Immobilienpreise im Münchner Umland: Home-Office mit Terrasse

Mieter und Käufer suchen in der Corona-Krise Wohnungen und Häuser, in denen sie arbeiten können. Der teuerste aller Landkreise bleibt Starnberg.

Hat die Wohnung einen Balkon, eine Terrasse oder bestenfalls einen kleinen Garten? Ganz klar, die Corona-Krise hat die Nachfrage am Immobilienmarkt bei Käufern genauso wie bei Mietern verändert, erklärt Stephan Kippes. Der Professor für Immobilienmarketing stellt am Montagvormittag den Immobilienbericht für das Münchner Umland vor.

"Im Zuge von Corona analysieren die Interessenten das Immobilienangebot auf die Nutzbarkeit von Home-Office hin", sagt Kippes, der die Zahlen für den südlichen Ableger des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) präsentiert. Gleichwohl schränkt Kippes ein, dass sich der Normalbürger kaum ein eigenes Arbeitszimmer gönne, es gehe eher darum, sich in der Wohnung oder im Haus eine Nische für Laptop und Telefon einrichten zu können. Was nicht zuletzt an den weiter steigenden Preisen von Wohnungen und Häusern liegt - egal ob zur Miete oder zum Kauf. Diesen konnte das Virus keinen Dämpfer versetzen, auch wenn es während des Lockdowns einen vorübergehenden Rückgang bei Angebot und Nachfrage gegeben hatte.

Besonders gerne ziehen die Menschen, die es sich leisten können, in den Landkreis Starnberg. Wer sich dort ein Häuschen anschafft, könnte dieses im Prinzip auch in München bezahlen. Die Preise liegen auf einem vergleichbar hohen Niveau. Für ein Einfamilienhaus zahlt man in Starnberg im Schnitt 1,7 Millionen Euro, in der Landeshauptstadt müsste man hier lediglich 20 000 Euro drauflegen.

Am günstigsten ist das Häuschen im Grünen noch in den Landkreisen Fürstenfeldbruck oder Ebersberg. Wer hier eine Bestandsimmobilie erwirbt, bezahlt dafür 850 000 beziehungsweise 880 000 Euro. Wobei Fürstenfeldbruck im Münchner Umland den größten Preisanstieg verzeichnet. Wer sich hier ein Einfamilienhaus kaufen will, muss im Vergleich zum Herbst des Vorjahres bereits 4,7 Prozent mehr bezahlen.

Auch bei den beliebten Doppelhaushälften steigen die Preise "in eigentlich unfassbare Bereiche", wie Kippes umschreibt, dass eine Doppelhaushälfte in Starnberg 1,2 Millionen Euro kostet. Der Mittelwert für alle Landkreise, der sich auf die Kreisstädte Freising, Dachau, Fürstenfeldbruck, Erding, Starnberg und Ebersberg bezieht, liegt bei 895 000 Euro. Am deutlichsten ist der Preis für die Haushälfte in Freising (plus 6,7 Prozent) und in Ebersberg (plus 4,4 Prozent) gestiegen.

Etwas gedämpfter entwickelt sich das Preisniveau auf dem Mietmarkt. Seit Frühjahr 2015 stiegen die Mietpreise für Bestandswohnungen im Münchner Umland durchschnittlich um 25 Prozent, während das Kaufpreisniveau für Eigentumswohnungen aus dem Bestand um 55 Prozent nach oben kletterte. Seit Herbst 2019 stechen vor allem Fürstenfeldbruck (plus 4,6 Prozent) sowie Freising (plus 3,8 Prozent) mit deutlich ansteigenden Durchschnittsmieten heraus. In den übrigen Kreisstädten bewegen sich die Zuwächse zwischen 0,7 und 1,5 Prozent. Was in allen Landkreisen gleich schwierig bleibt, ist die Ausweisung von Bauland.

