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Wohnen in München:Wie der Mietspiegel die Preise anheizt

Rückspiel ãSchwabinger 7Ò am 19. Juli: Musik- & Tanzdemonstration ãMEHR LÄRM FÜR MÜNCHEN Ð Gegen die Stilllegung der Stadt durch LuxussanierungenÒ. rund um die Münchner Freiheit

"Leben statt Luxus", wollen die Münchner.

(Foto: Florian Peljak)
  • Der neue Mietspiegel könnte den Preisanstieg auf dem Münchner Immobilienmarkt weiter anheizen. Vor allem in zentralen Lagen sind die ortsüblichen Vergleichsmieten teurer geworden
  • Die Durchschnittsmiete, berechnet aus sämtlichen Wohnlagen, liegt nun bei 10,73 Euro. Das sind immerhin sechs Prozent mehr als 2013.
  • Die Angaben im Mietspiegel sind relevant, weil Vermieter bei Preiserhöhungen darauf verweisen können. Die darin festgeschriebene ortsübliche Vergleichsmiete darf um maximal 20 Prozent überschritten werden.
  • Die Stadt München zeigt, welche Wohngegenden wie teuer sind - auf dieser Karte.

Wie der Mietspiegel die Stadt zerteilt

Zweimal 50 Quadratmeter, zweimal gute Wohnlage - und zweimal 641,50 Euro Miete. Im Mietspiegel 2013 waren die beiden Wohnungen in Schwabing und Trudering noch gleichauf. Inzwischen ist die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete für die Schwabinger Wohnung um 11,7 Prozent auf 716,50 Euro gestiegen. In Trudering hingegen müssen nach einem Plus von 4,5 Prozent "nur" 670,50 bezahlt werden. Theoretisch. Denn es handelt sich nicht um echte Wohnungen, sondern um Beispielrechnungen des Sozialreferats, das gerade den neuen Mietspiegel für 2015 erarbeitet hat. Und dabei feststellen musste, dass gute Wohnlage nicht gleich gute Wohnlage ist. Schwabing liegt halt doch zentraler als Trudering.

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Im neuen Mietspiegel, der in der kommenden Woche im Sozialausschuss des Stadtrats vorgestellt wird, ist München daher erstmals nicht mehr in vier, sondern in sechs Wohnlagen unterteilt. Der Trend ins Zentrum, idealerweise noch in Isarnähe und in ein Gründerzeithaus, hat zwei neue Kategorien erforderlich gemacht: zentrale Durchschnittslage und zentrale gute/beste Lage.

Letztere umfasst nahezu flächendeckend die Altstadt, das Lehel, Schwabing, die Maxvorstadt sowie das Gärtnerplatz- und Glockenbachviertel. Es ist die teuerste Wohnlage Münchens. Als zentrale Durchschnittslage werden die Häuser entlang großer Verkehrsschneisen sowie das südliche Bahnhofsviertel und Milbertshofen eingestuft.

Welche Viertel nicht mehr zentral liegen

Die von den meisten Münchnern als ziemlich zentral empfundenen Altbauquartiere Haidhausen, Au, Neuhausen und Westend fallen nicht unter die neuen Innenstadt-Kategorien. Sie laufen unterdurchschnittlich bis gut und sind damit im Durchschnitt je Quadratmeter um 92 Cent bis 1,53 Euro billiger als Schwabing und Co. Dezentral liegt auch die zweitteuerste Münchner Kategorie - es handelt sich um die klassischen Villenviertel in Bogenhausen, Nymphenburg und Pasing. Dort sind die Mieten im Schnitt nur um neun Cent je Quadratmeter günstiger als in einer zentralen Toplage.

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Allerdings sind diese Zahlen ein wenig trügerisch. Denn Einfamilienhäuser lassen sich nur begrenzt nach Mietspiegel-Kriterien einordnen, und die vielen selbstbewohnten Villen in Privatbesitz spielen bei der Berechnung logischerweise überhaupt keine Rolle. Auch die unterste Kategorie taucht in München nur noch selten auf, sie setzt Abgelegenheit, schlechte Verkehrsverbindungen und mangelhafte Einkaufsmöglichkeiten voraus. Ludwigsfeld zum Beispiel, das noch außerhalb des Autobahnrings liegt.

