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Münchner Wohnungsmarkt:Trügerische Ruhe

Es passiert still - und spiegelt den normalen Münchner Immobilienmarkt unterhalb des Luxussegments: Seit die Patrizia eine Anlage in Laim gekauft hat, zahlen die Bewohner deutlich mehr Miete, und jetzt werden ihre Wohnungen privatisiert. Was passiert, wenn aus einem Block "Höfe" werden.

Die Geschichte dieses Wohnblocks ist kein gewöhnlicher Aufreger. Die 370 Bewohner hier werden nicht entmietet, und kein Eigentümer hat das Wasser abgedreht; luxussaniert wird nicht, und in einem der so umkämpften In-Quartiere liegen die Häuser auch nicht. Statt dessen Laim, Agnes-Bernauer-Straße. Klingt durchschnittlich.

MUENCHEN: Mieterprotest / Agnes-Bernauer-Strasse 1 / Patrizia-Wohnanlage

"Ludwig-Richter-Höfe" hat die Patrizia ihren Wohnblock in Laim getauft. Das klingt gut, aber auch teuer. Inzwischen befindet sich jede dritte Wohnung dort "im Vertrieb", wird zunächst den Mietern, dann Kapitalanlegern zum Kauf angeboten. Viele Bewohner fürchten um ihr bezahlbares Zuhause.

(Foto: Johannes Simon)

Und genau deshalb ist es so typisch, was sich dort abspielt, seit fünf Jahren nun schon. Typisch, weil es still passiert und damit den normalen Münchner Immobilienmarkt spiegelt unterhalb des Luxussegments. Hier geschieht im Kleinen und in kaum merklichen Schritten, was im Ergebnis zum Münchner Miet-Wahnsinn führt.

Das Augsburger Immobilienunternehmen Patrizia hat 2007 die Anlage im Karree zwischen Agnes-Bernauer-, Lautensack-, Ludwig-Richter- und Schedelstraße von der Meag erworben, der Immobilientochter der Munich Re. Zwanzigerjahre-Bauten, sie wirken grau, haben aber Charme und sind beliebt, wegen des schönen Innenhofs, aber natürlich auch, weil die Mieten moderat, ja, geradezu günstig waren. Mancher zahlte nicht mal sechs Euro - vor der Patrizia.

Deren Marketingleute haben dem Block mit den 172 Wohnungen inzwischen einen Namen gegeben: "Ludwig-Richter-Höfe". Wenn aus einem Block "Höfe" werden, klingt das nicht nur gefährlich gut, sondern teuer.

Bekannt geworden ist die Aktiengesellschaft mit ihrem Geschäftsmodell der "Mieterprivatisierung": Die Firma kauft Mietblöcke, wandelt sie in Eigentumsanlagen um und verkauft die Wohnungen an die Mieter. Wenn diese nicht zugreifen, gehen sie an externe Kapitalanleger. In den Richter-Höfen ist seit April jede dritte Wohnung "im Vertrieb". Und damit sind es irgendwie auch die Menschen, die darin wohnen.

Kürzlich hat die Patrizia bestätigt, dass sie für die GBW bieten möchte, jenes (noch) freistaatliche Unternehmen mit seinen mehr als 30.000 Wohnungen, das die Staatsregierung auf den Markt werfen will.

So ziemlich das Erste, was die Bewohner in Laim vor fünf Jahren von ihrem neuen Vermieter, einer Patrizia-Tochtergesellschaft mit Sitz in Luxemburg, hörten, war eine Aufforderung: Sie sollten mehr Miete zahlen. In so einer alten Anlage ist noch viel Luft nach oben. 20 Prozent plus sind alle drei Jahre möglich, bis hin zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Mit jeder einzelnen Erhöhung steigt aber auch diese Vergleichsmiete, schleichend und unmerklich.

Dass einige Mieterhöhungen falsch berechnet waren und von der Patrizia zurückgenommen oder korrigiert werden mussten, verbesserte die Stimmung zwischen Mietern und Vermieter nicht. Noch schlechter wurde das Klima, als die Patrizia die Betriebskostenabrechnung für 2007 verschickte. So manchem Bewohner stockte der Atem, als er enorme Steigerungen gegenüber dem Vorjahr feststellte, die Kosten für die Grünanlagenpflege etwa waren um ein Vielfaches gestiegen.

Langwierige Schriftwechsel

Es folgten langwierige Schriftwechsel zwischen Mietern und Eigentümern, der Mieterverein assistierte, bis die Patrizia knapp zwei Jahre später Fehler einräumte. Eine Partei beispielsweise, die ursprünglich rund 270 Euro nachzahlen sollte, erhielt letztlich 280 Euro von der Patrizia gutgeschrieben, macht eine Differenz von mehr als 550 Euro. Wo wäre das Geld, wenn die Mieter nicht nachgerechnet und protestiert hätten? Die Patrizia bedauert die Pannen.

