ihren Wohnungen vertrieben.
Ein Pilotprojekt will dem nun entgegenwirken. In Neuaubing und der Siedlung am Westkreuz, das mit seinen Wohnbauten aus den Sechziger-, Siebziger- und Achtzigerjahren eines der größten energetischen Sanierungsgebiete Deutschlands darstellt, startet jetzt modellhaft die Sanierung von vier bis sechs Wohngebäuden mit einer Gesamtwohnfläche von rund 20 000 Quadratmetern. Diese Häuser sollen mit Hilfe einer Wärmedämmung der Gebäudehüllen, des Einbaus neuer Fenster und Außentüren sowie einer neuen Heizung so modernisiert werden, dass sie danach dem Energiestandard eines Effizienzhauses 100 entsprechen. Geplant ist zudem der Anschluss an die Fernwärme. Derzeit werden im Untersuchungsgebiet rund 78 Prozent der Wohnungen mit fossilen Brennstoffen wie Gas und Heizöl beheizt. Nur wenn die Pilotphase erkennen lässt, dass es möglich ist, bis zum Jahr 2030 die CO₂-Emissionen um 50 Prozent und bis 2050 um 80 Prozent im Sanierungsgebiet zu reduzieren, besteht die Chance, dieses Modell langfristig auch auf andere Viertel zu übertragen.
Für eine energetische Sanierung gibt es Fördergelder vom Bund, etwa von der Kreditanstalt für Wiederaufbau oder dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, aber auch von der Stadt, beispielsweise aus dem Förderprogramm für Energieeinsparung. Bis Januar 2019 sind außerdem Sondermittel aus dem europäischen Projekt "Smarter Together" verfügbar. Finanzspritzen aus diesen Töpfen sind von den Eigentümern primär abzurufen, erst danach darf im Pilotgebiet auf einen Zuschuss aus dem neuen "Förderprogramm Energetische Bestandssanierung" zurückgegriffen werden. Knapp 1,49 Millionen Euro stehen für die neu zu erprobende Städtebauförderung bis 2020 in Neuaubing-Westkreuz bereit: Bund und Land beteiligen sich an den Kosten mit jeweils 30 Prozent, die Stadt übernimmt 40 Prozent.
"Eine speziell abgestimmte kommunale Förderung", heißt es in der Beschlussvorlage zum Start der Pilotphase, der der Stadtrats-Planungsausschuss jetzt zugestimmt hat, sei "in der Lage, sowohl Eigentümer älterer Immobilien bei der energetischen Sanierung ihrer Gebäude zu unterstützen" als auch "die finanzielle Mehrbelastung der Mieterschaft so gering wie möglich zu halten". Indem "umlagefähige Investitionskosten so weit reduziert werden, dass eine Warmmietenstabilität erreicht werden kann". Möglich seien zudem Steuerbegünstigungen, aber auch diese geknüpft an eine "sozialverträgliche Ausgestaltung der Miete".
Wer als Wohnungseigentümer auf diese neue Fördermöglichkeit zurückgreift - bezuschusst werden maximal 40 000 Euro pro Apartment - akzeptiert also zugleich Richtlinien, die die Miethöhe und das Kündigungsrecht regeln. Konkret bedeutet das: Die elfprozentige Modernisierungsumlage, die die Bestandsmiete bei Wohnungen nach einer Modernisierung bislang um ein Vielfaches erhöhen kann, darf bei diesem Modell nicht voll geltend gemacht, sondern muss um die Gesamtfördersumme reduziert werden. Und falls es sich um eine Gewerbeeinheit handelt, hat sich die Miete nach einer Modernisierung "an der Leistungsfähigkeit des gewerblichen Mieters" zu orientieren. Die spätere Miethöhe muss dann schon vor der Sanierung "einvernehmlich" festgelegt werden. Gekündigt werden darf den Mietern außerdem frühestens nach zehn Jahren.