Erbschaftssteuer für Immobilien Gentrifizierung durchs Finanzamt

Wolfgang Donhärl ist wichtig, dass seine Mieter gut und bezahlbar in seinem Haus wohnen können.

(Foto: Robert Haas)

Gut und bezahlbar sollen seine Mieter wohnen, findet Immobilienbesitzer Wolfgang Donhärl. Aber das ist schwer, weil das Steuerrecht soziale Vermieter bestraft und zum Abzocken treibt.

Von Anna Hoben

Man könnte meinen, das Haus in der Aurbacherstraße läge auf einem anderen Planeten, mindestens aber in einer anderen Stadt. Ein beiger Altbau mit rundem Erker, 13 Wohnungen, drei Ladenflächen. Bei vier Wohnungen steht die Zahl vier vor dem Komma bei der Kaltmiete pro Quadratmeter; über fünf, sechs, sieben und neun Euro geht es dann hoch bis elf Euro, das ist die teuerste Miete im Haus. Damit ist selbst diese meilenweit entfernt von den Preisen, zu denen Wohnungen in München mittlerweile vermietet werden. Der Durchschnitt liegt bei knapp 18 Euro pro Quadratmeter.

Das Haus in der Aurbacherstraße liegt aber nicht auf einem anderen Planeten und auch nicht in einer anderen Stadt; es liegt mitten in einem beliebten Münchner Stadtteil, in der Au. Nicht weit von der Isar und nicht weit vom ehemaligen Paulanergelände am Nockherberg, wo die Bayerische Hausbau gerade teure und sehr teure Eigentumswohnungen baut, die auf großen Schildern beworben werden.

Das Haus gehört Wolfgang Donhärl und seiner Schwester; sie haben es von ihrer Mutter geerbt. Beide wohnen auch im Haus. Die Mieten spiegeln wider, wie lange jemand schon in seiner Wohnung lebt und in welchem Umfang sie im Laufe der Zeit modernisiert worden ist. Eine Mieterin lebt seit 1956 in ihrer Wohnung, sie hat noch einen alten Gasofen. Der letzte Mieterwechsel fand im vergangenen Jahr statt.

Wolfgang Donhärls Vorfahr Josef Schmid wurde reich, weil er Pferde verkaufte. Von dem Geld baute er Häuser.

(Foto: Robert Haas)

Besucht man Donhärl, 52, in seiner Wohnung, macht er einen erst einmal mit einem zweiten Herrn bekannt. Ernster Blick, Schnauzbart, Kleidung aus feinem Tuch - das Porträt des Herrn ist auf einem Ölgemälde verewigt, das im Wohnzimmer an einer Schranktür lehnt. Es handelt sich um einen Mann namens Josef Schmid, Pferdehändler aus Rott am Inn, ein Vorfahr von Wolfgang Donhärl. Schmid hatte es als Händler zu großem Wohlstand gebracht, er war nach München gezogen und hatte für jedes seiner zehn Kinder im damaligen Neubaugebiet Haidhausen ein Haus bauen lassen. Donhärl muss so weit ausholen, denn sein Haus in der Aurbacherstraße, 1901 fertig gestellt, ist eines davon.

"Ich weiß, dass wir privilegiert sind"

Seitdem ist es in der Familie weitergegeben worden. Wolfgang Donhärl ist bis zum Grundschulalter in der Aurbacherstraße aufgewachsen und später wieder in das Haus gezogen, als er eine Familie gründete. "Ich weiß, dass wir privilegiert sind", sagt er, "wir wohnen in einer tollen Wohnung." Die Hausgemeinschaft ist über Jahrzehnte gewachsen. Kinder sind miteinander groß geworden. Der Friseur im Erdgeschoss nimmt die Pakete an, und für die älteste Mieterin, die im vierten Stock wohnt, haben sie auf jeder Etage einen Stuhl aufgestellt, damit sie sich beim Treppensteigen zwischendurch ausruhen kann.

All das will Wolfgang Donhärl erhalten, damit seine Mieter weiterhin gut und bezahlbar bei ihm wohnen können. Damit das funktioniert und er als Eigentümer gleichzeitig noch gut wirtschaften kann, brauche es allerdings "viel Enthusiasmus und guten Willen", sagt Donhärl - und das hat mit dem Finanzamt zu tun. In den Achtzigerjahren hat seine Mutter das Haus geerbt. Sie beließ die Mieten, wie sie waren, renovierte Fenster und Fassade. Einen Teil des Hauses schenkte sie ihren beiden Kindern schon zu Lebzeiten; vor einem Jahr ist sie gestorben. Das Finanzamt verlangt nun eine Nachzahlung der Schenkungssteuer: 230 000 Euro. Dazu kommt die Erbschaftssteuer, 760 000 Euro. Macht zusammen eine knappe Million.

Heute wird man reich, wenn man Häuser verkauft - aber Donhärl will nicht verkaufen.

(Foto: Robert Haas)

Die Erbschaftssteuer berechnet das Finanzamt anhand des Bodenrichtwerts des Grundstückes, acht Millionen Euro ist es aktuell wert. Die Schenkungssteuer hingegen richtet sich nach den Mieten - aber nicht nach den tatsächlich erzielten, sondern nach den potenziell erzielbaren, nach dem Mietspiegel also. Jenem Mietspiegel, in den nur Neumieten aus den vergangenen vier Jahren einfließen und der dadurch vielmehr ein Mieterhöhungsspiegel ist. Das Finanzamt rechnet auch mit ein, dass der Dachboden ausbaubar wäre. Es betrachtet das Wertsteigerungspotenzial der Immobilie; es behandelt den Eigentümer, als würde er verkaufen wollen.

Natürlich könnten Wolfgang Donhärl und seine Schwester das tun. An einen Investor verkaufen, so wie es ständig geschieht in dieser Stadt, in Haidhausen und Schwabing, in der Isarvorstadt und in Sendling. Der Investor würde das Wertsteigerungspotenzial voll ausschöpfen, er würde modernisieren, das Dachgeschoss ausbauen und neu vermieten. Viele von Donhärls Mietern könnten sich ihre Wohnungen dann wohl nicht mehr leisten. Ein Verkauf käme ihm aber niemals in den Sinn - er will ja selber hier wohnen bleiben. "Was würde ich mit acht Millionen Euro machen? Eine Villa in Poing kaufen?" Donhärl lacht. Er will das Haus behalten, das seit fast 120 Jahren seiner Familie gehört. "Da hängen so viele Geschichten dran."