Süddeutsche Zeitung

Stadtentwicklung:900 Hektar mehr München

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Von Dominik Hutter

Das neue München kommt idyllisch daher. Kleine Häuschen, weite Felder, Alleen, und mittendrin der Feldmochinger und der Fasaneriesee. Hier, nördlich der immer noch ein wenig provisorisch wirkenden Straßen der Fasanerie, soll die Metropole wachsen, sollen die vielen neuen Einwohner unterkommen, die in den nächsten Jahren und Jahrzehnten erwartet werden.

Rein verwaltungstechnisch gehört das riesige Gebiet längst zu München, das mittendrin gelegene Feldmoching wurde 1938 eingemeindet. Urban aber sieht es nicht aus auf den dünn besiedelten Fluren. Die Häuser sind planlos auf weite Flächen verteilt, vielerorts fehlen befestigte Gehwege. So manche Siedlung wurde illegal errichtet und erst Dekaden später legalisiert, am Schwarzhölzl und am Kaiserhölzl etwa. Es lebt sich ländlich im äußersten Münchner Norden - wer auf die Idee käme, einen Spaziergang zum Marienplatz zu machen, wäre stolze zweieinhalb Stunden unterwegs.

So verschwenderisch hemdsärmelig, wie das Quartier derzeit daherkommt, wird es nicht bleiben. Denn die Stadt, die 1,7-Millionen-Einwohner-Marke bereits im Blick, benötigt ihre letzten Freiflächen für den Wohnungsbau. In den vergangenen Monaten haben die Experten des Planungsreferats deshalb ein fast 900 Hektar großes Gebiet genauer unter die Lupe genommen. Im Stillen.

Damit die Grundstücksbesitzer nicht frühzeitig Dollarzeichen in den Augen bekommen - wenn in München Flächen zu Bauland werden, erreicht deren Wert sehr schnell astronomische Höhen. Vergangene Woche dann landete Oberbürgermeister Dieter Reiter den Coup und verkündete offiziell den Einstieg in die Planungen für ein neues Stadtviertel. "Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme" heißt so etwas im Planerjargon, der Begriff stammt aus dem Baugesetzbuch. Für die Grundstücksbesitzer hat das einschneidende Folgen: Mit Reiters Bekanntmachung werden die Bodenpreise eingefroren, die Spekulanten sollen in ihren Löchern bleiben. Bis zum Sommer will der Stadtrat offiziell beschließen, mit den großräumigen und auf viele Jahre angelegten Planungen zu beginnen.

Das Rathaus fühlt sich unter Druck. Ohne zusätzliche Wohnungen dürften die Mieten immer weiter steigen. Freiham, früher gerne als letzte große Freifläche am Stadtrand tituliert, reicht längst nicht mehr aus. Obwohl dort einmal gut 20 000 Menschen leben sollen, zweimal Ebersberg also. Vor vier Jahren hat der damalige Oberbürgermeister Christian Ude deshalb schon einmal eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme angestoßen: im Nordosten, angelegt auf 30 000 Einwohner und 10 000 Arbeitsplätze. Auch die etwa 600 Hektar östlich der S-Bahn-Gleise wurden damals als die letzte große Grundstücksreserve Münchens angepriesen. Bis nun der Norden dazukam.

Sorgen, die Äcker und Wiesen im Norden könnten demnächst komplett zubetoniert werden, sind verfrüht. Bislang hat noch niemand im Hochhaus an der Blumenstraße konkrete Vorstellungen, wie das neue Quartier einmal aussehen könnte und wie viele Menschen dort Platz fänden. "Wir sind erst am Startpunkt", betont Steffen Kercher vom Planungsreferat. Geprüft wurde bislang nur, ob sich das Gebiet grundsätzlich für eine Bebauung eignet: Wie sind die Verkehrsverbindungen, gibt es Naturschutzgebiete, sind überhaupt ausreichend Flächen frei?

Wem der Grund gehört, spielt dabei zunächst keine Rolle. Es gibt eine sehr große Zahl von Grundstücksbesitzern - eben diese komplizierten Verhältnisse sind ja der Grund dafür, das Areal als städtebauliche Entwicklungsmaßnahme einzustufen. In Freiham hat die Stadt 40 Jahre lang Flächen aufgekauft, dort war dieser Status nicht notwendig. Im Nordosten hingegen haben es die Planer mit rund 500 Einzeleigentümern zu tun. Wie viele es im neuen Gebiet im Norden sind, weiß Kercher noch nicht. Klar ist nur: Sie werden keine finanziellen Einbußen erleiden, sich aber wohl auch keine goldene Nase verdienen.

Die Gewinne, die durch die Umwidmung in Bauland entstehen, sollen später für Straßen, Schulen und andere Infrastruktureinrichtungen abgeschöpft werden. Nur was danach noch übrig ist, kommt den Grundbesitzern zugute. Die Stadt will möglichst in Partnerschaft mit ihnen planen. Dennoch gilt: Mitmachen ist Pflicht, das besagt der Status als Entwicklungsmaßnahme. Ansonsten könnte jeder Verweigerer große Teile des Projekts torpedieren. Im Extremfall wären auch Enteignungen möglich, die die Stadt allerdings vermeiden will. Verkaufen können die Grundstückseigner auch jetzt schon, das Kommunalreferat übernimmt alles. Wenn auch nur zum eingefrorenen Wert.

Was Kercher heute schon weiß: Zu den Plänen für den Münchner Norden werden neben Gewerbe, neuen Wohnvierteln, Schulen und sozialen Einrichtungen auch große Erholungsflächen gehören. Viele der heute landwirtschaftlich genutzten Gebiete, die für Spaziergänger nicht zugänglich sind, könnten parkähnlich umgestaltet werden. Kercher hält sogar einen weiteren See für denkbar. Idealerweise sollten auch die vorhandenen Einwohner profitieren: durch neue Grünzüge, bessere Verkehrsanbindungen, neue Einkaufsmöglichkeiten und zusätzliche Schulen.

Trotzdem: Für viele Häuschenbesitzer ist der freie Blick aufs Feld gefährdet, die neuen Quartiere werden dem Bestand auf die Pelle rücken. "Wir wollen verhindern, dass ein Flickenteppich entsteht", sagt Kercher. Er rechnet mit erstem Baurecht in etwa zehn Jahren. Im Münchner Norden soll es künftig urbaner zugehen. Und je dichter die Bebauung, desto größer die umliegenden Parks.

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SZ vom 04.03.2017
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