Die Stadt hat auch im ersten Halbjahr 2020 massiv auf dem Immobilienmarkt zugeschlagen, um Mieter zu schützen. Für 13 Gebäude gab sie bis Ende Juni 120 Millionen Euro aus. Damit befindet sie sich bereits jetzt fast auf dem Niveau von 2019. Im vergangenen Jahr investierte sie 145 Millionen Euro in 15 Mietshäuser. All die Objekte liegen in Stadtteilen, in denen die sogenannte Erhaltungssatzung Mieter vor Luxussanierungen schützen soll. Doch die Zukunft dieses Modells ist ungewiss: Angesichts der Finanzkrise, die das Coronavirus auch bei der Stadt ausgelöst hat, muss sie genau abwägen, ob sie sich Immobilienerwerb in solch großem Stil weiter leisten kann und will.
Kämmerer Christoph Frey dringt darauf, dass der Stadtrat sich auf ein neues Finanzierungsmodell einigt. Damit sollen die Kosten besser planbar sein. Bisher lief es in der Regel so ab: Die Stadt entschied sich, dass sie ein Gebäude kaufen will. Bezahlt wurde dies aus den Finanzreserven. Das Eigentum wurde im Rahmen einer Kapitalaufstockung an eine ihrer beiden Wohnungsgesellschaften übertragen. Künftig soll der Stadtrat, wenn es nach der Kämmerei geht, dafür ein festes Budget bei den Investitionen im Haushalt einplanen. Das heißt, dass wegen der ohnehin angespannten Finanzsituation wohl andere Vorhaben gestrichen oder in die kommenden Jahre geschoben werden müssten.
Die grün-rote Koalition wird sich also nun festlegen müssen, wie viel Geld sie in diese Form des Mieterschutzes künftig investieren will. Dass sie es weiter tun wird, darin sind sich die Fraktionschefs Anna Hanusch (Grüne) und Christian Müller (SPD) einig. "Wir müssen versuchen, den Prozess durchzuhalten", sagt Hanusch. Jedes Haus, das der Stadt gehöre, bringe langfristig einen Vorteil. Finanziell werde es "ein Fahren auf Sicht" bleiben. Müller will ebenso weiter in Immobilien investieren. "Wir werden von Objekt zu Objekt prüfen, was wir tun können und in welchem Umfang", sagt er. "Wir haben es nie anders gemacht." Die Erhaltungssatzung zeige auch schon spürbare Wirkung. "Die Spitze der Spekulation ist weg." Auch von der größten Oppositionspartei, der CSU, kommen positive Signale. "Wir werden weiter zur Ausübung der Vorkaufsrechte stehen", sagt Fraktionschef Manuel Pretzl. Das erwarte er auch von den Regierungsparteien, die vor der Kommunalwahl für den Mieterschutz geworben hätten. "Sonst würden sie den Wähler veräppeln."
Der Stadtrat hat Kommunalreferentin Kristina Frank beauftragt, noch im Juli Kriterien für den künftigen Umgang mit den Vorkäufen aus den Erhaltungssatzungen vorzulegen. Die Vorgabe der Kämmerei sei "von der hohen Zahl herunterzukommen", sagt Frank. Die Stadt hat sich in wirtschaftlich besseren Zeiten bewusst dafür entschieden, von der Luxussanierung bedrohte Mieter zu schützen. Das Mittel dafür ist die Erhaltungssatzung, deren Geltungsgebiet nach und nach vergrößert und deren Kriterien immer mehr verschärft wurden. Investoren müssen in den betroffenen Stadtvierteln feste Zusagen zum Mieterschutz unterschreiben. Weigern sie sich, kann die Stadt ein Vorkaufsrecht ausüben. Seit den Verschärfungen hat sich die Rolle der Kommune auf dem Münchner Immobilienmarkt stark gewandelt.
Im Jahr 2017 erwarb sie kein einziges Haus auf Basis der Erhaltungssatzung. 2018 griff sie acht Mal für insgesamt etwa 215 Millionen Euro zu. Vergangenes Jahr übte die Stadt in 15 Fällen das Vorkaufsrecht aus und investierte dafür circa 145 Millionen Euro. In den ersten sechs Monaten 2020 kaufte sie schon wieder 13 Immobilien für 120 Millionen. Auch wenn die Erfahrungen mit nur drei Jahren verschärfter Satzung noch jung sind und die Auswirkungen des Coronavirus Investoren beeinflusst, lässt sich ein Trend erkennen. Investoren werden deutlich zurückhaltender mit der Unterschrift, mit der sie soziale Mietbedingungen akzeptieren. Im ganzen Jahr 2019 gab es 32 Fälle in den betroffenen Stadtgebieten, die Stadt erwarb von diesen 15 Immobilien, also knapp die Hälfte. In den ersten sechs Monaten 2020 waren 18 Entscheidungen zu treffen, 13 Mal musste die Stadt für den Schutz der Mieter einspringen. Das entspricht einer Quote von etwa zwei Drittel.
Die Kommunen alleine werden den Schutz der Mieter auf Dauer nicht alleine stemmen können, heißt es aus dem Rathaus. Grüne und SPD hoffen, dass sich "in den Amtsstuben der Landes- und Bundesregierung" die Erkenntnis durchsetze, dass diese Hilfe durch entsprechende Gesetze bedürften, wie es SPD-Fraktionschef Müller ausdrückt. Das jetzt geplante Bundesgesetz biete noch viel zu wenig Handlungsmöglichkeiten. Im Prinzip verlängere es nur die Prüffrist der Kommunen von zwei auf drei Monate. Vom Bund müsse aber "ein Preisdeckel" kommen, um Spekulationen wirksam einzudämmen.
