Muss ich künftig mehr oder weniger Grundsteuer bezahlen? Eine spannende Frage, die für Grundstücks- und Immobilienbesitzer ebenso interessant sein dürfte wie für Mieter, da die Grundsteuer voll umgelegt werden kann. Vom 1. Januar 2025 an wird die Grundsteuer auf Grundlage eines neuen Rechts erhoben – in Bayern jedoch anders als in allen übrigen Bundesländern. Im Freistaat wird ein wertunabhängiges Flächenmodell umgesetzt. In Rathäusern, Stadt- und Gemeinderäten herrscht zum Jahresende nun hektische Betriebsamkeit, bundesweit passen die Kommunen ihre jeweiligen Sätze individuell an. Neuer Spitzenreiter im Landkreis Starnberg ist inzwischen wieder die Kreisstadt, die zuletzt erst zum Jahresbeginn 2024 ihre Hebesätze erhöht hatte: Der Hebesatz für die Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) beträgt in Starnberg künftig 400 Prozent (bislang 370), die Grundsteuer B (bebaute und unbebaute Grundstücke) steigt von 490 auf nunmehr 575 Prozent.
Die Grundsteuerreform ist eine komplexe Angelegenheit. Das Bundesverfassungsgericht erklärte das aktuelle System der Bewertung im Jahr 2018 für verfassungswidrig, weil es gleichartige Grundstücke bislang unterschiedlich behandelte – ein Verstoß gegen das Gebot der Gleichbehandlung. Das wertunabhängige Flächenmodell des Freistaats soll verhindern, dass die Grundsteuer allein aufgrund steigender Immobilienpreise automatisch steigt. Die Grundsteuer B berechnet sich in Bayern künftig also nur nach der Größe der Fläche von Grund und Boden sowie der Gebäudefläche und deren Nutzung – und nicht mehr nach Wert und Lage. Eine Grundsteuer C für baureife, aber unbebaute Grundstücke hält das bayerische Grundsteuergesetz für nicht anwendbar. Alle wesentlichen Informationen zum Thema finden sich im Internet unter anderem auf der Homepage des Landesamtes für Steuern unter www.grundsteuer.bayern.de.
Städte und Gemeinden stehen damit vor der großen Herausforderung, die Hebesätze neu festzulegen. Keine leichte Aufgabe, denn die Zahlen, die von den Finanzämtern zur Verfügung gestellt werden, sind bislang nicht vollständig. Zudem sollen die Steuern „aufkommensneutral“ erhoben werden: Die Kommunen sollen durch die Änderungen keinen zusätzlichen Gewinn erzielen. Doch das ist gar nicht so einfach, wie sich jüngst im Finanzausschuss der Stadt Starnberg zeigte.
Die Grundsteuer ist für den Starnberger Haushalt nach der Lohn- und Einkommensteuerbeteiligung (2023: 23 Millionen) und Gewerbesteuer (21,25 Millionen) die drittwichtigste Einnahmequelle: Insgesamt 5,85 Millionen Euro erwartet die Finanzverwaltung für 2024, davon 5,79 Millionen allein aus der Grundsteuer B. Und nun soll umverteilt werden. Für die betroffenen Steuerzahler ist bislang aber unklar, wie sich diese Umverteilung auswirkt. Und viele Kommunen preisen – oftmals mit bangem Blick auf ungewisse Zeiten – als Puffer die Inflationsrate in ihre neuen Satzungen ein.
