Wohnen Wo die Immobilienpreise um München noch nicht explodieren

Einfamilienhäuser wie hier in einem Neubaugebiet in Emmering sind etwas günstiger als an Orten im Münchner Umland mit direktem S-Bahn-Anschluss.

(Foto: Johannes Simon)
  • Sowohl auf dem Kaufmarkt als auch auf dem Mietmarkt steigen die Preise im Münchner Umland deutlich schneller als in München.
  • Von den Mietpreisanstiegen im Halbjahresvergleich sind besonders die Kreisstädte Ebersberg, Freising und Erding betroffen.
  • Günstiger werde es dem IVD-Institut zufolge für Mieter und Käufer lediglich an Orten, die zwischen den S-Bahn-Ästen liegen.
Von Anna Hoben

Relativ günstig wohnen im Umland? Das war vielleicht einmal. Die Landeshauptstadt wächst, und mit ihr wachsen die Immobilienpreise, eben auch im Umland. "Von der Sogwirkung Münchens sind die Umlandgemeinden und speziell deren Immobilienmärkte stark betroffen", sagte Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, bei der Vorstellung seines halbjährlichen Spezialmarktberichts für das Umland am Montag.

Sowohl auf dem Kaufmarkt als auch auf dem Mietmarkt steigen die Preise demnach deutlich schneller als in München. Kaufpreise wiederum steigen noch schneller als Mietpreise; die Schere zwischen beiden geht auch im Umland immer weiter auseinander, allerdings nicht ganz so sehr wie in der Landeshauptstadt. Doppelhaushälften entwickeln sich laut IVD-Institut "immer mehr zum Renner". In der Kreisstadt Freising zogen deren Preise mit 12,9 Prozent zwischen Herbst 2016 und Frühjahr 2017 am meisten an. Kaufpreise für Eigentumswohnungen stiegen im selben Zeitraum in den Kreisstädten Erding (plus 15,9 Prozent), Dachau (plus 13,8 Prozent), Starnberg (plus 9,7 Prozent) und Fürstenfeldbruck (plus 6,7 Prozent) besonders stark an.

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In Erding kostete eine Eigentumswohnung aus dem Bestand im Durchschnitt 3650 Euro pro Quadratmeter, in Dachau 3500 Euro, in Starnberg 5100 Euro und in Fürstenfeldbruck 3400 Euro. Zum Vergleich: Die Preise in München stiegen im selben Zeitraum um 4,5 Prozent, hier zahlten Käufer im Durchschnitt 5850 Euro pro Quadratmeter.

Von den Mietpreisanstiegen im Halbjahresvergleich sind besonders die Kreisstädte Ebersberg, Freising und Erding betroffen. So zahlten Mieter in Ebersberg für eine Bestandswohnung mit gutem Wohnwert im Frühjahr durchschnittlich 12,8 Prozent mehr als noch ein halbes Jahr zuvor. In Freising wurden 8,7 Prozent mehr fällig, in Erding 3,3. Bei Neuvertragsmieten ist Ebersberg die günstigste Kreisstadt, mehr als 70 Prozent der Mieten liegen bei weniger als elf Euro pro Quadratmeter. In Erding trifft dies auf knapp die Hälfte der Wohnungen zu, in Freising auf 38 Prozent. In Ebersberg, Erding, Freising und Fürstenfeldbruck ist im Vergleich zu anderen Kreisstädten der Anteil von Mieten über 15 Euro pro Quadratmeter am moderatesten.

Analysiert man die Entwicklung über einen längeren Zeitraum von fünf Jahren hinweg, zeigt sich, dass die Kaufpreise in allen Kreisstädten fast ausnahmslos um mindestens 30 Prozent gestiegen sind. In Erding beispielsweise sind Eigentumswohnungen aus dem Bestand seit dem Frühjahr 2012 um 74 Prozent teurer geworden. In Dachau betrug der Anstieg 63 Prozent, genau wie in München. Bei Mietwohnungen aus dem Bestand sind die Anstiege im Vergleich verhaltener. Hier werden die stärksten Zunahmen in Erding (44 Prozent) sowie in Freising und Ebersberg mit je 39 Prozent gemessen. Ein Ende des Aufwärtstrends ist indes nicht abzusehen. "Ich befürchte, dass bei den Mietpreisen noch viel Luft nach oben ist", so etwa die Einschätzung des Maklers Christoph Hepting zu Freising. In Fürstenfeldbruck (18 Prozent) und Starnberg (22 Prozent) sind die Mieten am wenigsten gestiegen.

Generell gilt beim Wohnen nach wie vor: je weiter entfernt von München, desto günstiger. Allerdings halten sich die Unterschiede "in deutlichen Grenzen", so Immobilienexperte Kippes - und wer nach München pendelt, müsse ja auch die Fahrtkosten mit berechnen. Zudem wird das Angebot auch im Umland knapper. In den vergangenen Jahren wurde vor allem im gehobenen Segment gebaut. "Das Angebot im einfachen und mittleren Preissegment hat sich eher ausgedünnt."

In Gemeinden mit eigener S-Bahn-Haltestelle ist Wohnen teurer als in jenen, die zwischen den S-Bahn-Ästen liegen. Das liegt laut IVD-Institut nicht nur an der schlechteren Erreichbarkeit, sondern auch daran, dass viele Kaufwillige solche Orte, die nicht auf S-Bahn-Plänen auftauchen, gar nicht in ihre Entscheidung einbeziehen. Dabei sei dies sinnvoll, so Kippes. Er empfiehlt, auch in Orten wie Emmering Ausschau zu halten, von wo aus der Bahnhof Fürstenfeldbruck genauso schnell zu erreichen sei wie von der Brucker Innenstadt aus.

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