Wohnen in München wird kontinuierlich teurer, und das schlägt sich auch im nächsten Mietspiegel nieder: Um 6,25 Prozent steigt das Niveau gegenüber 2007. Im März 2009 wird das Datenwerk veröffentlicht, doch schon jetzt sorgt es für Streit: Viel zu niedrig falle das Plus aus, wettert man bei Haus und Grund. Tatsächlich seien die Mieten um 16 Prozent gestiegen.
Münchner Wohnungsbau: nicht sehr innovativ, dafür teuer.
(Foto: Foto: Rumpf)Es ist ein ebenso kompliziertes wie umstrittenes Werk, aber sehr einflussreich, wenn sich Mieter und Eigentümer streiten. Alle vier Jahre wird der Mietspiegel neu berechnet, und zwar aufgrund repräsentativer Stichproben. Zuletzt 2007, damals kam eine durchschnittliche Miete von 9,30 Euro pro Quadratmeter heraus. In der Zeit dazwischen wird der Mietspiegel lediglich fortgeschrieben auf der Basis des Verbraucherpreisindexes. Dies geschieht derzeit, im März 2009 werden die neuen Zahlen dem Stadtrat vorgelegt. Schon jetzt steht die Grundaussage fest: plus 6,25 Prozent, so Ferdinand Rotzinger, Chef des Amtes für Wohnen und Migration. Das gebe der Index des Statistischen Bundesamtes vom Oktober 2008 vor. Damit steigt die Durchschnittsmiete auf rund 9,90 Euro.
"So geht's nicht!", schimpft Rudolf Stürzer, Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins. "Der Mietspiegel muss die tatsächliche Marktentwicklung abbilden." Und die sehe so aus: Seit Januar 2006, als die Daten für die letzte Ausgabe erhoben wurden, seien Wohnungen durchschnittlich um 16 Prozent teurer geworden.
Er stützt sich dabei auf Zahlen aus dem eigenen Haus und auf Daten des Immobilienverbands IVD. Konkret sei eine Bestandswohnung von 10,30 Euro pro Quadratmeter auf 12 Euro gestiegen, in Neubauten von 11,30 auf 13 Euro. Bis zum Frühjahr erwartet Stürzer ein weiteres Plus von drei bis fünf Prozent.
Die Steigerungen seien laut Stürzer auf diverse Faktoren zurückzuführen: Seit Jahren werden kaum mehr neue Mietwohnungen gebaut. Immer mehr Häuser wechseln den Besitzer, und der neue erhöhe oft die Miete. Preistreibend wirke auch die Rechtsprechung: Demnach sind Mieter beim Auszug nicht mehr zur Renovierung verpflichtet, weshalb viele Eigentümer die Kosten fürs Malern schon vorab umlegten.
"Ein Mietspiegel darf nicht politisch missbraucht werden", sagt Stürzer und spielt auf das generelle Bestreben der Stadt an, die Preise in München, ohnehin bundesweit die höchsten, nicht übermäßig steigen zu lassen. Der Haus- und Grund-Chef fordert, die Zahlen im Rahmen einer "Reanalyse" nach oben zu korrigieren. Wenn nicht, dürfe der Spiegel vom Stadtrat nicht als "qualifiziert" abgesegnet werden. Das ist seit Jahren Usus und bedeutet, dass dem Mietspiegel vor Gericht große Beweiskraft zukommt.
Nach oben angepasst werde nichts mehr, entgegnet der Wohnungsamts-Chef Rotzinger: Diese "Reanalyse" sei nur ein statistischer Daten-Check. Es bleibe bei den 6,25 Prozent, "wir haben keinen Spielraum". Und wenn dies tatsächlich die Marktsituation verzerre, werde es in zwei Jahren wieder korrigiert, dann arbeite man wieder mit realen Stichproben.
Wenn es um die Abneigung gegen den Mietspiegel geht, haben die Hausbesitzer einen ungewöhnlichen Verbündeten: den Mieterverein. Allein, dort möchte man die Datensammlung mit der entgegengesetzten Zielrichtung ändern: Preistreibend wirke sie, klagt die Mietervereins-Vorsitzende und SPD-Stadträtin Beatrix Zurek.
Die Basis der Berechnungen solle modifiziert werden: Es müssten mehr Wohnungen aufgenommen werden, deren Miete sich nicht verändert hat. Das ergebe am Ende einen realistischeren, sprich: geringeren Wert. An der aktuellen Berechnung für 2009 aber hat Zurek nichts auszusetzen. Noch seien die Regeln nun mal so, und daran habe man sich zu halten: "Das ist nichts, was sich die Stadt aussuchen kann."