Wohnen in München: Mietsteigerung um 273 Prozent

Modernisierungen wie Wärmedämmung, größere Balkone oder ein Aufzug können den ursprünglichen Mietpreis oft mehr als verdoppeln.

(Foto: oh)

• In München nimmt die Zahl der Mieterhöhungen durch Modernisierungen rapide zu.
• Dem Mieterverein München zufolge würden entsprechende Ankündigungen oft auch nur zur Einschüchterung verschickt, um Mieter zum Ausziehen zu bewegen.
• Gesetzliche Grundlage ist die Modernisierungsumlage, die es dem Vermieter erlaubt, dauerhaft elf Prozent der Kosten auf die Miete umzulegen.

Auch so etwas gibt es noch in München: eine Wohnung in Schwabing, 112 Quadratmeter, 564 Euro Kaltmiete, also fünf Euro pro Quadratmeter. Doch nun fürchten die Mieter um ihr Zuhause. Wenn die Eigentümerin ihre Ankündigungen wahr macht, werden sich ihre Mieten um bis zu 273 Prozent erhöhen. Die neue Kaltmiete für besagte Wohnung betrüge dann sage und schreibe 2109 Euro.

Nachdem die ehemalige Eigentümerin verstorben war, verkaufte ihre Tochter das Anwesen in der Agnesstraße an ein aus drei Gesellschaftern bestehendes Unternehmen. Das schickte im Juli vergangenen Jahres ein Schreiben an die Mieter mit einem Katalog von geplanten Maßnahmen: Zentralheizung einbauen, neue Elektroleitungen installieren. Fenster austauschen, Aufzug einbauen, Kellerdecke und Dach dämmen. Balkone vergrößern, neue errichten, Fassade energetisch sanieren. Vorgesehen ist auch eine Verschönerung des Hinterhofs, mit Kinderspielfläche, neuem Müllhäuschen und E-Bike-Ladestation.

Die Mieter wandten sich an den Mieterverein München, er vertritt zwölf der 15 Mietparteien im Haus. Ihr Beispiel ist ein Extrembeispiel - absolut ungewöhnlich ist es indes nicht. Und auch nicht neu. "Zwar gibt es das Phänomen schon einige Jahre", sagt Beatrix Zurek, Vorsitzende des Mietervereins. Neu ist das Ausmaß. "Bei uns nehmen die Fälle von diesen Modernisierungs-Mieterhöhungen zurzeit noch mal drastisch zu." Allein von Januar bis Oktober 2017 zählte der Mieterverein mehr als 600 neu betroffene Mitglieder.

Die verlangten Mieterhöhungen betragen bis zu 13,85 Euro pro Quadratmeter; im Durchschnitt sind es vier Euro. Zusammen mit früheren Fällen, die noch laufen, berät der Verein zurzeit Tausende Mieter nur wegen Modernisierungen. "Da lässt sich nur erahnen, wie viele insgesamt in ganz München davon betroffen sind", so Zurek. Oft werde ein Haus komplett an einen Investor verkauft, und alle Parteien bekämen gleichzeitig solche Erhöhungen mitgeteilt. Da sich nicht alle Mieter vom Mieterverein beraten lassen, liege die Zahl der tatsächlich Betroffenen noch deutlich höher.

Auf seiner Internetseite hat der Verein eine Karte mit weiteren Beispielen veröffentlicht - zu sehen sind jeweils die angekündigten Erhöhungen, einmal pro Quadratmeter, einmal die absolute Erhöhung. Mieterhöhungen durch Modernisierung, das zeigt die Karte, sind vor allem, aber längst nicht nur eine Sache der Innenstadtbereiche. Man findet sie in allen Stadtvierteln. Der übliche Weg: Der Vermieter schickt eine Ankündigung, in der eine horrende Mieterhöhung steht. "Diese Schreiben werden oft zur Einschüchterung benutzt", sagt Zurek, "die ersten ziehen dann schon aus."

Oft seien gar nicht alle Maßnahmen wirklich vom Mieter zu zahlen; es sei deshalb empfehlenswert, sich beraten zu lassen. Danach ziehe sich die Modernisierung oft jahrelang hin; die Mieter, die sich rechtlich wehrten, müssten nicht selten auf einer Baustelle ausharren.

Der Mieterverein bezeichnet diese Art von Mieterhöhung als "rigorose Entmietung auf legalem Weg". Gesetzliche Grundlage ist die Modernisierungsumlage, die es dem Vermieter erlaubt, elf Prozent der Kosten auf die Miete umzulegen, und zwar dauerhaft. Nach neun Jahren hat der Mieter also 99 Prozent der Kosten abbezahlt. Die Miete sinkt dann natürlich nicht wieder; der Mieter bezahlt weiterhin die erhöhte Miete.

Die SPD fordert schon lange eine Verringerung der Umlage auf acht Prozent. Darauf hat sich die Verhandlungsgruppe für Wohnen und Mieten bei den Koalitionsverhandlungen in Berlin am Wochenende auch geeinigt. Zudem wurde eine Kappungsgrenze vereinbart: Die Miete dürfe nach Modernisierung nicht um mehr als drei Euro je Quadratmeter in sechs Jahren steigen. Beatrix Zurek vom Mieterverein München geht das jedoch noch nicht weit genug: "Die Modernisierungsumlage sollte komplett gestrichen werden."

Von einer saftigen Erhöhung betroffen ist aktuell auch Tilman Schaich. Der Designer, 47, bezahlt bisher 675 Euro warm für seine 69-Quadratmeter-Wohnung in der Isarvorstadt, nach der Modernisierung sollen es 1496 Euro sein. Das als "Künstlerhaus" bekannte Gebäude an der Thalkirchner Straße kaufte vor anderthalb Jahren ein Investor, der diverse Maßnahmen ankündigte. "Nach der Sanierung werde ich mir das nicht mehr leisten können", sagte Schaich im September 2017 der SZ.

Man müsse sich nichts vormachen, sagt Zurek vom Mieterverein. "Der Sinn und Zweck, überhaupt zu modernisieren, ist in vielen Fällen schlicht, die alten Mieter loszuwerden." Dann sei die Wohnung ein Vielfaches wert und werde gern als Eigentumswohnung zum Höchstpreis verkauft. Zur Bestätigung reicht ein Blick ins Portal Immobilienscout24. Das denkmalgeschützte Künstlerhaus an der Thalkirchner Straße steht dort mittlerweile wieder zum Verkauf, zu einem Preis von mindestens 23,8 Millionen Euro. Dass einige Mieter nach den Modernisierungsankündigungen ausgezogen sind, dürfte für den nächsten Investor ein gutes Kaufargument sein: "Aktuell stehen 16 Wohnungen leer und können sofort renoviert und bei Wunsch auch einzeln verkauft werden."