Irgendwann kehrte Ruhe ein in das Karree, eine trügerische Ruhe. Denn Bewohner berichten, dass über die Jahre viele ältere Mieter ausgezogen seien, auch wegen der steigenden Preise. Das deckt sich mit dem, was in einem Immobilienportal zu lesen ist, in dem die Patrizia einen ihr ebenfalls gehörenden Nachbarblock zum Kauf anbietet: Zehn Prozent Fluktuation gebe es dort pro Jahr, und jeder Mieterwechsel sei für "Schönheitsrenovierungen" und "Neuvermietung zu Marktmieten ab 11,00 Euro genutzt" worden.

Übertragen auf die "Richter-Höfe" bedeutet dies, dass seit dem Erwerb durch Patrizia etwa die Hälfte der Mieter gewechselt haben dürfte. Die "Neuen" zahlen deutlich mehr als die "Alten". Jeder Mieterwechsel ist also geldwert für die Patrizia. Auffallend viele Wohngemeinschaften seien eingezogen, berichten verbliebene Mieter. Wenn drei oder vier junge Leute zusammenlegen, können sie sich eine deutlich höhere Miete leisten als Rentner. Langsam veränderte sich die Bewohnerstruktur. Und wenn ein neuer Mieter von Beginn an eine höhere Miete zahlt, regt er sich kaum über eine 20-Prozent-Erhöhungen bei den "Alten" auf. Die Solidarität unter den Bewohnern fördert das nicht.

Im Frühjahr 2012 endete die Schein-Ruhe. Die Patrizia kündigte die Umwandlung des Blocks in eine Eigentumsanlage an und bot jedem Mieter seine eigene Wohnung zum Vorzugspreis an, ohne Grunderwerbssteuer und Beurkundungskosten: Bei einer Wohnung etwa, gut 100 Quadratmeter groß, die mehr als 300.000 Euro kostet, würde sich der Mieter 12.000 Euro sparen. Voraussetzung: Der Mieter kauft binnen drei Monaten, die Frist endet diesen Freitag. Sagt er nein, geht seine Wohnung auf den freien Markt. Dann kauft entweder ein Kapitalanleger oder einer, der selber mal einziehen will. Zehn Jahre ist ein Alt-Mieter gesetzlich vor Eigenbedarf geschützt, nicht aber vor Mieterhöhungen.

"Kriegserklärung" der Patrizia

In einer anderen Münchner Anlage verspricht Patrizia Kapitalanlegern gute Rendite, man nennt das in der Immobilienbranche "Betongold": "Die Wohnungen sind langjährig und solide vermietet. Es besteht ein attraktives Miet- und Wertsteigerungspotenzial! (. . .) Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind im Rahmen des gesetzlich Zulässigen möglich."

Solche Aussichten sind der Stimmung in Laim nicht zuträglich. Einige Alt-Mieter sitzen an einem kühlen Abend im weitläufigen Innenhof. Die einen schildern sachlich die Situation, die anderen reden sich in Rage. Von einer "Kriegserklärung" der Patrizia spricht einer, andere monieren den aus ihrer Sicht schlechter werdenden Service des Vermieters und die oft wechselnden Ansprechpartner.

Die einen zahlen inzwischen rund zehn Euro pro Quadratmeter, die anderen nicht mal sieben, jeder hat eine andere Schmerzgrenze. Es sind, und auch das ist typisch, nur ein paar wenige, die sich besprechen und irgendwie solidarisieren. Die meisten schweigen und nehmen das Kommende hin.

Der Kritik von Bewohnern, dass Patrizia wenig in die Anlage investiere und vor allem am eigenen Profit interessiert sei, entgegnet die Firma mit einem Bekenntnis zur "Gewinnerzielungsabsicht": "Ohne Gewinne können wir keine Steuern bezahlen, keine Arbeitsplätze schaffen". Und im Vergleich zur Konkurrenz investiere man überdurchschnittlich viel in die Häuser.

Nun ist die Patrizia zwar nicht übermäßig beliebt in München, aber eine der so gefürchteten Heuschrecken ist sie auch nicht. "Sozialverträglich" nennt die Patrizia ihr Geschäftsmodell, was nicht ganz falsch ist. Bewohner in den "Richter-Höfen", die älter als 60 sind, sollen ein lebenslanges Wohnrecht erhalten, "in Kürze" werde man die ergänzten Verträge an die Mieter schicken, verspricht Patrizia auf SZ-Nachfrage.

Allein, wenn die Miete steigt und steigt, hilft kein Kündigungsschutz, viele müssen dann "freiwillig" ausziehen. Dass weitere Erhöhungen zu erwarten sind, kündigt die Patrizia selbst an, wenn auch indirekt. Sie macht den Mietern den Wohnungskauf mit Slogans wie diesem schmackhaft: "Sie schützen sich vor steigenden Mieten."

Umgekehrt beschreibt diese Werbung genau das, was die bleibenden Mieter zu befürchten haben. Die Spirale wird sich weiterdrehen, fast unmerklich, in Laim wie überall in München. Die meisten Wohnungen in dem alten Block mit dem neuen Namen werden wohl auf den freien Markt kommen: Erst sechs Mieter haben sich bislang zum Kauf entschlossen, lässt die Patrizia wissen.

© SZ vom 18.07.2012/sonn
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