Es gibt viele Stellen, an denen München wächst. Das Kreativquartier nahe des Leonrodplatzes zählt zu den neuen Stadtquartieren, der Domagkpark auf dem Gelände der früheren Funkkaserne oder demnächst auch die Bayernkaserne an der Heidemannstraße. Und dann gibt es noch die drei "Großen" am Stadtrand, die sich in völlig unterschiedlichen Entwicklungsstadien befinden.
Freiham, wo längst gebaut wird, das Entwicklungsgebiet Nordost, bei dem am kommenden Dienstag die Öffentlichkeitsphase beginnt - und der Norden rund um Feldmoching, der erst ganz am Anfang steht. Für Stadtplaner sind solche Projekte das reinste Dorado. Es gilt, riesige Flächen ganz neu zu überplanen - wo jetzt noch Freiflächen sind, entstehen auf dem Reißbrett Siedlungen, die schon als Städte durchgehen könnten. Samt Einkaufszentren, Schulen, Kitas und Verkehrsverbindungen.
Berlin, Wien, Zürich: Große Städte sind teure Pflaster. Und überall muss bezahlbarer Wohnraum her.
Der Münchner Nordosten, jene rund 600 Hektar östlich von Daglfing, Englschalking und Johanneskirchen, hat planerisch rund vier Jahre Vorsprung - er kann als Blaupause dienen für das, was rund um Feldmoching geschieht. Auch der Nordosten ist ein städtebaulicher Entwicklungsbereich in Vorbereitung, es gelten spezielle Regelungen.
Zwar können die rund 500 Eigentümer ihre Grundstücke munter privat weiterverkaufen - sie müssen aber immer damit rechnen, dass plötzlich die Stadt dazwischengrätscht und dann nur einen Preis bezahlt, der vor dem Start der Planungen realistisch war. Plus allgemeine Wertsteigerung, die seitdem stattgefunden hat. Entwicklungsunbeeinflusster Anfangswert nennt sich das im Fachjargon. Boykottieren dürfen die Grundstückseigner die Planungen nicht. Sie können entweder als Investoren mit dabei sein oder aber ihr Grundstück an die Stadt abgeben. Biotopbesitzer mal ausgenommen: Wenn nichts verändert wird, sind weder Besitzerwechsel noch Mitwirkung nötig.
Ein derart harter Eingriff ist laut Baugesetzbuch nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich: Es muss ein dringender Bedarf für neue Wohnungen bestehen - was in München wohl unstrittig ist. Das Projekt muss zügig durchgezogen werden. Und das Gebiet muss so groß und kompliziert strukturiert sein, dass die klassischen Planungsverfahren nicht mehr greifen. Was im Nordosten mit seinen 500 Grundstückseigentümern ebenso der Fall ist wie im Norden.
Wie die Stadtplaner arbeiten, lässt sich jenseits der Flughafenlinie S 8 bereits beobachten. Drei Varianten für neue Wohnviertel liegen inzwischen auf dem Tisch, und allen dreien ist gemein, dass sie an bestehende Siedlungen anschließen und durch Grünzüge aufgelockert sind. "Wir wollen Siedlungsstrukturen wachsen lassen", berichtet Wibke Dehnert vom Planungsreferat. Satellitenstädte auf der grünen Wiese sind unerwünscht.
Wie die Häuser einmal aussehen werden, wird erst in einem späteren Planungsstadium festgeschrieben. Derzeit geht es nur darum, wo gebaut wird und wo es grün bleiben soll. Klar ist: Die Stadt will keine Einfamilienhäuser auf weiten Flächen verteilen. Dies gilt im dicht bebauten München als Platzverschwendung. Größere und mehrgeschossige Bauten gelten als das Modell der Zukunft. Stadt eben, nicht Vorort.
Der notwendige Wohnungsbau braucht Platz. Trotzdem muss noch Fläche für die Wirtschaft bleiben. Darum denkt die Stadt über die Neuentwicklung von Gewerbeflächen nach.
Eine wichtige Rolle spielt von Anfang an die Verkehrsplanung. Alle Varianten sehen unter anderem eine neue Straßenverbindung von Nord nach Süd vor. Die bestehende S-Bahn soll in einem Tunnel verschwinden. Diese Röhre, deren Kosten wohl an der Milliardenmarke kratzen, gilt in den Planungen für die neuen Quartiere als gesetzt. Allerdings funktioniert die Planung zumindest theoretisch auch ohne den kostspieligen Tunnel, der nach Einschätzung des Planungsreferats in erster Linie den Bewohnern der bestehenden Siedlungen zugute käme.
Die jetzt noch am Arabellapark endende U-Bahn-Linie 4 soll über den S-Bahnhof Englschalking gen Osten verlängert werden - je nach Variante bis zur Messestadt West. Diese U-Bahn-Spange hätte neben der Erschließung der neuen Wohnviertel auch einen Mehrwert für die gesamte Stadt: Sie verkürzt den Weg zwischen Flughafen und Messe.
Bis im Nordosten tatsächlich die Bagger anrollen, bleibt noch viel zu tun im Planungsreferat. Eine derartige Riesenplanung sei "kein Sprint, sondern ein Triathlon", betont der zuständige Abteilungsleiter Steffen Kercher. Erst Mitte der Zwanzigerjahre sei mit erstem Baurecht zu rechnen. Das neue Viertel soll nicht auf einen Schlag, sondern nach und nach entstehen. Der nächsten Stadtratsbeschluss für den Nordosten steht in etwa zwei Jahren an - über das Strukturkonzept.
Erst einmal aber sollen die Münchner sich informieren und mitdiskutieren dürfen. Es handle sich um eine "ergebnisoffene Diskussion", versichert Stadtbaurätin Elisabeth Merk. Nur dann sei ein gutes Ergebnis für den Nordosten zu erwarten. Die drei Alternativen werden deshalb bis zum 6. April im ehemaligen Siemens-Mitarbeiterrestaurant an der Richard-Strauss-Straße 76 gezeigt. Ausstellungseröffnung ist am Dienstag um 18 Uhr. Es folgen Bürgerworkshops, ein Symposium über die Entwicklungen in anderen Städten und eine Jugendtagung mit Digitalwerkstatt.
Rein theoretisch lassen sich die Untersuchungsgebiete später noch erweitern: Sowohl im Nordosten als auch im Norden gibt es direkt an die künftigen Quartiere anschließende Freiflächen in Richtung Stadtgrenze. Gut möglich, dass das irgendwann die letzten Flächenreserven sind.