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Münchner Innenstadt:Schmerz der Stadt

Blick vom Rathausturm auf die Fußgängerzone: Hier zählt nur noch das Geld, die Innenstadt ist zu einem Spielfeld geworden.

(Foto: Robert Haas)

Ist die Altstadt noch zu retten? Behält sie ihr Flair oder verkommt sie zu einer riesigen Shoppingmall? Viele Hausbesitzer beteuern, das wollten sie nicht. Doch im Hintergrund lockt das große Geld.

Wer Robert Waloßek nach dem Zustand der Münchner Innenstadt fragt, dem erzählt er gerne diese Geschichte. In einer Mittagspause geht der 49-Jährige eines Tages in der Sonnenstraße spazieren. An der Ecke zum Stachus spricht ihn ein gut gekleidetes, offenbar vermögendes Pärchen arabischer Herkunft an. Es fragt auf Englisch: "Entschuldigen Sie, wo ist hier denn das Leben?" Waloßek ist irritiert und antwortet zögernd: "Na hier, Sie sind mitten in der Stadt, da um die Ecke liegt die Fußgängerzone, das Herz der Stadt." Das Pärchen schüttelt den Kopf. "Nein, das ist Shopping. Aber wo ist das Münchner Leben?"

Eigentlich hätte sich Robert Waloßek über diese Antwort freuen müssen. Von diesem Shopping im Herzen der Stadt hat er die meiste Zeit seines Berufslebens profitiert. Er war Geschäftsführer bei Oberpollinger, davor arbeitete er viele Jahre bei Ludwig Beck, auch mal bei C&A in der Kaufingerstraße. Heute leitet Waloßek als Geschäftsführer eines der traditionsreichsten Geschäfte in der Münchner Innenstadt: Betten Rid. Von seinem Büro blickt er direkt auf die Neuhauser Straße, auf die Augustiner-Gaststätte, den früheren Hettlage-Bau, das neue Pschorr-Haus. Die Fußgängerzone war immer seine Zone. "Wir wollen stark dazu beitragen, dass die Fußgängerzone auch weiter spannend bleibt. Wir glauben an das Modell attraktive Innenstadt", sagt Waloßek.

Es ist ein Glauben, den auch er stark beschwören muss. Denn das arabische Pärchen aus der Mittagspause hat ihm klar gemacht, was die Innenstadt für die Besucher inzwischen ist: eine gigantische Shoppingmall, ein Einkaufszentrum mit austauschbarem Gesicht und Angebot, eine Abfolge von Filialgeschäften, wie sie auch in den Shopping-Meilen von Zürich, Hamburg oder Castrop-Rauxel zu finden sind. Es zählt der hohe Umsatz, die richtige Rendite. "Aber wo ist das Münchner Leben?", fragen nicht nur junge Gäste aus Arabien.

Das echte Leben findet woanders statt

"Vergesst die Altstadt!", sagt einer der Architekten, die hier selbst entwerfen durften. Ein lukratives Projekt war das, weswegen er jetzt nicht gerne namentlich mit solch defätistischen Äußerungen in der Zeitung stehen möchte. Aber für ihn ist klar: "Machen Sie ein Dach über die Fußgängerzone und es ist eine Shoppingmall, wie sie in jeder Kleinstadt auf der grünen Wiese stehen könnte." Das echte Leben finde längst in Stadtvierteln wie Giesing, dem Westend, der Isarvorstadt statt. In der Altstadt lasse der Druck des Marktes nichts anderes mehr zu als: Shopping.

Zwischen Hauptbahnhof und Isartor, zwischen Theatinerkirche und Sendlinger Tor zählt nur noch das Geld, die Innenstadt ist zu einem Spielfeld geworden, zu einer Art überdimensionalem Monopoly. Zu den Spielern gehören internationale Immobilienfonds und -gesellschaften, die mit Argusaugen den Münchner Markt beobachten und darauf warten, sich ein schönes Stück Immobilie mit Perspektive zu sichern. Etwa den Karstadt am Bahnhof: Für viele Projektentwickler ist das ein Traumobjekt, dort könnte eine richtige Shoppingmall entstehen, vom Bahnhof bis zum Stachus, noch mal Zigtausende Quadratmeter Handelsfläche. Die darf jetzt eine irisch-deutsche Private-Equity-Gesellschaft entwickeln, die sich das Areal vor Kurzem für etwa 180 Millionen Euro sicherte.

Immobilien in München

Die spektakulärsten Deals der vergangenen Jahre

Oder die Alte Akademie, direkt neben der Michaelskirche. Die Signa Holding des 37-jährigen René Benko aus Innsbruck hat dem Freistaat etwa 250 Millionen Euro nur dafür bezahlt, dass sie den Komplex 65 Jahre lang im Erbbaurecht nutzen darf. Die Hofstatt, das Palais an der Oper, die Maximilianshöfe - überall sind auswärtige Investment- und Immobilienfirmen mit dreistelligen Millionenbeträgen eingestiegen, um im Münchner Milliardenspiel mitspielen zu dürfen. Alles werde gesucht, auch 1b-Lagen, heißt es in Immobilienkreisen, gar nicht, um schnelles Geld zu machen, sondern um langfristig eine sichere Anlage zu haben - mit schönen Rendite-Aussichten.

