Zeiten gab es, da verzeichneten die Makler zwischen Starnberger See und Ammersee auch sinkende Preise. Die Mitarbeiter des Gutachterausschusses im Landratsamt schmunzeln, wenn sie davon berichten, weil die gar nicht einmal so alten Frauen und Männer ahnen, dass sie dabei wie Omas und Opas klingen, die im Früher schwelgen. Hach, früher, als der Immobilienmarkt noch ein Markt war. Doch diese Zeiten liegen nur zwei Jahrzehnte zurück, bis in die 90er-Jahre fielen die Preise in manchen Ortschaften auch einmal. "2012 ging es erst los", sagt Beate Berchtold vom Gutachterausschuss. "Vorher war es nicht so dramatisch."
Dramatisch geht es jedenfalls weiter: 20 Prozent kostet der Quadratmeter Bauland im Landkreis mehr als noch vor zwei Jahren, so weisen es die neuen Bodenrichtwerte aus. Das mag noch "moderat" klingen, wie Dieter Sinning sagt, der dem Gutachterausschuss vorsitzt und den Markt im Landkreis so gut kennt wie kaum ein anderer. Doch hinter dem Mittelwert verbergen sich Auswüchse. In Neugilching etwa - eigener S-Bahnhof, Autobahnanschluss, Lärmschutztunnel wird derzeit gebaut - sind die Preise zwischen Gleisen und A96 um 60 Prozent gestiegen. Statt 750 Euro werden nun 1200 Euro pro Quadratmeter fällig.
Und der Garten ist so groß wie ein Handtuch, sagt der Chef des Gutachterausschusses im Landkreis. Die Preise erreichen selbst hier neue Rekorde.
Überhaupt seien die Käufer in bislang vergleichsweise günstigen ländlichen Lagen bereit, "in die Tasche zu greifen", sagt Sinning. Weit unter dem Schnitt wachsen die Würmtalgemeinden Gauting und Krailling. Das verwundert nur auf den ersten Blick. "Dort sind die Preise seit eh und je hoch", erklärt Sinning. Der Effekt: Teures wird noch teurer - und bislang womöglich gerade noch Erschwingliches wird genau so teuer. Darum warteten wohl viele Eigentümer mit dem Verkauf, erklärt Gutachterausschuss-Mitarbeiterin Beate Berchtold. Sie sagen sich: "Da geht noch was."
Die Bodenrichtwerte bilden Sachverständige und Architekten auf Grundlage von mehr als 400 Grundstücksverkäufen, alle zwei Jahre werden sie aktualisiert. In Lagen mit wenigen oder gar keinen Besitzerwechseln schätzen sie den Wert, der auch von der Dichte der zulässigen Bebauung abhängt. Die Beträge sollen den Markt widerspiegeln, bei einem Deal können die Preise weit darüberliegen. Ein Überblick:
Andechs: Rund ums Kloster liegt eine der günstigsten Gegenden im Kreis mit der geringsten Teuerungsrate. Grundstücke kosten zwischen 450 Euro pro Quadratmeter in Machtlfing bis 700 Euro in Erling.
Berg: In der 8000-Einwohner-Gemeinde unterscheiden die Experten gleich 26 Lagen. Während im dörflichen Höhenrain-Alpe noch 580 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden, kosten "ufer- und seeorientierte" Grundstücke, wie die Experten es nennen, 1960 Euro. Freizeitflächen am See - also etwa kleine Liegewiesen - kosten sogar geschätzte 6500Euro, allerdings gab es zuletzt keine Verkäufe.
Feldafing: Nur wenige Verkäufe in der kleinen Gemeinde: Im Ortsteil Wieling kostet der Quadratmeter noch 400 Euro, in Garatshausen am See sind es 1850 Euro.
Gauting: In den abgelegenen Ortsteilen wie Hausen sind Grundstücke - wenn sie denn auf den Markt kommen - noch für 400 Euro pro Quadratmeter zu haben. In den Wohngebieten westlich und östlich der Bahn liegt der Preis bei 1450 Euro, beziehungsweise 1400 Euro.
Gilching: Neugilching verbucht mit 1200 Euro pro Quadratmeter den höchsten Preis und die größte Steigerung in der Gemeinde, in St. Gilgen nahe der A96 liegt der Bodenrichtwert nur bei 500 Euro.
Herrsching: Mit Blick auf die Gemeinden ziehen hier die Preise am stärksten an. Am See gab es keine Deals, in den Wohnlagen werden 1300 Euro pro Quadratmeter aufgerufen - plus 37 Prozent. Im südlichen Widdersberg erreicht der Richtwert 590 Euro.
Inning: Die Experten verbuchen kaum Verkäufe und bewerten den Quadratmeter mit 740 Euro im Ort.
Krailling: An der Würm erreichen die Preise 1400 Euro pro Quadratmeter. In Frohnloh liegt der Bodenrichtwert bei 730 Euro.
Pöcking: Wenig Bewegung und hohe Preise: Im Ort liegen sie bei 1000 bis 1300 Euro pro Quadratmeter, am Ufer weit darüber.
Seefeld: Nennenswerte Eigentümerwechsel nur in Hechendorf, wo der Preis 910 Euro pro Quadratmeter erreicht. In Seefeld und Oberalting liegt der Wert bei 780 Euro.
Starnberg: Seeblick und Bergblick kosten extra: An Almeida- und Prinzenweg erreichen die Preise 2400 Euro pro Quadratmeter - plus 46 Prozent. Keine Verkäufe gab es am teureren Ufer und an der Maximilianstraße. Einen Bruchteil davon kostet Bauland in den dörflichen Ortsteilen, Percha und Söcking also ausgenommen. Landstetten verzeichnet einen Wert von 440 Euro.
Tutzing: In den Wohnlagen, in denen noch die Besitzer wechseln, klettern die Preise auf bis zu 1250 Euro pro Quadratmeter westlich der Bahn im Norden.
Weßling: Südlich der Bahn werden 1050 Euro pro Quadratmeter fällig, in der Waldsiedlung nur 540 Euro.
Wörthsee: In Steinebach werden 1100 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, direkt am See bis zu 50 Prozent mehr, in Etterschlag nur 650 Euro.