Die Behörden rechnen mit einer relativ hohen Anzahl an fehlerhaften Bescheiden
Doch auch das wird voraussichtlich nicht reichen. Zwar ist eine verlässliche und genaue Hochrechnung des zu erwartenden Steueraufkommens für 2025 bisher nicht möglich, doch weitere Erhöhungen sind nicht ausgeschlossen. Grund für die Unschärfe: Die Behörden rechnen mit einer relativ hohen Anzahl an fehlerhaften Bescheiden wegen falscher Angaben in den Steuererklärungen oder weil falsche Unterlagen abgegeben wurden. Viele Steuerpflichtige waren mit den Formularen vermutlich schlicht überfordert. Zudem sind Sonderregeln – etwa für Objekte unter Denkmalschutz oder sozialen Wohnungsbau – möglich; landwirtschaftliche Immobilien fallen künftig unter die Grundsteuer B. Der Bayerische Städtetag geht jedenfalls von etwa zehn bis 20 Prozent fehlerhafter Bescheide aufgrund falscher Daten aus, die den Finanzämtern gemeldet wurden.
Im Klartext: Konkrete Beträge sind derzeit noch gar nicht absehbar. Von 2026 an könnte in der Folge daher eine weitere Neukalkulation und Anpassung der Hebesätze notwendig werden. In Starnberg haben von 10 625 Eigentümern 10 283 Personen ihre Daten für die Grundsteuer B gemeldet, es fehlen drei Prozent. Bei der Grundsteuer A (561 Betroffene) hat ein Viertel (24 Prozent) noch keine Angaben gemacht.
Wäre es nach der Starnberger Finanzverwaltung gegangen, hätte der Hebesatz für die Grundsteuer B sogar 590 Prozent betragen – auf Basis des geschätzten Steueraufkommens für 2025 inklusive Risikozuschlags ein Plus von 160 000 Euro im Vergleich zum Vorjahr. Doch da mochten die Stadträte nicht mitspielen. Sie entschieden sich für die „aufkommensneutrale“ Variante für die Grundsteuer B in Höhe von 575 Prozent: ein bescheidenes Plus in Höhe von 8700 Euro. Starnberg bleibt damit die teuerste Kommune im Landkreis vor Krailling (500 Prozent). Der Überblick über die Hebesätze im Fünfseenland auf der Homepage des Landratsamtes (Gemeinden und Stadt > Hebesätze) wird sich erheblich ändern.
Eigentümer großer Grundstücke mit großen Gebäuden werden mehr zahlen
Was die Neufestsetzung der Beträge für den Einzelnen heißt, ist noch unklar. Gewissheit werden Eigentümer erst mit dem Grundsteuerbescheid zum 1. Januar 2025 haben. Die erste Quartalszahlung wird zum 15. Februar fällig. Grundsätzlich gilt: Eigentümer von großen Grundstücken mit großen Gebäuden werden entsprechend mehr Grundsteuer zahlen müssen als Eigentümer von kleinen Wohnungen oder Grundstücken. Die Starnberger Finanzverwaltung geht davon aus, dass sich etwa für 55 Prozent der betroffenen Steuerzahler in Starnberg kaum etwas ändert. Alle anderen müssen mit niedrigeren oder höheren Beiträgen rechnen. Dazu gibt es zunächst Post vom Finanzamt mit Bescheiden über die Grundsteueräquivalenzbeträge oder den Grundsteuerwert sowie über den Grundsteuermessbetrag. Den dritten und maßgeblichen Grundsteuerbescheid verschickt die örtliche Gemeinde, sobald sie ihren Hebesatz festgelegt hat: In diesem Schreiben steht, wie viel Grundsteuer Betroffene von 2025 an bezahlen müssen.
Fazit: Es können keine pauschalen Aussagen dazu getroffen werden, wer künftig mehr oder weniger Grundsteuer als bisher zahlen muss. Vergleichsberechnungen mit den Hebesätzen des Jahres 2024 sind im Regelfall nicht zielführend, heißt es beim Landesamt für Steuern. Perspektivisch aber ist gewiss: Billiger wird es nicht – insbesondere in Starnberg, dem neuen, alten Spitzenreiter im Fünfseenland. Doch auch in den übrigen 13 Gemeinden des Landkreises werden die Grundsteuerbeträge mit großer Wahrscheinlichkeit steigen.