Auch ins Oberland zieht es Zuzügler gerne. "Wer hier in ländlichen Gemeinden etwas sucht, muss einen langen Atem haben", so der Wolfratshauser Makler Peter Schneider, der von Münchner Interessenten verstärkte Nachfragen verzeichnet. Eine Doppelhaushälfte sei im Landkreis Bad-Tölz-Wolfratshausen mit etwa 500 000 Euro noch vergleichsweise erschwinglich. Kippes rechnet mit einer Verschiebung des Interesses an Kauf- und Mietobjekten in Regionen, von denen man es nicht erwarten würde. "Wer durch die Möglichkeit zum Home-Office nicht mehr fünf Tage die Woche nach München pendeln muss, ist in einem größeren Radius zum Pendeln bereit", sagt Kippes.

Die Trends in den untersuchten Gemeinden im Fünfseenland:

• Starnberg: Stadt und Genossenschaft versuchen, die Preise mit dem Einheimischenmodell "Am Wiesengrund" und günstigen Apartments in der Himbselstraße etwas zu drosseln, doch Starnberg bleibt in vielen Segmenten teurer als die Landeshauptstadt. Die Miete steigt in Bestandswohnungen auf durchschnittlich 17,70 Euro pro Quadratmeter kalt, vor einem Jahr waren es noch 80 Cent weniger. Neubauwohnungen ermäßigen sich immerhin um zehn Cent auf 20,50 Euro. Gebrauchte Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert registriert der IVD im Bestand mit einem Preis von 6030 Euro pro Quadratmeter, im Neubau mit 7730 Euro.
• Feldafing: Da die Bundeswehr ihre IT-Schule vorerst nicht räumen will, kann die Gemeinde ihre Wohnungsbaupläne nicht umsetzen. Das Einfamilienhaus ist für 1,1 Millionen Euro zu haben, das Reihenhaus kratzt an der Millionengrenze.
• Gauting: Im Würmtal zeigt sich der Markt laut IVD ähnlich angespannt wie in der Kreisstadt. Häuser stehen kaum zum Verkauf, die Preise steigen weiter. Das Einfamilienhaus schlägt mit 1,4 Millionen Euro zu Buche, neue Doppelhaushälften kosten genau so viel. Erstbezugsmieten liegen bei 16,80 Euro pro Quadratmeter kalt. Bestandswohnungen mit ebenso gutem Wohnwert gibt es für 16 Euro.
• Herrsching: Die Marktforscher beobachten größere Preisausschläge je nach Lage und Ausstattung. Gebrauchte Eigentumswohnungen schwanken im Preis zwischen 4250 und 7150 Euro pro Quadratmeter. Einfamilienhäuser verteuern sich binnen eines Jahres von 1,2 auf 1,4 Millionen Euro. Die Mieten liegen je nach Baujahr bei 13 bis 17 Euro pro Quadratmeter kalt.
• Inning: Die Immobilienpreise haben die Millionengrenze erreicht - egal, ob für Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften. Die Preise für Eigentumswohnungen scheinen sich laut Bericht im Neubau bei 5000 Euro und im Bestand bei 4700 Euro stabilisiert zu haben.
• Krailling: Große Nachfrage, aber nicht so überhitzt wie anderswo, stellt der IVD fest und verbucht etwa für Reihenmittelhäuser einen Preis von knapp 600 000 Euro. Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser tendieren gegen eine Million Euro.
• Pöcking: Der Ort bleibt der teuerste am Starnberger See. Beispiel: Das Einfamilienhaus kostet 1,9 Millionen Euro.
• Tutzing: Die Gemeinde schließt bei den Villenpreisen zu Pöcking auf. Die Mieten liegen je nach Baujahr zwischen 12,80 Euro und 17,10 Euro pro Quadratmeter kalt.
• Wörthsee: Wegen des kleinen Markts erfasst der IVD nur wenige Segmente. Eigentumswohnungen etwa verteuern sich auf 4600 Euro pro Quadratmeter im Bestand und im Neubau auf 5300 Euro.