Durchschnittsmiete um sechs Prozent gestiegen

Die Münchner Durchschnittsmiete, berechnet aus sämtlichen Wohnlagen, liegt im neuen Mietspiegel bei 10,73 Euro. Das sind immerhin sechs Prozent mehr als 2013, seit 2011 beträgt das Plus sogar 9,6 Prozent. Allerdings ist die gesamtstädtische Durchschnittszahl nur begrenzt aussagekräftig, da die Wohnlagen wie auch die Ausstattung des Hauses bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine erhebliche Rolle spielen.

Prinzipiell gilt: je kleiner die Wohnung, desto höher der Preis je Quadratmeter. Besonders begehrt und deshalb auch teuer sind Neubauten. Es folgen die klassischen Altbauten mit ihren hohen Decken und Parkettfußböden. Am preisgünstigsten sind Häuser, die zwischen 1967 und 1977 errichtet wurden.

Wie der Mietspiegel entsteht - und wie er sich auswirkt

Der Mietspiegel dient nicht nur zur privaten Information über das Münchner Mietniveau, er ist ein offizielles Werk - mit großen Auswirkungen. Mieterhöhungen müssen vom Vermieter mit Verweis auf den Mietspiegel begründet werden. Die darin festgeschriebene ortsübliche Vergleichsmiete darf um maximal 20 Prozent überschritten werden - ein Wert, den die Bundesregierung auf zehn Prozent absenken will. Künftig soll sich auch bei einem Mieterwechsel die monatliche Zahlung am Mietspiegel orientieren. Geplant ist, dass der neue Vertrag die Vergleichsmiete maximal um zehn Prozent überschreiten darf. Hat der Vormieter allerdings schon mehr bezahlt als üblich, darf dem Vermieter kein Nachteil entstehen - eine Mietsenkung ist in solchen Fällen nicht vorgesehen.

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Damit der Mietspiegel solche offiziellen Aufgaben erfüllen kann, muss er nach bestimmten Kriterien erstellt sein. Am wichtigsten ist es, dass die Zahlen belastbar sind - was auch der Grund für die Einführung der neuen Innenstadt-Kategorien bei der Wohnlage ist. Denn bei der Analyse des Mietpreisniveaus haben die vom Sozialreferat beauftragten Experten herausgefunden, dass bei einem Festhalten an den bisherigen Kategorien die Zahlen verzerrt würden: Wohnungen in zentraler Lage wären im Mietspiegel billiger ausgewiesen gewesen als sie tatsächlich sind. Weiter draußen hingegen würde das amtliche Papier ein viel zu hohes Mietniveau vorgaukeln.

Wären die beiden 50-Quadratmeter-Wohnungen in Schwabing und Trudering weiterhin in derselben Kategorie, wären auch die Mieten weiterhin identisch. Und damit ein Durchschnittswert ohne Aussagekraft im Umlauf. Sobald auch der Stadtrat den Mietspiegel 2015 abgesegnet hat, gilt das Papier als "qualifiziert" - und damit als verbindlich.

Tatsächliche Preise liegen unter dem Mietspiegel

Die tatsächliche Höhe des Münchner Mietniveaus gibt das Werk aber trotzdem nicht wieder. Experten gehen davon aus, dass in Wahrheit deutlich niedrigere Mieten gezahlt werden. Schuld daran ist das Berechnungsmodell: Berücksichtigt werden stets nur neu abgeschlossene Verträge oder aber Mieterhöhungen aus den vergangenen vier Jahren. Aktuell also aus den Jahren 2010 bis 2013, die Daten wurden im Januar 2014 erhoben und anschließend in monatelanger Arbeit ausgewertet.

Wer schon sehr lange an derselben Adresse wohnt und seit 2010 keine Mieterhöhung ertragen musste, wird deshalb bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt. Gerade alte Mietverträge sind aber oft noch vergleichsweise günstig.

Mieterschützer beklagen diesen Zustand seit langem. Der Mietspiegel werde damit zu einem Instrument, die Preise noch künstlich nach oben zu schrauben. Auch Sozialreferentin Brigitte Meier distanziert sich im Vorwort zum neuen Mietspiegel von dieser gesetzlich vorgeschriebenen Praxis, die Stadt sehe dies sehr kritisch. Oberbürgermeister Dieter Reiter hat bereits in einem Brief an Bundesjustizminister Heiko Maas angemahnt, künftig auch Bestandsmieten zu berücksichtigen.

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