Der „Verband Wohnen im Landkreis Starnberg“ zählt zu den wichtigsten Akteuren für bezahlbaren Wohnraum in der Region. Die Mieter sind meist Menschen, die auf dem normalen Wohnungsmarkt kaum Chancen hätten: Geringverdiener, Senioren, Bedürftige, Sozialhilfeempfänger. Seit seiner Gründung 1950 steht der Verband für eine verantwortungsvolle, soziale und nachhaltige Wohnraumentwicklung. Die Verantwortlichen aber stehen vor ungeahnten Herausforderungen. In Zeiten knappen Geldes und steigender Baukosten muss sich der Verband neue Konzepte einfallen lassen, um seine Aufgaben weiterhin erfüllen zu können. Die allgemeine Finanzkrise in den Kommunen schlägt voll auf den Sozialwohnungsbau durch.
Planen, bauen, erhalten: So lautete bislang der Dreiklang des Verbands, der mehr als 2500 Wohnungen unterhält. Doch ausgerechnet im Jubiläumsjahr haben die 13 beteiligten Kommunen (ohne Starnberg) und der Landkreis vor wenigen Wochen für 2026 zum ersten Mal die Zahlung der Wohnbauumlage in Höhe von knapp zwei Millionen Euro verweigert und für die Folgejahre offen gelassen. Nachvollziehbarer Grund: Die meisten Gemeinden sind selbst knapp bei Kasse, einigen steht das Wasser bis zum Hals. Laut Rainer Schnitzler, Bürgermeister von Pöcking, seien mittlerweile nur noch drei Kommunen im Landkreis imstande, ohne Rücklagenentnahme einen ausgeglichenen Haushalt vorzulegen. Pflichtaufgaben und Kreisumlage lassen die Spielräume zunehmend enger werden.
Auf der anderen Seite ist der Verband Wohnen gefordert, dringend geforderten kostengünstigen Wohnraum bereitzustellen. Das Geld der Mitgliedsgemeinden hatte der Verband bereits einkalkuliert, doch nach der überraschenden Verweigerung im November musste umgeplant werden. Die Folge: Die Realisierung von drei Bauvorhaben in Tutzing, Gauting und Feldafing mit insgesamt 164 Wohneinheiten müssen verschoben werden. Im kommenden Jahr lautet das Motto im Verband daher lediglich „planen“ und „erhalten“.
Unter diesen Vorzeichen startete die Verbandsversammlung mit anschließendem Festakt zum 75-jährigen Bestehen. Ein straffes Programm stand auf der Tagesordnung im Pöckinger „Beccult“, ehe ausgiebig gefeiert werden sollte. Doch die Party musste warten, die Blasmusikkapelle im Vorraum geduldete sich. Grund: Eine verzögerte Abstimmung zum Haushaltsentwurf 2026, für die eine 25-minütige Sitzungspause eingelegt wurde. In der Debatte hatte sich Unmut ergeben: Nach Schilderung eines düsteren Szenarios für die Zukunft des Verbands einerseits und kritischen Anmerkungen einiger Rathaus-Chefs andererseits drohte die Neuauflage einer hitzigen Diskussion ums Geld.
Landrat Stefan Frey beantragte daraufhin eine Sitzungsunterbrechung, hinter verschlossenen Türen folgte eine Besprechung mit den Bürgermeistern. Wenig später verkündete Verbandsvorsitzender Rupert Steigenberger, Bürgermeister der Gemeinde Berg, sichtlich erleichtert: „Wir haben einen Kompromiss gefunden“: Der Verzicht auf die Umlage 2026 soll einmalig bleiben, ab 2027 könne der Verband wieder mit einem Millionenbetrag rechnen. Angepeilt sind 1,5 Millionen Euro – allerdings unter Vorbehalt der Zahlungsfähigkeit von Kreis und Kommunen.
Im Verband Wohnen wird man im Hinblick auf die Finanzen künftig dennoch kreativ sein müssen. Zwar ist der kommunale Zweckverband im Grundsatz gut aufgestellt: Steigenberger präsentierte für 2024 solide Zahlen, Jahresabschluss und dazugehörige Prüfung waren ohne Beanstandungen. Wirtschaftsprüferin Anita Bernt attestierte dem Verband geordnete Vermögenslage und Finanzverhältnisse. Im Vergleich mit neun weiteren südbayerischen Wohnungsgesellschaften befinden sich die Starnberger im Mittelfeld. Allerdings ist die Ertragslage lediglich zufriedenstellend: Obwohl der Verband mit dreistelligen Millionenbeträgen hantiert, ergab sich nur ein Jahresüberschuss in Höhe von 814 000 Euro.
Die Mieten sind zu niedrig
Das hat seine Gründe: Seit Jahren schon verlangt der Verband offenbar zu wenig Miete. Die Bestandsmieten mit einem Durchschnittspreis von 7,55 Euro pro Quadratmeter sind teilweise viel zu niedrig, konstatierte Bernt. Allerdings sei der Verband laut Steigenberger in seinen Möglichkeiten beschränkt. 80 Prozent der rund 2500 Wohnungen sind an Nutzer mit Berechtigungsschein vermietet. Steigenberger empfahl dennoch, schnellstmöglich Erhöhungen umzusetzen. Überdies kämpft der Verband mit einer überproportional hohen Mietausfallquote.
Hinzu kommt ein Sanierungsstau, der Finanzbedarf ist enorm. Vor allem Häuser aus den Sechziger- und Siebzigerjahren müssen dringend modernisiert werden. Allein für 2026 sind 3,1 Millionen Euro vorgesehen, hinzu kommen 2,3 Millionen für Instandhaltung. In den Folgejahren ist beabsichtigt, jährlich zwei bis drei Objekte umfassend energetisch zu sanieren und dafür zwischen 2,9 und 4,9 Millionen Euro zu investieren. Der Gesamtbetrag für Bauunterhaltsmaßnahmen steigt 2026 auf 5,9 Millionen Euro.
Der Verband Wohnen will sich nun auf die Verbesserung seiner Finanzierungsstruktur konzentrieren. Allen Beteiligten ist klar: Landkreis und Kommunen stehen „vor großen finanziellen Herausforderungen, die immer schwieriger zu erfüllen sind“, heißt es im Haushaltsentwurf. Die Pflichtaufgaben werden umfangreicher, wodurch der Bau bezahlbarer Wohnungen nicht mehr genügend unterstützt werden kann.
Große Hoffnung setzt man auf den neuen Geschäftsführer Christian Stumpf, ein tragfähiges Finanzkonzept soll her. Der neue Mann weiß, dass sich der Immobilienmarkt derzeit in einer von wirtschaftlichen und politischen Entwicklungen abhängigen Phase der Veränderung befindet. Zwar soll der Verband keine Gewinne erwirtschaften, gleichzeitig aber neue Gebäude errichten und den Altbestand sanieren. Eine Option zur Verbesserung der Finanzsituation wäre der Verkauf von Objekten oder Grundstücken – allerdings auf Kosten von Substanzverlusten. Perspektivisch aber wird ein wirtschaftlicher Betrieb ohne Zuschüsse und Förderung durch Bund, Land und Kreis nicht funktionieren.
„Eine äußerst spannende Sitzung“, konstatierte Steigenberger zum Abschluss. Trotz geänderter Vorzeichen bleibt das Ziel des Verbands nach 75 Jahren das gleiche: Auch in Zukunft will man erschwinglichen Wohnraum schaffen, der für alle Menschen im Landkreis Starnberg bezahlbar ist.
