Schwabing: Der nächste Streich

Das Hohenzollernkarree kommt nicht zur Ruhe. Der Eigentümer legt modifizierte Pläne für die Bebauung des grünen Innenhofs vor. Die Stadtviertelpolitiker fürchten eine weitere Gentrifizierung des Quartiers

Die Mieter des Hohenzollernkarrees sind Kummer gewohnt. Seit die Bayerische Beamtenversicherung die 1935/36 gebaute Anlage zwischen der Herzog-, Erich-Kästner-, Clemens- und Fallmerayerstraße mit ihren 230 Wohnungen vor sieben Jahren an den Immobilienkonzern Patrizia verkauft hat, werden die Bewohner alle paar Monate mit neuen Hiobsbotschaften konfrontiert. Waren es zunächst Balkone, die angebaut wurden, ging es anschließend, nachdem erneut die Eigentümerin gewechselt hatte, um die Bebauung des 1998 von der Stadt preisgekrönten Innenhofs. Kurz vor Silvester 2018 folgte dann die Ankündigung drastischer Mieterhöhungen um bis zu 163 Prozent im Rahmen einer Modernisierung durch die Max-Emanuel Immobilien GmbH - die aber dank der bundesweit ersten Musterfeststellungsklage des Mietervereins München abgewendet werden konnte. Inzwischen steht wieder die Innenhofbebauung auf der Agenda.

Bereits vor etwas mehr als einem halben Jahr hatte die Max-Emanuel Immobilien GmbH einen ersten Bauantrag eingereicht. Vorgesehen war damals, mitten in die rund 6200 Quadratmeter große Grünoase einen dreistöckigen Riegel plus Dachgeschoss mit 40 Wohnungen in der Größe zwischen 42 und 85 Quadratmetern zu setzen - doch der Antrag überschritt das zulässige Baurecht und war deshalb nicht genehmigungsfähig. Auf Anraten der Lokalbaukommission zog der Investor daraufhin die Planung zurück. Nicht ohne klarzustellen, dass eine modifizierte Version alsbald folgen werde. Diese liegt nun vor. Mit 35 Wohnungen, integriert in ein modernes, viergeschossiges Gebäude, und einer "baulichen Anpassung" der bestehenden Tiefgarage will das Unternehmen für 14 Millionen Euro den grünen Hof in etwas minimalerem Umfang bebauen - eine Nachverdichtung, die der Bezirksausschuss (BA) Schwabing-West, trotz des großen Bedarfs an Wohnraum im Viertel, zum wiederholten Mal ablehnt.

Aus mehreren Gründen. Da ist zum einen die Erhaltungssatzung. "Das Bauvorhaben", warnen die Lokalpolitiker, werde im Falle einer Genehmigung "die Struktur im Karree massiv verändern" und damit der Gentrifizierung Vorschub leisten. Der Neubau und die Tiefgarage, die dann 184 Stellplätze hätte, würden den Bestand "ohne erkennbare Notwendigkeit aufwerten". Die Idee eines Erhaltungssatzungsgebiets werde so "konterkariert". Die Bürgervertreter befürchten, dass eine derartige Verdichtung, kombiniert mit einer Bestandsaufwertung durch zusätzliche Garagenstellplätze und schon angekündigte Modernisierungen, letztlich "zu einem deutlich höheren Miet- und Kaufpreisgefüge der Wohnungen" führt.

Als "Indiz für weitere, in absehbarer Zeit geplante Veränderungen" durch den Investor werten die Stadtteilpolitiker dabei vor allem den aktuellen Leerstand im Hohenzollernkarree. Von den 230 Mieteinheiten sind nach BA-Informationen etwa 160 Wohnungen unbefristet vermietet, die anderen stehen entweder leer oder sind nur bis September 2021 vermietet. Seit Mai vergangenen Jahres schreibt die Hausverwaltung Adix Immobilien außerdem die Mieter an, um ihnen im Auftrag der Eigentümerin Abfindungsprämien in Aussicht zu stellen, sofern sie sich schriftlich zur Wohnungsaufgabe bis März 2021 verpflichten. Für den Bezirksausschuss ist die Absicht dahinter klar: Die Wohnungen sollen "nach Auszug teurer vermietet" werden können. Aus Sicht der Hausverwaltung hingegen handelt es sich dabei lediglich um ein "attraktives Angebot": Schließlich könnten "die geplanten Modernisierungs- und Baumaßnahmen möglicherweise zeitweise Beeinträchtigungen für die Mieter bedeuten". Den Mietern stehe es frei, das Angebot anzunehmen. Leerstehende Wohnungen würden im Zuge der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen "schrittweise hergerichtet". Bezüglich der Musterfeststellungsklage, so die Hausverwaltung, rechne die Max-Emanuel Immobilien GmbH mit einem positiven Prozessausgang im anhängigen Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof.

Momentan, das ist Fakt, kann die Max-Emanuel Immobilien GmbH die Wohnungen nicht in Eigentums- oder Luxuswohnungen umwandeln. Das verbietet dem Investor eine Abwendungserklärung, die er beim Erwerb des Hohenzollernkarrees unterschreiben musste, nachdem die Stadt zuvor ihr Vorkaufsrecht ausgeübt hatte. 2026 allerdings wird dieses Umwandlungsverbot hinfällig. Die dann modernisierten Wohnungen könnten von diesem Zeitpunkt an, falls gewünscht, verkauft werden. Laut Adix ist es vom Investor jedoch "nicht geplant, Wohnungen aufzuteilen und einzeln zu verkaufen".

Gegen die aktuelle Planung der Max-Emanuel Immobilien GmbH spricht aus lokalpolitischer Sicht aber nicht nur der Mieterschutz. Relevant ist auch ein ökologischer Aspekt: der Eingriff in den besonders schützenswerten, mehr als 25 Jahre alten Baumbestand des Innenhofs. In Zeiten des Klimawandels hält das Gremium den Erhalt dieser Frischluftoase in seinem dicht besiedelten Viertel für unabdingbar.

Wie aber soll in so dicht besiedelten Vierteln wie Schwabing-West ein dringend benötigter Bedarf an Wohnraum gedeckt werden, ohne zugleich die gewachsenen Strukturen drastisch zu verändern? Diese Frage stellt sich Markus Meiler (CSU), der dem Unterausschuss Bauen, Wohnen und Wirtschaft im Stadtteilgremium vorsteht, schon länger. Er kann sie nicht beantworten. Die Entscheidung zur Zukunft des Hohenzollernkarrees liegt nun also bei der Lokalbaukommission. Wieder einmal.