Im halbjährlichen Bericht des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) für das Münchner Umland sind auf einer Karte kleine blaue Häuschen eingezeichnet. Dort, wo die Häuschen besonders groß sind, sind die Preise besonders hoch. Ein bisschen sieht das aus wie bei Monopoly, bei dem stets die dunkelblaue Schlossallee die höchsten Preise einfährt.
Und wen sollte es überraschen, dass auch in diesem Winter im Münchner Miet-und-Hauspreis-Monopoly mal wieder das größte Häuschen im Landkreis Starnberg steht. Und die Schlossallee in diesem Bild ist Tutzing. Dort kostet ein freistehendes Einfamilienhaus mit gutem Wohnwert im Mittel 1 916 670 Euro - die Kategorie steht für 150 Quadratmeter Wohnfläche mit guter Ausstattung in guter Lage, also kein Luxus. Teurer ist es nirgends sonst. Sogar in München sind solche Häuser mit 1,9 Millionen Euro inzwischen günstiger zu haben.
Auch wenn die Corona-Krise das Angebot und die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt insgesamt spürbar dämpft, "so sind weiterhin kaum Auswirkungen auf das Preisniveau festzustellen", erklärt Stephan Kippes vom IVD-Marktforschungsinstitut. Zwar habe sich der Mietmarkt etwas verhaltener entwickelt, doch die Kaufpreise im Münchner Umland seien zum Teil deutlich gestiegen. "Im Marktsegment der Eigentumswohnungen stach vor allem die ohnehin teuerste Kreisstadt Starnberg mit einem Plus von sechs Prozent hervor", heißt es in dem Bericht mit Blick aufs vergangene Halbjahr. Bei Doppelhaushälften wurden in allen Kreisstädten Preisanstiege registriert. Spitzenreiter in dieser Marktsparte war erneut Starnberg mit einem Zuwachs von 4,5 Prozent.
"Die Pandemie führte keinen Preisverfall auf breiter Front herbei, vielmehr kam es zu einer Verschleppung der Entscheidungen und zu einer deutlichen Verlangsamung der Verkaufsabwicklungen", heißt es. In seinem Immobilienbericht beschreibt Kippes "eklatant steigende Preise", die sich wohl nur dadurch abschwächen würden, dass irgendwann zwangsläufig die Zahlungsbereitschaft sinken werde in Zeiten, in denen viele Arbeitnehmer ein geringeres Haushaltseinkommen, Kurzarbeit oder gar Jobverlust in Kauf nehmen müssten.
Die Corona-Krise weckt aber auch neue Bedürfnisse: "Einer steigenden Beliebtheit erfreuen sich Objekte mit eigenem Gartenanteil oder Balkon sowie ausreichend Platz, um der Tätigkeit im Home-Office nachgehen zu können." Das bleibt jedoch wohl ein frommer Wunsch für die, die es sich nicht leisten können. Wie Kippes konstatiert: "Für Familien mittleren Einkommens ist die Belastungsgrenze schon längst überschritten."
Starnberg
Gebrauchte freistehende Einfamilienhäuser in einer ruhigen Lage erzielen Kaufpreise von mehr als 1,8 Millionen Euro. Bei vergleichbaren Doppelhaushälften liegt der Kaufpreis bei bis zu 1,3 Millionen Euro. Für eine Luxusvilla werden dagegen knapp drei Millionen Euro fällig. Die Mietpreise für Wohnungen im Bestand liegen mit durchschnittlich 18 Euro pro Quadratmeter weiterhin sehr hoch, bei Erstbezug einer Neubauwohnung fallen durchschnittlich 22 Euro pro Quadratmeter an.
Feldafing
Die Nachfrage ist hoch, das Angebot gering. Ein freistehendes Einfamilienhaus mit gutem Wohnwert kostet durchschnittlich 1,2 Millionen Euro - wenn denn mal eines angeboten wird. Für eine neue Doppelhaushälfte muss man gar 1,3 Millionen Euro hinblättern. Die Preise für Mietwohnungen steigen sachter, eine Erstbezugswohnung kostet 14,50 Euro pro Quadratmeter.
Gauting
Das Einfamilienhaus schlägt mit 1,5 Millionen Euro zu Buche, neue Doppelhaushälften kosten genau so viel. Erstbezugsmieten liegen bei 17,30 Euro pro Quadratmeter kalt. Bestandswohnungen mit ebenso gutem Wohnwert gibt es für 16 Euro.
Herrsching
Für ein freistehendes Haus mit gutem Wohnwert muss man mehr als 1,4 Millionen Euro zahlen. Neubau-Doppelhaushälften liegen im Schnitt ebenfalls bei 1,4 Millionen Euro, Reihenmittelhäuser kommen auf durchschnittlich 1,2 Millionen Euro. Bezahlbarer Mietwohnraum ist ebenso wie in anderen Kommunen des Landkreises Mangelware, auch wenn die Gemeinde nun am Mitterweg 26 Wohnungen schaffen will. Die Mietpreise liegen im Bereich zwischen 10,70 und 20,50 Euro pro Quadratmeter.
Inning
Seit Ausbruch der Corona-Krise ist in der Tendenz eine leicht ansteigende Nachfrage nach Häusern mit größeren Grundstücken zu beobachten. Der Wunsch nach individuellem Wohnraum auf dem Land scheint infolge der Ausgangsbeschränkungen gestiegen zu sein, wenngleich dieser finanziell nur für eine Minderheit realisierbar ist. Einfamilienhäuser in Inning kosten mehr als eine Million Euro, neue Doppelhaushälften ebenso. Auch die Preise für Eigentumswohnungen im Neubau steigen weiter auf 5200 Euro pro Quadratmeter, wieder 200 Euro mehr als im Vorjahr.
Krailling
Große Nachfrage, aber nicht so überhitzt wie andernorts, stellt der IVD fest und verbucht etwa für Reihenmittelhäuser einen Preis von 600000 Euro. Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser erreichen die Millionengrenze noch nicht ganz.
Pöcking
Nur weil Pöcking nicht mehr der teuerste Wohnort am Starnberger See ist, ist er nicht plötzlich preiswert geworden. Das Einfamilienhaus mit gutem Wohnwert kostet 1,9 Millionen Euro. Mit sehr gutem Wohnwert sind im Luxussegment durchschnittlich drei Millionen fällig.
Tutzing
Die Nachfrage ist weiterhin hoch, jedoch gibt es kaum mehr große bebaubare Grundstücke. Das Einfamilienhaus mit gutem Wohnwert erzielt hier den Höchstwert von 1,917 Millionen Euro. Eine neue Doppelhaushälfte kostet 1,6 Millionen. Zurzeit befinden sich mehr als 50 von Bauträgern erstellte Neubauwohnungen kurz vor der Fertigstellung. Alle Wohnungen wurden zu Preisen zwischen 8000 und 10 000 Euro pro Quadratmeter verkauft. Zur Miete in Bestandswohnungen mit gutem Wohnwert lebt man für 15,20 Euro pro Quadratmeter. Im Bericht heißt es: "Das Angebot ist gering. Einkommensschwächere, Rentner und junge Familien finden nur schwer bezahlbaren Wohnraum."
Wörthsee
Wegen des kleinen Markts erfasst der IVD nur wenige Segmente. Eigentumswohnungen etwa verteuern sich auf 4800 Euro pro Quadratmeter im Bestand und im Neubau auf 5500 Euro. Für eine neue Doppelhaushälfte werden 1,3 Millionen Euro fällig.