Denn eine Handelsimmobilie in der Nähe der Fußgängerzone zu haben, ist vergleichbar mit einem Hotel in der Schlossallee bei Monopoly. In der Kaufingerstraße, Deutschlands Top-top-Einkaufsstrecke und international auf Pariser und Londoner Niveau, muss man derzeit bis zu 330 Euro pro Quadratmeter und Monat an Miete hinlegen, haben die Immobilien-Experten von Jones Lang Lasalle ermittelt. In der Maximiliansstraße sind es etwa 260 Euro, auch die Gegend um den Bahnhof schafft es inzwischen in gehobenere Kategorien: Bis zu 80 Euro sind viel für ein ehemaliges Schmuddeleck. Allein in den vergangenen zehn Jahren sind die Mieten in Münchens Bestlagen um 34 Prozent gestiegen, die Immobilienwerte sogar um 40 Prozent.

Welche geheimen Mächte treiben diese Preisspirale?

Welche geheimen Mächte treiben diese Preisspirale? Fragt man Robert Waloßek und seine Einzelhandelskollegen, kommen sie schnell zu den "Vertikalen". In der Branche nennen sie so die internationalen Handelsunternehmen, die die gesamte Produktionskette von oben bis unten - also vertikal - in eigenen Händen halten: vom Entwurf des T-Shirts in den USA, der Fabrikation in Bangladesh, dem Marketing in Schweden, dem Vertrieb in Deutschland, dem Verkauf in München. Sie heißen zum Beispiel H&M, Tally Weil, Pimkie, Abercrombie&Fitch, und sie wollen in der Innenstadt vor allem eines: Da sein, Plätze besetzen, Flagge zeigen.

Bei Ladenmieten von 350 000 Euro monatlich könne sich manche dieser Filialen niemals rechnen, sagen Handelsexperten. Doch Verluste in einer Münchner 1a-Lage seien für große Konzerne leicht zu verkraften - der Werbeeffekt eines Schaufensters direkt neben dem Marienplatz sei unbezahlbar, das Geld hole der Konzern über den Online-Handel locker wieder rein.

Die historischen Fassaden von Kaufinger- und Neuhauser Straße verschwinden hinter einer Abfolge internationaler Markenlogos, identisch mit Straßenzügen in New York, Rio, Rosenheim. Die Unverwechselbarkeit Münchens nimmt ab, der Druck auf die Ladenmieter zu: Wenn ein "Vertikaler" jeden Preis zahlt, nur um in Bestlage präsent zu sein, kann ein kleiner Händler nicht mehr mithalten. Selbst Georg Randlkofer, dessen Dallmayr-Imperium gewiss nicht zu den Kleinen gehört, sagt: "Würde uns die Immobilie nicht gehören, wäre es schwierig, das Delikatessengeschäft so wirtschaftlich zu führen."

Internationale Immobilienholdings teilen den Markt auf, internationale Konzerne treiben die Preise hoch - das klingt aber schon auch nach einer Weltverschwörung zur Vernichtung der Münchner Innenstadt. Tatsächlich verstellen die großen Deals den Blick darauf, dass viele Probleme eine sehr Münchnerische Ursache haben. Der überwiegende Teil der Immobilien rund um den Marienplatz etwa ist in Privatbesitz Münchner Familien, von Erbengemeinschaften und Vermögensverwaltungen. Die seien vor allem an einem interessiert, heißt es in der Immobilienbranche: an einer sicheren Rendite. Und die erreiche man eben, wenn man die Häuser einfach so lässt, wie sie sind, wenn man sie nicht weiter entwickelt, nur die Miete stetig erhöht. Spannende originär Münchner Projekte für eine pulsierende Innenstadt entstünden so kaum. Randlkofer sagt deshalb: "Wir müssen schon auch an die Hausbesitzer appellieren, ihren Beitrag für eine attraktive Innenstadt zu leisten."

Leben ist hier nicht, auch nicht in den Wohnungen. Hier gibt es nur Shopping

Jürgen Büllesbach hat sich daher auch Kritik anhören müssen. Seine Bayerische Hausbau entschied sich für die Telekom und gegen Hugendubel als Mieter am Marienplatz. Für viele Münchner ist das ein Kulturverlust und Traditionsbruch. Geschäftsführer Büllesbach verweist dagegen auf innovative Ladenkonzepte der Telekom und darauf, dass die Hausbau ja schließlich gerade die Traditionsgaststätte Donisl wieder aufbaue. "Das spezielle Flair der Innenstadt bedeutet uns viel, aber wir können es nicht alleine richten", sagt Büllesbach.

