Wohnen: Streit um Mieterschutz

Gilt die Erhaltungssatzung künftig in ganz Müchen? Wohnungskonzerne warnen die Stadt vor "unzulässigem" Vorgehen

"Wir brauchen Partnerschaft und Verhandlungen auf Augenhöhe": Angesichts der politischen Diskussion um Erhaltungssatzungen und kommunale Vorkaufsrechten fordert Andreas Eisele, Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) in Bayern, den Münchner Stadtrat zu einem Umdenken auf. Dessen Pläne für eine Ausweitung der Erhaltungssatzung auf das gesamte Stadtgebiet seien "nicht nur ein politischer und ökonomischer Irrweg, sondern auch rechtlich unzulässig", sagte Eisele am Dienstag bei der Vorstellung eines Rechtsgutachtens, mit dem der BFW Bayern den Augsburger Jura-Professor Martin Kment beauftragt hatte.

Die in der Koaltionsvereinbarung von Grün-Rot angestrebte Ausweitung der Erhaltungssatzungen auf das ganze Stadtgebiet ist bisher nicht umgesetzt, dazu fehlt es an den rechtlichen Voraussetzungen. Allerdings berührt das "Baulandmobilisierungsgesetz", eine Reform des Baugesetzbuches, die der Bundestag im Frühjahr verabschiedet hat und die Ende Juni in Kraft getreten ist, Aspekte, die bisher über Erhaltungssatzungen geregelt werden. Die Gesetzesreform ermöglicht unter anderem, dass ein Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen, das bisher nur in Stadtvierteln mit Erhaltungssatzung greift, künftig auf die ganze Stadt ausgeweitet werden kann. Eine Voraussetzung für die Ausweitung gemäß dem neuen Gesetz ist, dass das jeweilige Bundesland die Kommune zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt - was in Bayern noch aussteht und von der Staatsregierung auch noch nicht konkret avisiert wurde.

Martin Kment urteilt in seinem Gutachten, das sich nur am Rande mit dem "Baulandmobilisierungsgesetz" beschäftigt: "Reinen Mieterschutz zu betreiben oder Lücken des sozialen Mietrechts zu schließen" seien "keine Anliegen des städtebaulich ausgerichteten Paragrafen 172 im Baugesetzbuch", in dem die Erhaltungssatzung geregelt ist. "Erhaltungssatzungen können nicht auf das gesamte Stadtgebiet oder Teile des Stadtgebiets pauschal ausgedehnt werden; ein derart weitreichender Einsatz dieses Instruments des speziellen Städtebaurechts ist rechtlich unzulässig", schreibt Kment weiter.

Diese Lesart läuft allerdings dem politischen Willen, der hinter dem Baulandmobilisierungsgesetz steht, zuwider. Insbesondere die SPD wollte damit mehr Mieterschutz ermöglichen. Münchens Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) bezeichnet das stadtweite Umwandlungsverbot als "einen großen Erfolg. Gerade für München ist diese Möglichkeit von zentraler Bedeutung, um die Verdrängung von Mieterinnen und Mietern zu bremsen und die Mieten bezahlbar zu halten".

Der BFW Bayern kritisiert auch die städtischen Vorkaufsrechte: "Nicht die Eigentumsverhältnisse von Bauland sind das Problem, sondern seine fehlende Verfügbarkeit durch mangelnde Ausweisung", sagt der Vorsitzende Eisele. Die Stadt müsse mehr Grundstücke für eine Bebauung ausweisen. "Erhaltungssatzungen können den angespannten Mietmarkt nicht in ein Gleichgewicht bringen", fährt Eisele fort. "Wir Unternehmer der mittelständischen Immobilienwirtschaft sitzen im gleichen Boot wie die Mieter. Unsere Mitgliedsunternehmen stehen als praxiserprobte und kompetente Partner an der Seite all jener, die zu günstigen Preisen wohnen wollen." Mitglieder des BFW sind die meisten großen privaten Münchner Wohnungsbau-Konzerne, etwa die Bayerische Hausbau, Baywobau, Büschl-Gruppe, aber auch kleinere Unternehmen.

Update: In einer früheren Version des Textes hieß es, dass mit dem "Baulandmobilisierungsgesetz" die Möglichkeit geschaffen werde, Erhaltungssatzungen auf das ganze Stadtgebiet auszuweiten. Tatsächlich aber schafft das Gesetz die Möglichkeit stadtweiter Umwandlungsverbote.