Das bedeutsamste Bauvorhaben Starnbergs hat die nächste bürokratische Hürde genommen: Einstimmig segnete der Bauausschuss am Montag den Bebauungsplan für das „Moosaik“ ab. Im Norden der Kreisstadt wird in den nächsten fünf Jahren auf 3,5 Hektar Fläche ein nach modernen Erkenntnissen entwickeltes Quartier mit rund 80 000 Quadratmetern Geschossfläche entstehen, das Starnberg ein neues Gesicht geben wird: Das in den Sechzigerjahren quasi im Wildwuchs entstandene Gewerbegebiet im Bereich Moosstraße, Petersbrunner und Münchner Straße wird komplett umgekrempelt. „Die Initiatoren starten nun umgehend mit den Vorbereitungen für die Realisierung des vielseitig genutzten Quartiers“, teilte die fürs Moosaik zuständige Presseagentur mit. Baubeginn soll Mitte 2026 sein, die Fertigstellung ist für die Jahre 2030/31 angestrebt.
Bauverwaltung und Stadträte standen am Montag nach der zweiten förmlichen Beteiligung der Öffentlichkeit erneut vor der Aufgabe, Stellungnahmen, Anregungen und Kritik am Vorhaben sorgsam gegeneinander abzuwägen. Ein Kurzvortrag fasste die wesentlichen Punkte der 78 Seiten starken Vorlage zusammen, ohne jegliche Diskussionen stimmte der Bauausschuss im Anschluss geschlossen zu. Im Ergebnis kann für den Bebauungsplan festgehalten werden: Alle kritischen Aspekte sind aus Sicht der Planer angemessen berücksichtigt. Nach fünf Jahren Vorbereitung kann es somit losgehen mit Starnbergs wichtigstem städtebaulichem Projekt. In 16 Gebäuden entstehen rund 330 Wohneinheiten, Büros und Gewerberäume, soziale Einrichtungen, eine Kita, Arztpraxen, Gastronomie und Einzelhandel, hinzu kommen großzügig geplante Grün- und Begegnungsflächen.
Nach der zweiten Auslegung der Pläne vom 19. Dezember bis 31. Januar hatten lediglich fünf besorgte Bürger ihre Bedenken geäußert. Wie schon in der vorherigen Beteiligungsrunde ging es dabei insbesondere um Einwendungen zur künftigen Verkehrsbelastung, etwaige Behinderungen von Betrieben und die Grundwasserproblematik: Einige Nachbarn bangen um ihre Immobilien durch Erschütterungen oder Setzungen wegen des Eingriffs in die Grundwasserverhältnisse oder bei außergewöhnlichem Starkregen. Diese Bedenken teilen die Planer nicht. Durch eine Verbreiterung der Straßen erfolgt eine Verbesserung der Wegeführungen, An- und Ablieferungen würden durch Baustellenverkehr kaum beeinträchtigt. Noch vor Baubeginn des Quartiers soll ein Konzept zum Baustellenmanagement erstellt werden, um die Bedürfnisse der Nachbarn zu berücksichtigen. Auch sei keine zusätzliche Fahrspur als Tiefgaragenzufahrt erforderlich. Entscheidend aber dürfte sein: Den Eigentümern umliegender Grundstücke wird vorab zwingend ein Beweissicherungsverfahren angeboten.
Eines der Hauptprobleme beim Umbau des Areals, das Arbeit, Wohnen und Freizeit nachhaltig verbinden will, ist die Grundwasserproblematik. Die ist auch Stadt und Projektplanern bekannt, gilt aber als beherrschbar: Düker, Drainagen, Pumpen und Abdichtungen, Mulden und begrünte Dächer sowie die weitestgehende Entsiegelung der Flächen sollen gewährleisten, dass ein Aufstau oder Absinken des Grundwasserspiegels um mehr als fünf Zentimeter verhindert wird. Auch soll ein verbesserter Niederschlagswasserrückhalt gewährleistet sein. Eine Starkregensimulation, bei der die Auswirkungen eines „extremen hundertjährigen Starkniederschlags“ untersucht wurden, kommt zum Ergebnis: Das geplante Quartier wird das wild abfließende Wasser nicht behindern. „Eine Verschlechterung bei katastrophalen Niederschlägen ist ausgeschlossen“, heißt es in der Sitzungsvorlage. Negative Auswirkungen durch Niederschlag auf andere sind nach Erkenntnis der Experten verhindert. Zudem soll das Grundwassermonitoring bis zu fünf Jahre nach Abschluss der Arbeiten fortgesetzt werden. Tatsächlich stellt die Entsiegelung nach Prinzipien einer „Schwammstadt“ eine Verbesserung der aktuellen Situation dar.
Erheblich länger ist die Liste mit Stellungnahmen von Behörden und Trägern öffentlicher Belange. Insgesamt 31 Organisationen – darunter Feuerwehr, Polizei, die staatliche Fischzuchtanstalt, das Bistum Augsburg oder die Telekom – haben sich geäußert. Das Kreisbauamt, das bei der ersten Beteiligung der Öffentlichkeit massive Kritik am aufwendigen Verfahren der Stadt geäußert hatte, verwies lediglich auf seine Stellungnahme vom Vorjahr. Die Mehrzahl der Träger öffentlicher Belange hatte weder Anregungen und Bedenken noch ergaben sich neue Aspekte. Auch die Regierung von Oberbayern kommt zum Ergebnis, dass „die Planung den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegensteht“. Gleichwohl gibt es Themen, die erneut besondere Beachtung fanden: Altlasten, Natur- und Vogelschutz sowie Emissionen.