Aber wer dann? Robert Waloßek? Sein Geschäft in der Neuhauser Straße gehört der Rid-Stiftung, statt in Miete kann er das Geld in einen Umbau stecken. In seinem Haus sind derzeit überall Handwerker, bis zum Spätsommer soll aus Betten Rid ein Erlebnis-Kaufhaus werden. Statt massenweise reduzierte Bettwäsche und Frotteehandtücher abzusetzen, will der Geschäftsführer seine Kunden in aufwendig gestaltete Wohnwelten entführen, wo sie Inspirationen fürs eigene Zuhause finden, dabei in einer Schauküche Latte Macchiato schlürfen und den Blick auf die Fußgängerzone genießen können.

Das Ziel: "Einzelhändler in der Innenstadt müssen sich klar als Fachgeschäfte positionieren, die einen unverwechselbaren Charakter haben. Wir müssen unsere Eigenmarken stärker rausstellen und so die Stadt stärker positionieren", sagt Waloßek. "Billige Handyhüllen-Läden sind nicht das, was ich von München erwarte." Er findet unter den Traditionellen durchaus Mitstreiter: Hirmer gestaltet sein Haus komplett um und hat eine Tagesbar mit bestem Blick auf die Stadt eingerichtet; die Kaffeebar und der Kinderspielbereich gehören bei Konen längst zum Inventar; das Textilhaus Beck ist stolz auf die mehrfach ausgezeichnete CD-Abteilung.

Shopping kann so schöner, edler, lukrativer werden. Aber wo ist das Münchner Leben? Gewiss nicht rund um die wenigen Wohnungen, die in der Innenstadt neu entstehen. "Wir müssen aufpassen, dass die Innenstadt nicht immer mehr zum Juwel wird, das sich nur noch wenige leisten können", das hatte Oberbürgermeister Christian Ude bei der Eröffnung der Hofstatt im vergangenen Jahr gesagt. Wer dort ein freies 92-Quadratmeter-Appartement beziehen möchte, muss derzeit 2740 Euro Warmmiete bezahlen. Wer sich das leisten kann, will exklusive Ruhe, kein quirliges Leben.

Die Stadt muss Abwechslung zulassen

Zwischen den dahinhetzenden Einkäufern bringen deshalb allenfalls noch Obstverkäufer, Marktschreier und peruanische Panflötenspieler ein bisschen Abwechslung in die gute Stube. "In der Innenstadt kommt die Kultur derzeit deutlich zu kurz", klagt Waloßek und fordert auch hier mehr Qualität, als sie der Akkordeonspieler am Eck bieten kann. "Es gibt auch in der Fußgängerzone tolle Plätze, die zu wenig genutzt werden und die Bühne für vieles sein könnten", sagt er. Open-Air-Konzerte, Lesungen, Sandstrände mit Bars - all das gibt es einmal im Jahr bei der "Shopping Nacht", in der die Kunden tatsächlich mehr Musik hören und Essen genießen als einkaufen.

Egal, sagt Waloßek, Hauptsache es gebe echtes Leben hier. "Die Stadt muss mehr Abwechslung zulassen", fordert er. Doch eine lockere Gewerbeordnung allein bringt noch nicht die Kultur zurück, die längst aus der Fußgängerzone verschwunden ist. Das Kino am Karlstor ist ebenso Geschichte wie das Tivoli. In der quälenden Debatte über einen neuen Konzertsaal brachte jemand die Alte Akademie als Standort ins Spiel - selbst der Freistaat wollte davon nichts wissen. Und als ein Schweizer Investor und drei Münchner Ärzte den Vorschlag machten, in dem riesigen Gebäudekomplex ein Krankenhaus, ein Studentenwohnheim oder gar eine Moschee zu errichten, hatten sie gegen das 250-Millionen-Angebot von Signa natürlich nicht den Hauch einer Chance.

Dabei ist es an anderer Stelle der Innenstadt ja gelungen, mit Kultur - und Religion - ein ehemals totes Viertel wieder aufzuwerten. Der Jakobsplatz mit Jüdischem Museum und Synagoge gilt in der internationalen Architekten-Szene als Musterbeispiel dafür, wie politischer und gestalterischer Wille eine Altstadt neu beleben kann. Womit man dann doch beim Rathaus und der Frage wäre, ob es im Stadtrat eigentlich so etwas wie einen Masterplan, zumindest aber eine Idee dafür gibt, was Fußgängerzone und Innenstadt in Zukunft sein sollen. Stadtbaurätin Elisabeth Merk hat das im vergangenen Jahr so formuliert: "Die Innenstadt als zentraler Identifikationsort wird noch stärker verteidigt werden müssen." Aber mit welchem Ziel? Und vor allem: mit welchen Waffen?