Schwabing Überraschende Wende im Häuserkampf

Altes Gemäuer: Eine Bürgerinitiative hatte zuletzt Tausende Unterschriften für den Erhalt des Gebäudes, hier eine Aufnahme von 2015, gesammelt.

(Foto: Lukas Barth)
  • Wagnerstraße 1: Das Haus in Altschwabing soll nicht abgerissen, sondern kernsaniert werden.
  • Der Vermieter wollte zunächst das Recht auf Abbruch erstreiten, hat sich aber offenbar umentschieden.
  • Für Altschwabing gilt ein "Ensembleschutz", seitdem ist das Haus Teil eines schützenswerten Ganzen.
Von Stefan Mühleisen

Das Haus an der Wagnerstraße 1 in Altschwabing, in dem bis vor 14 Monaten noch die traditionsreiche Musikkneipe "Schwabinger Podium" beheimatet war, soll nicht abgerissen, sondern kernsaniert werden. Der Vermieter wollte sich das Recht auf Abbruch des Gebäudes zunächst vor Gericht erstreiten, hat aber nun seine Klage zurückgezogen. Damit haben Lokalpolitiker und Bürgerschaft ihr Ziel in einer zeitweise emotional geführten Auseinandersetzung erreicht: Das Gebäude bleibt erhalten. Der Fall zeigt zudem: Eine besondere Konstellation von Auflagen kann Hauseigentümer dazu veranlassen, ihre Abriss-Pläne zugunsten einer teureren Sanierung fallenzulassen.

Gekauft hatte das Haus der frühere BMW-Finanzvorstand Friedrich Eichiner, der es abreißen und durch einen Neubau ersetzen wollte. Er kündigte dem "Schwabinger Podium", seit 1972 eine Kneipen-Institution. In Massen strömten im Februar 2017 die Gäste zu den Abschiedskonzerten herbei; eine Bürgerinitiative hatte da schon Tausende Unterschriften für den Erhalt des Hauses gesammelt - und der Eigentümer reichte Klage ein, nachdem die Stadt sein Abriss-Gesuch abgelehnt hatte.

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Eichiner hatte das Haus bereits 2014 erworben, ein altes Gemäuer, erbaut 1895, das zu dem Zeitpunkt kein Einzeldenkmal war. Im Dezember 2015 weitete das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege (BLfD) dann den Ensembleschutz für Altschwabing aus, und seitdem ist das Haus Teil eines schützenswerten Ganzen.

Jedoch kommt es immer wieder vor, dass Verwaltungsgerichte den gesetzlich garantierten Anspruch des Eigentümers auf "angemessene wirtschaftliche Verwertung" höher werten als den Denkmalschutz - vor allem, wenn belegt werden kann, dass die Sanierung wesentlich teurer kommt als ein Abriss. Ein vom Eigentümer vorgelegtes Gutachten kam zu eben diesem Schluss - und das städtische Planungsreferat akzeptierte ausweislich eines internen Behördenpapiers vom Oktober 2016, das der SZ vorliegt, den Befund zugunsten des Abbruchs als "plausibel und nachvollziehbar".

Dennoch lehnte die Behörde danach den Abbruch mit Verweis auf den Ensembleschutz ab. Qua "Sozialbindung des Eigentums" müsse der Eigentümer hinnehmen, "dass ihm eine rentable Nutzung verwehrt wird", hieß es von der Stadt. Der Anwalt des Eigentümers, Christoph Täger, bestätigt jetzt: Da das Grundstück Bestandteil des "Ensembles Altschwabing" geworden sei, habe sich der Eigentümer entschlossen, die Pläne abzuändern "und das Gebäude von Grund auf kernzusanieren".

Nach der Sanierung soll wieder vermietet werden

Er spricht von einem "lang andauernden, wohl über mehrere Instanzen reichenden Rechtsstreit", würde man die ursprünglichen Pläne beibehalten. "Aus den sich daraus ergebenden wirtschaftlichen Erwägungen und dem von Beginn an bestehenden Bestreben des Eigentümers, das Grundstück und die sich darauf befindlichen Wohnungen wieder dem Mietmarkt zuzuführen, wird nunmehr eine vollständige Sanierung des Gebäudes erfolgen."

Der Passus "wieder dem Mietmarkt zuzuführen" lässt indes aufhorchen. Er legt nahe, dass der Eigentümer noch aus anderen Gründen seine Pläne geändert haben könnte. Über die Jahre zogen aus den sechs Wohnungen an der Wagnerstraße 1 vier Parteien aus; die Wohnungen stehen bis heute leer. Wenn jedoch eine intakte Wohnung länger als drei Monate leer steht, tangiert das die städtische Zweckentfremdungssatzung. Sie soll sicherstellen, dass Wohnraum nicht missbraucht wird, etwa für Gewerbe oder als Beherbergungsbetrieb.

Auch Leerstand läuft dem Wohnzweck zuwider. In der Satzung ist von einer "angemessenen Frist" die Rede, um "den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen". Die Ermittlungen in Verdachtsfällen übernehmen Mitarbeiter des Amtes für Wohnen und Migration, angesiedelt beim Sozialreferat - so auch im Haus an der Wagnerstraße 1. Ein Behördensprecher bestätigt nur, dass ein Besichtigungstermin stattgefunden habe; zu den Ergebnissen schweigt er.

Die verbliebenen Mieter wollen nicht raus

Nach SZ-Informationen beschieden die Prüfer aber dem Hausbesitzer, dass der Leerstand ungerechtfertigt, die Wohnungen mithin bewohnbar seien, wenn er diese saniert. Die Prüfer dürften zudem auf Paragraf 14 der Satzung hingewiesen haben: Die Behörde kann ein Bußgeld von bis zu 500 000 Euro verhängen.

Die Sanierung hat aber auch gravierende Auswirkungen auf die Mieter. Anwalt Täger hat den verbliebenen Bewohnern, zwei Wohngemeinschaften, schriftlich zum 31. Januar 2019 gekündigt. Die "beabsichtigte Entkernung und Totalsanierung" erfordere "zwingend die Beendigung des Mietverhältnisses", heißt es in dem Papier. Demnach sollen das Dachgestühl, sämtliche Wasser-, Heizungs- und Elektroleitungen, Geschossdecken, Türen, Fenster, Böden und die Außenhaut erneuert werden. "Eine Sanierung in dem erforderlichem Umfang ist in bewohntem Zustand nicht möglich", teilt Anwalt Täger der SZ mit.

Der Sprecher der Mietergemeinschaft, Stefan Lehnert, kündigt hingegen Widerstand an, man werde sich Rat von Experten holen. Der Geschäftsführer des Mietervereins München, Volker Rastätter, teilt schon jetzt mit: "Unserer Ansicht nach ist diese Kündigung nicht wirksam. Alle Maßnahmen, die er hier als notwendig ankündigt, kann er durchführen und die Mieter könnten danach ihre Wohnungen wieder beziehen." Der Vermieter müsse überdies den Mietern die Kosten für Ersatzwohnraum während der Bauarbeiten ersetzen. Rastätter betont, dass es dem Vermieter zustehe, die Modernisierung auf die Mieten umzulegen. "Aber ein Grund für eine Kündigung sind diese Maßnahmen nicht."

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