Schwabing:Schutz vor lukrativer Vermarktung

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Schwabing: Erweitert hat der Planungsausschuss das Erhaltungssatzungsgebiet "Pündterplatz".

Erweitert hat der Planungsausschuss das Erhaltungssatzungsgebiet "Pündterplatz".

(Foto: Florian Peljak)

Der Stadtrat beschließt Erweiterung des Erhaltungssatzungsgebiets "Pündterplatz", obwohl dort überdurchschnittlich viele Menschen gut verdienen. Doch wegen des hohen Anteils an Mietwohnungen und des Aufwertungsdrucks sind laut Planungsreferat viele Haushalte von Verdrängung gefährdet.

Von Ellen Draxel

12 400 Schwabingerinnen und Schwabinger, die östlich der Belgradstraße zwischen Kölner Platz und Franz-Joseph-Straße leben, sind durch den Erlass einer Erhaltungssatzung künftig vor Vertreibung geschützt - 2700 von ihnen erstmals. Der Planungsausschuss des Stadtrats hat das ehemalige Satzungsgebiet "Pündterplatz/Bonner Platz" um acht Blöcke vor allem nach Süden erweitert und als neues Gebiet "Pündterplatz" mit unbefristeter Geltungsdauer erlassen. In den neuen Umgriff fallen auch drei Wohnblocks aus der benachbarten bisherigen Erhaltungssatzung "Hohenzollernstraße", unter anderem Häuser östlich des Kurfürstenplatzes.

Einzelne Bereiche des ursprünglichen Hohenzollernstraßen-Gebiets wurden bereits 2019 und 2020 in die Satzungen "Hohenzollernplatz/Hiltenspergerstraße" und "Agnesstraße" überführt, es verbleibt aber ein westlicher Teil. Dieser ist noch bis Ende Januar 2023 im Rahmen einer neuen befristeten Satzung "Hohenzollernstraße" geschützt, die Verlängerung erfolgt aber letztmalig. Für einen Neuerlass seien die Verdrängungsgefahr und die Gentrifizierungsdynamik in diesem Bereich nicht ausgeprägt genug, so die Verwaltung.

Das neue Gebiet "Pündterplatz" ist insofern besonders, als es im Vergleich zur Gesamtstadt und selbst im Bereich innerhalb des Mittleren Rings eine überdurchschnittlich hohe Kaufkraft aufweist, dort also viele Menschen wohnen, die gut verdienen. "Nichtsdestotrotz ist der Anteil der Haushalte, die bei Mieterhöhungen infolge von Aufwertungsaktivitäten potenziell verdrängungsgefährdet sind, bedeutend", argumentiert man im Planungsreferat.

Attraktive Gegend für Investoren

Das liege einerseits an dem "sehr attraktiven, urbanen Charakter" der Ecke mit 93 Prozent Geschosswohnungsbauten und einem hohen Anteil von Wohnungen in Baudenkmälern. Aber auch an den zahlreichen privaten Mietwohnungen, von denen viele "zur lukrativeren Vermarktung der Objekte" modernisiert werden sollen. Die Mietwohnungsbestände liegen im neuen Gebiet bei immerhin 45,8 Prozent, münchenweit sind es lediglich 27,4 Prozent. Wie attraktiv die Gegend für Investoren ist, zeigt sich auch an den beantragten Abgeschlossenheitsbescheinigungen: Obwohl die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Erhaltungssatzungsgebieten seit 2014 einer Genehmigung bedarf, wurden in diesem Gebiet anteilig deutlich mehr solcher für eine Umwandlung notwendigen Bescheinigungen angefordert als in der Gesamtstadt. Dies mache "die Wichtigkeit eines Satzungserlasses deutlich", so die Planungsbehörde.

Angesichts des hohen Preisniveaus auf dem Münchner Wohnungsmarkt müssten mittlere Einkommensgruppen inzwischen ebenfalls damit rechnen, sich die Miete nicht mehr leisten zu können. Da in dieser Gegend viele Münchner schon sehr lange leben - fast die Hälfte mehr als zehn Jahre - wird damit zugleich der Gentrifizierungsspirale Einhalt geboten.

Mit dem neuen Erlass profitieren auch erstmals Bewohner und Bewohnerinnen des denkmalgeschützten Anwesens an der Kaiserstraße 63 vom Schutzmechanismus dieses rechtlichen Instruments. Die Bürgerversammlung hatte die Aufnahme des Gebäudes in die Erhaltungssatzung bereits 2018 gefordert. Und auch die 164 Mietparteien im Karree zwischen Degenfeld-, Unertl-, Ansprenger- und Karl-Theodor-Straße unterliegen nun einem Schutzstatus. Eigentümerin dieses aus drei neunstöckigen Punkthäusern und einem fünfgeschossigen Wohnriegel samt Büros und Praxen bebauten Areals ist die Bayern Versicherung Lebensversicherung AG, das zur Versicherungskammer Bayern gehörende Unternehmen will auf dem Grundstück nachverdichten.

Bauvorhaben nach massiven Protesten abgespeckt

Nach massiven Protesten von Seiten der Mieter und des Bezirksausschusses - allein die jüngste Sitzung des Westschwabinger Stadtteilgremiums besuchten rund 25 besorgte Bewohner - hat der Investor sein erstes Vorhaben bereits abgespeckt: Statt der ursprünglich rund 100 Wohnungen sollen dort nun nur noch etwa 50 Wohnungen und keine Kindertagesstätte mehr entstehen. Die Versicherung hat zudem versprochen, keinem der Mieter aufgrund der Neubauplanungen zu kündigen.

Da einer der beiden geplanten Neubauten direkt an den Bestand andocken soll und damit mehreren Mietern das einzige Tageslicht nehmen würde, impliziert die Zusage, dass die Versicherung "mit dem Bau wartet, bis die Mieter ausgezogen oder verstorben sind". Mitte 2024 möchte der Investor nun gerne mit dem ersten Teil des Vorhabens starten. Die Lokalpolitiker haben die Planung mit knapper Mehrheit zwar erneut abgelehnt, auch aus klimatischen Gründen: Denn trotz der Verbesserungen werden mit dieser Bebauung auf dem Grundstück immer noch mehr als 1000 Quadratmeter Fläche inmitten Münchens am dichtesten besiedelten Stadtbezirks versiegelt. Und 20 große Bäume gefällt.

Doch die letztlich entscheidungsbefugte Lokalbaukommission (LBK) hat vor wenigen Tagen die entsprechende Bauvoranfrage positiv beschieden. Die Argumentation der Genehmigungsbehörde: Nach Paragraf 34 des Baugesetzbuches bestehe "in gewissem Umfang" Baurecht. Geeignete Flächen für den Mietwohnungsbau würden in München "dringend gesucht", und man könne es "einem institutionellen Eigentümer wie der Bayern Versicherung AG wohl nicht verdenken, wenn sie auf ihren Grundstücken im Zuge anstehender Sanierung der Bestände auch über die Schaffung zusätzlichen Wohnraums nachdenkt".

Den ersten Vorbescheidsantrag hatte der Bauherr nach Kritik aus der LBK noch zurückgezogen. Die neue Variante aber ist aus Sicht der Behörde "nun geeignet, die vorhandenen Baurechtsreserven auszuschöpfen und gleichzeitig den Eingriff in den vorhandenen Baumbestand und die Freiflächen so gering wie möglich zu halten".

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