Neubaugebiet in Freiham Genossenschaften kaufen sechs Grundstücke

Vorstand Christian Stupka will mit seiner Genossenschaft Wogeno ebenfalls in Freiham bauen.

(Foto: Florian Peljak)

Nachdem die Stadt die Preise gesenkt hat, finden sich doch genug Interessenten für die reservierten Baufelder

Von Sebastian Krass

Der erste Anlauf war ein Fehlschlag, beim zweiten Versuch hat es dann geklappt: Die Stadt hat sechs Grundstücke im neu entstehenden Stadtteil Freiham an Genossenschaften vergeben. Insgesamt 440 Wohnungen sollen dort entstehen, sagt Ulrike Klar, die als Stadtdirektorin im Planungsreferat zuständig für Wohnungsbau ist. Es wird damit eine der größten neueren Genossenschaftssiedlungen Münchens.

Noch im Sommer gab es auf eine Ausschreibung der Grundstücke keine Bewerber, weil die Grundstückspreise zu hoch waren. Daraufhin änderte der Stadtrat die Modalitäten, mit Erfolg. Das größte Baufeld, das für 142 Wohnungen gedacht ist, geht an eine Bietergemeinschaft, die aus der Wohnungsgenossenschaft München-West (WGMW) und Wagnis besteht. Die WGMW hat ein weiteres Feld allein bekommen. Zwei Grundstücke gehen an die Progeno, jeweils eines an die Wogeno und die Kooperative Großstadt. Die Grundstückspreise liegen zwischen 1,8 und 6,7 Millionen Euro, das ist nur noch etwa die Hälfte von dem, was die Stadt im Sommer aufgerufen hatte. Insgesamt nimmt die Stadt mit dieser Vergabe 26,4 Millionen Euro ein. "Es freut uns sehr, dass wir jetzt alle wegkriegen", sagt Ulrike Klar. Ein Problem in Freiham gebe es noch mit den fünf Baufeldern für Baugemeinschaften. Bei der ersten Ausschreibung fanden sich nur für zwei Flächen Interessenten, die anderen drei sind noch zu haben.

Es geht dabei jeweils um Flächen im ersten Bauabschnitt für das Viertel Freiham, das am westlichen Stadtrand Münchens gelegen ist. In diesem ersten Abschnitt sollen in den nächsten Jahren auf 85 Hektar Fläche insgesamt 4400 Wohnungen für 11 000 Einwohner entstehen. Es ist erklärte Absicht der Politik, dass in großen Entwicklungsgebieten viel selbstverwalteter Wohnraum entstehen soll, über Genossenschaften und Baugemeinschaften. Dabei schließen sich Gruppen für ein einzelnes gemeinsames Bauprojekt zusammen, anders als Genossenschaften, die in der Regel mehrere Häuser oder ganze Wohnanlagen besitzen.

Auf jedem Genossenschaftsgrundstück sollen gemäß der sogenannten Münchner Mischung Wohnungen nach einkommensorientierter Förderung (EOF), nach München Modell (für Menschen mit mittlerem Einkommen) und nach konzeptionellem Mietwohnungsbau (KMB) entstehen. In der ersten Ausschreibung im Sommer waren 40 Prozent jedes Baufeldes für den KMB vorgesehen, das ist kein geförderter Wohnungsbau, er greift ausschließlich bei frei finanzierten Wohnungen. Areale dafür vergibt die Stadt nach Verkehrswert, der per Gutachten festgestellt wird. Allerdings macht die Stadt beim KMB Auflagen, etwa dass die Wohnungen 60 Jahre lang nur vermietet, nicht verkauft werden dürfen, und dass die Mieten sich am Mietspiegel orientieren müssen. Das soll den Anstieg der Wohnkosten stadtweit dämpfen. Als Grundstückspreis verlangt die Stadt beim KMB an dieser Stelle 1210 bis 1255 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche. Die Grundstückspreise lagen damit zunächst bei 2,9 bis 13,6 Millionen Euro. Das wäre für Genossenschaften unwirtschaftlich gewesen.

Daraufhin beschloss der Stadtrat eine zweite Ausschreibung mit geänderten Bedingungen. Der Anteil für den Konzeptionellen Mietwohnungsbau wurde auf 25 Prozent gesenkt. Dafür müssen nun 50 (statt 32,5) Prozent der Wohnungen nach dem München Modell entstehen, weitere 25 Prozent nach den Regeln der EOF. Beim München Modell beträgt der Grundstückspreis vereinfacht gesagt etwa 600 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche, bei der EOF sind es 300 Euro. Auf die neuen Modalitäten hin gab es 18 Bewerber für die sechs Baufelder. Für das größte meldeten sich nur Wagnis und WGMW zusammen, sie bekamen direkt den Zuschlag. Für die anderen Baufelder gab es eine zweite Bewerbungsrunde, in der die Genossenschaften ihre Konzepte detaillierter darstellen mussten. Das Planungsreferat vergab die Grundstücke nach einer Punktewertung.

Christian Stupka, Vorstand der Dachorganisation Genossenschaftliche Immobilienagentur (Gima), sagt, es sei schön, dass bei der Vergabe sowohl "eine altehrwürdige Genossenschaft wie die WGMW zum Zuge kam wie auch die inzwischen etablierten Wogeno und Wagnis, aber auch recht frisch gegründete Genossenschaften wie Kooperative Großstadt und Progeno". Die Kooperative baut noch an ihrem ersten Projekt "San Riemo". Die Progeno hat nach Stupkas Worten ihr erstes Projekt im Prinz-Eugen-Park "ratzifatzi fertiggestellt und bezogen". Am Beispiel eines Progeno-Projekts in Freiham rechnet Stupka das Volumen vor, das die Genossenschaften stemmen müssen: Für ein Baufeld, das mit 66 Wohnungen verteilt auf etwa 4500 Quadratmeter veranschlagt ist, zahlt die Progeno 6,5 Millionen Euro. "Die Baukosten für einen Quadratmeter Wohnraum betragen etwa 4500 Euro. Zusammen sind das dann 22 Millionen Euro." Gehe man von einem Eigenkapital von 25 Prozent aus, "dann müssen die bei ihren Genossen fünf Millionen Euro zusammenbekommen".

Als nächstes will die Stadt sich bemühen, die noch übrigen Grundstücke für Baugemeinschaften zu vergeben. Deshalb plane man Anfang nächsten Jahres ein Treffen mit Vertretern von Baugemeinschaften und Stadträten, um zu eruieren, warum Bewerbungen ausgeblieben sind, sagt Ulrike Klar vom Planungsreferat. "Vermutlich geht es auch hier um die Grundstückspreise." Die liegen noch ein Stück höher als für die Genossenschaften. Nach der bisherigen Ausschreibung wären 85 Prozent für frei finanzierten Wohnungsbau, also ohne Einkommensobergrenzen, aber auch ohne Auflagen vorgesehen gewesen, mit einem Grundstückspreis von 3125 bis 3200 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche. 15 Prozent eines Baufeldes wären für das München Modell Eigentum vorgesehen gewesen, mit Preisen von - je nach Einkommenshöhe - 800, 1000 oder 2000 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche. Gut möglich, dass die Stadt auch hier noch einmal an der Ausschreibung schraubt, um die Preise zu senken.