Auf Anregung der Unteren Naturschutzbehörde, dem Bund Naturschutz (BN), dem Landesbund für Vogel- und Naturschutz (LBV) sowie der Regierung von Oberbayern wurden zahlreiche Details konkretisiert. So gibt es etwa eine Vorschlagsliste für zu pflanzende Bäume und Buschwerk, Empfehlungen zu Fledermauskästen, Halbhöhlen- und Höhlenbrütern sowie zur Reduzierung von Vogelschlag. Nach aktuellen Studien stellt „der Tod an Scheiben eines der größten Vogelschutzprobleme dar“, teilt der LBV mit. Schätzungen für Deutschland belaufen sich auf 100 bis 115 Millionen toter Vögel pro Jahr. Positiv zu bewerten sei daher, „dass das Thema berücksichtigt wurde“. Zudem soll ein ausgeklügeltes Lichtkonzept an allen „Moosaik“-Gebäuden das Überleben von Fluginsekten gewährleisten.
Wie hoch der Detaillierungsgrad ist, zeigt etwa die Vorauswahl der Pflanzen, die als „Puffer“ zum angrenzenden FFH-Gebiet, aber auch innerhalb des Quartiers angepflanzt werden sollen: Die Wildrosenarten Rosa majalis und pendula etwa sollen durch die standortheimischen Rosa canina und rubignosa ersetzt werden, die Herzblätterige Erle, die Rot-Esche oder Robinien sind nicht zulässig. Grundsätzlich sollen nur klimaresistente heimische Arten gepflanzt werden. Allerdings sind die Pflanzlisten lediglich als „Vorschläge“ zu verstehen, heißt es in der Abwägung. Gleichwohl wird es in Abstimmung mit den maßgeblichen Behörden eine „ökologische Baubegleitung“ zu den Themen Hydrologie sowie Boden-, Natur- und Artenschutz geben. Auswirkungen des Vorhabens auf den Grundwasserbestand östlich der Würm gelten als unwahrscheinlich.
Ebenfalls geklärt ist das Thema „Altlasten“. Bis zu einer Tiefe von sieben Metern wird schadstoffbelasteter Boden vollständig durch unbelastetes Material ausgetauscht. Schädliche Auswirkungen für spätere Nutzer sind damit ausgeschlossen. Vor Beginn des Aushubs muss ein Sanierungsplan vorgelegt und durchgehend durch einen Sachverständigen begleitet und dokumentiert werden. Unklar ist allerdings, was nach Jahrzehnten der gewerblichen Nutzung alles an Schadstoffen im Boden gefunden werden könnte.
Bürgermeister Janik würdigt den Beschluss als „wichtigen Schritt für die zukünftige Lebensqualität in Starnberg“
Für Initiatoren wie Projektplaner markiert der einstimmige Beschluss „den finalen Aufbruch in die Realisierung nach einer mehr als fünfjährigen Planungsphase“, heißt es in der Moosaik-Pressemitteilung, die in „enger Abstimmung mit Behörden, Politik und Nachbarn wie auch Verbänden geführt wurde“. Rudolf Houdek zeigte sich als Vertreter der Initiatorenfamilien Houdek, Scherbaum und Baasel sehr zufrieden: Noch im Sitzungssaal schüttelte er seinen Mitarbeitern nach der mit Spannung erwarteten Abstimmung die Hände. „Wir freuen uns sehr darauf, das Moosaik nun umzusetzen und die Vision Realität werden zu lassen“, sagte Houdek. Bürgermeister Patrick Janik (CSU, UWG, SPD, BLS) würdigte den Beschluss als „wichtigen Schritt für die zukünftige Lebensqualität in Starnberg“. Der einstimmige Beschluss im Bauausschuss, der auch der akribischen Vorarbeit der Stadtverwaltung zu verdanken sei, unterstreiche die Reife und Tragfähigkeit des Konzepts für das neue Stadtquartier. Am Bebauungsplanverfahren waren Fachbüros mit insgesamt 19 unabhängigen Gutachten beteiligt, die wichtige Daten für die vertiefenden Planungen geliefert hatten.
Für die Initiatoren stehen nun die nächsten Schritte an: Die beteiligten Architekturbüros und Stadtplaner können auf Grundlage des Beschlusses ihre Planungen im Detail fortsetzen. Parallel dazu wird die Erschließung des Areals vorbereitet. Der Baubeginn ist nach aktuellem Stand für Mitte des kommenden Jahres vorgesehen, in mehreren Bauabschnitten sollen die Arbeiten vonstattengehen. Bis alles fertig ist, wird es wohl fünf bis sechs Jahre dauern. Bis dahin dürfte das „Moosaik“ für die Abteilung „Stadtentwicklung, Stadtplanung und Bauordnung“ im Rathaus das Projekt mit höchster Priorität bleiben.
