Stadtplanung: Gemeinsam, aber chancenlos

Die Stadt will mehr Baugemeinschaften in München. Doch die Interessenten können sich die Grundstücke, die für sie freigehalten werden, oft nicht mehr leisten. Nun könnte es mehr Förderung geben

Die Idee klingt immer noch charmant: Eine Gruppe von Menschen, junge Familien meist, schließt sich zusammen, um gemeinsam ein Haus mit Eigentumswohnungen zu planen, zu bauen - und dann auch selbst darin zu wohnen. Jahrelang hat dieses Konzept der Baugemeinschaft in München ganz gut funktioniert. 34 Projekte mit insgesamt knapp 700 Wohnungen sind gebaut oder in der Umsetzung. Und es sollen noch viel mehr werden, so der Wille der Politik. Doch im Moment sieht es nicht danach aus, das Konzept steckt in der Krise. Für Natalie Schaller, Geschäftsführerin der Beratungsstelle "Mitbauzentrale", ist es gar "bei den derzeitigen Bodenpreisen in der Existenz bedroht". An diesem Donnerstag treffen sich deshalb Vertreter von Baugemeinschaften, Politik und Verwaltung zu einem Workshop, um nach Auswegen zu suchen.

Auslöser war die an Baugemeinschaften gerichtete Ausschreibung von fünf Grundstücken mit Platz für insgesamt gut 170 Wohnungen im Neubaugebiet Freiham. Für nur zwei Baufelder gab es überhaupt Interessenten, einmal zwei Gruppen, einmal eine. "Entscheidend für die geringe Nachfrage" dürfte sein, dass der Verkehrswert für die Grundstücke 3125 bis 3200 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche beträgt, erklärt das städtische Planungsreferat, das die Ausschreibung betreut hat. Den Preis hat ein unabhängiges Gutachtergremium festgesetzt, die Stadt darf ihren Grund nicht ohne weiteres günstiger hergeben. "Mit solchen Bodenpreisen landet man für eine 100-Quadratmeter-Wohnung bei Gesamtkosten von etwa 800 000 Euro", sagt der Architekt Michael Lehner, der als Projektleiter für eine der zwei Baugemeinschaften arbeitet, die in Freiham zum Zuge gekommen sind. "Die Klientel von Baugemeinschaften sind meist beruflich etablierte Menschen mit mittlerem Einkommen. Aber die können solche Preise nicht stemmen, wenn sie nicht auch noch ein ordentliches Eigenkapital haben." Lehner kennt das Geschäft seit Jahren, er hat mit seinem Büro Plan-Z Architekten auch schon Baugemeinschaften am Ackermannbogen, im Domagk- und dem Prinz-Eugen-Park betreut. "Vor drei, vier Jahren kam man noch mit etwa 500 000 Euro für 100 Quadratmeter hin", sagt er.

Baugemeinschaften werden oft in einem Atemzug mit Genossenschaften genannt, auch weil der Stadtrat in einem Grundsatzbeschluss festgelegt hat, dass in großen Siedlungsgebieten 20 bis 40 Prozent der Flächen an Genossenschaften und Baugemeinschaften gehen müssen. Das gilt dann auch für künftige Baugebiete in Freiham, die Bayernkaserne oder das Kreativquartier. Doch die Voraussetzungen sind andere: Genossenschaften schaffen Mietwohnungen, da ist die Stadt großzügig mit Fördermodellen. Flächen dafür kann sie günstiger hergeben, weil mit der Förderung Auflagen verbunden sind. Trotzdem brauchte es in Freiham zwei Anläufe, um sechs Grundstücke für 440 Genossenschaftswohnungen loszuwerden. In der ersten Ausschreibung waren die Preise zu hoch, in der zweiten änderte die Stadt die Modalitäten so, dass die Preise um die Hälfte niedriger ausfielen - zum Schaden der Stadtkasse, zum Nutzen Münchner Mieter.

Baugemeinschaften hingegen schaffen Wohnungseigentum. Und da ist die Stadt bisher deutlich restriktiver. In Baugemeinschaften fördert sie 15 Prozent der Wohnungen nach ihrem "München-Modell Eigentum"; dafür beträgt der Grundstückspreis - je nach der Höhe des Einkommens - 800, 1000 oder 2000 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche. 85 Prozent der Wohnungen sind aber als frei finanziert eingestuft, für sie gilt der Verkehrswert. Die von Lehner betreute "Baugemeinschaft Freiham" hat sich für ein kleines Grundstück mit 17 Wohnungen beworben, dort profitieren zwei Parteien vom München-Modell. Die anderen müssen den vollen Preis zahlen. Bisher sei etwa die Hälfte der Wohnungen für dieses Projekt vergeben, sagt Lehner, und er ist optimistisch, dass auch die anderen noch weggehen. "Aber die Gruppe hat auch deshalb ein kleines Grundstück gewählt, weil die das Risiko minimieren wollte."

Was kann die Stadt jetzt tun, um die übrigen Flächen auch noch an Baugemeinschaften vergeben zu können? Der Stadtrat könnte etwa beschließen, den Anteil des München-Modells bei Baugemeinschaften zu erhöhen, wie er es zuvor bei den Genossenschaften in Freiham getan hat. Dafür bräuchte es aber den politischen Willen, auch Wohneigentum stärker zu subventionieren. Heide Rieke (SPD) und Marian Offmann (CSU), die beide Mitglieder des Planungsausschusses sind, wollen sich dafür einsetzen.

Einen weiteren Vorschlag macht Natalie Schaller von der "Mitbauzentrale", die im Auftrag der Stadt Interessenten für Baugemeinschaften berät: "Man könnte auch die soziale Rendite des Projekts beim Grundstückspreis einberechnen." Baugemeinschaften verpflichten sich ohnehin gewissen Standards, indem sie etwa recyclingfähige oder nachwachsende Baustoffe wie Holz verwenden, was wiederum die Baukosten steigert. Oder indem sie ein Mobilitätskonzept umsetzen, das die Autonutzung minimiert. Als Gegenleistung dafür könnten die Grundstücke billiger werden, so die Hoffnung. In diese Richtung denkt auch Anna Hanusch, die für die Grünen im Planungsausschuss sitzt: "Man muss dann nur schauen, ob das auch rechtlich geht."