Sie haben wieder losgelegt. Haben zwei große Tücher besorgt, haben sie gewaschen, gebügelt und Farben beschafft. Haben die Schrift vorgezeichnet und ausgemalt, das Transparent aufgehängt. "Liebe Stadt", ist darauf zu lesen, "bitte schütze uns vor Spekulation!" In der Zwischenzeit haben zwei Bewohner einen Brief an die Stadträte entworfen. "Wir wenden uns an Sie in Sorge um unser Haus in der Oberländerstraße 5 verbunden mit der Bitte, unsere Mietergemeinschaft vor einer Luxussanierung zu bewahren", heißt es darin. An diesem Mittwoch stimmt der Stadtrat im Plenum darüber ab, ob die Stadt ihr Vorkaufsrecht für das Haus in Sendling wahrnehmen soll. Neuer Vermieter könnte irgendwann die städtische Wohnungsbaugesellschaft GWG sein.
"In unserer Hausgemeinschaft mit elf Wohnungen leben junge Familien", schreiben die Mieter in ihrem Brief, "zwei Omas und Studierende, zum Teil seit mehr als 40 Jahren. Wir pflegen eine lebendige Nachbarschaft, helfen untereinander bei der Betreuung der Kinder, gestalten gemeinsam den Garten und organisieren dort Kinoabende." Im Juni 2018 hatten sie schon einmal eine Transparent-Aktion gestartet. Zuvor, im Jahr 2016 war ihr Haus von einer Erbengemeinschaft verkauft worden. Weil es in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt, dessen Milieu bewahrt werden soll, hatte die Stadt ein Vorkaufsrecht, das sie auch ausüben wollte. Der Investor unterschrieb jedoch die sogenannte Abwendungserklärung. So ging das Haus dann doch in sein Eigentum über, zugleich allerdings verpflichtete er sich unter anderem, für zehn Jahre auf Luxusmodernisierung zu verzichten. Die Bewohner konnte das nicht beruhigen, zumal das Instrument der Erhaltungssatzung als zahnloser Tiger galt. Sie holten sich Rat beim Bündnis bezahlbares Wohnen, gründeten eine Mietergemeinschaft und versuchten, mit dem neuen Eigentümer ins Gespräch zu kommen.
Der Investor habe jedoch die Bitten um ein Treffen abgelehnt und beteuert, keine Baumaßnahmen zu planen, schreiben die Mieter in ihrem Brief an die Stadträte. "Das erwies sich jedoch als falsch, als wir herausfanden, dass parallel ein Bauantrag eingereicht wurde, um das Haus aufwendig zu modernisieren, große Teile des Gartens zu betonieren, alle Bäume zu fällen und einen Außenaufzug in den Garten zu bauen, der zwar keine Barrierefreiheit, aber hohe Kosten und eine Existenzbedrohung für einige Mieter schaffen würde." Der Investor gab sich im Juni 2018 gegenüber der SZ verwundert über die Aufregung und versicherte, nichts gegen die Interessen der Mieter durchzusetzen.
Nun allerdings hat er das Haus als Teil eines Portfolios aus drei Gebäuden weiterverkauft, an einen Investor aus Passau. Ein Unternehmen, das laut eigener Aussage spezialisiert ist "auf die hochwertige Sanierung und Modernisierung von Altbauten, insbesondere denkmalgeschützten Objekten". Dies habe man auch für das Anwesen in der Oberländerstraße 5 vorgesehen. Das Entwicklungspotenzial dieser Adresse zu heben, damit hatte der erste Investor mit seinem Bauantrag schon begonnen. Die Genehmigung hat er erhalten, doch den Bau will er nun nicht selbst umsetzen. Stattdessen teilte er den Bewohnern mit, dass er das Haus weiterverkauft habe.
Auf die Frage, welche Pläne mit dem Haus verfolgt würden, antwortet eine Sprecherin des neuen Investors: "Geplant sind (...) unter anderem der Ausbau des Dachgeschosses mit Schaffung zusätzlichen Wohnraums, Einbau einer zentralen Warmwasserversorgung, Anbau von Lift und Balkonen und umfangreiche Modernisierung der Gemeinschaftsflächen." Dies werde "sicherlich zu höheren Mieten führen. Die Mieter werden nach den Baumaßnahmen aber auch ein viel attraktiveres Gebäude nutzen können". Die Mieten seien derzeit sehr günstig und lägen "weit unter der ortsüblichen Marktmiete", obwohl es sich nicht um Sozialwohnungen oder geförderte Wohnungen handle. Aktuell bezahlen die Bewohner im Durchschnitt etwa zehn Euro kalt pro Quadratmeter.
Die von der Stadt München übersandte neue Abwendungserklärung, so der Investor weiter, lasse man derzeit von einem Rechtsanwalt überprüfen, man sehe "deren Inhalte sehr kritisch". Vor gut anderthalb Jahren hatte der Stadtrat die Erklärung deutlich verschärft; für Neuvermietungen gibt es nun eine festgelegte Höchstmiete, und die neuen Mieter dürfen nicht zu viel Geld verdienen. Die Hoffnungen jener Mieter, die schon lange in dem Haus leben, ruhen nun auf den Stadträten.
Wie es in Sendling weitergeht, bleibt spannend - und es dürfte auch wegweisend sein für künftige Entscheidungen zum Vorkaufsrecht. Denn der Kaufpreis des Portfolios, das die Stadt nur im Ganzen erwerben kann, liegt etwa 22 Prozent über dem Verkehrswert - über jenem Preis also, der auf dem aktuellen Markt üblich wäre. Bei der Oberländerstraße 5, einem von drei Häusern im Portfolio, liegt der Preis sogar deutlich mehr als 40 Prozent darüber. Das Kommunalreferat schlägt dem Stadtrat deshalb vor, das Vorkaufsrecht auszuüben, aber nur mit einer sogenannten Kaufpreislimitierung. Ein Artikel im Baugesetzbuch macht dies möglich, wenn der verlangte Preis mehr als 20 Prozent über dem Verkehrswert liegt. Die Stadt könnte das Haus dann zum Verkehrswert erwerben; wahrscheinlich wird am Ende ein Gericht entscheiden müssen. Ein gewisses rechtliches Risiko für die Stadt bleibt - in der bisherigen Rechtsprechung wird von unterschiedlichen "akzeptablen" Preisüberschreitungen ausgegangen. Es gibt jedoch auch die Möglichkeit, dass der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktritt.
"Wenn Kaufpreise so deutlich den Verkehrswert übersteigen, dann liegt der Gedanke an ein missbräuchliches Ausnutzen des städtischen Vorkaufsrechts nicht mehr fern", sagt Kommunalreferentin Kristina Frank. Die Stadt positioniere sich mit der Kaufpreislimitierung "deutlich gegen Preistreiberei". Das Vorkaufsrecht ist politisch umstritten; die SPD positioniert sich klar dafür, die CSU ist eher skeptisch. An diesem Mittwoch will die SPD auf jeden Fall für den Kauf stimmen, die CSU auch, aber nur mit Kaufpreislimitierung.
Damals, im Juni 2018, waren die Ereignisse rund um ihr Haus für die Mieter in der Oberländerstraße auch der Anlass für ein Engagement, das über den Kampf um ihr eigenes Haus weit hinausgeht. Sie gründeten die Vereinigung "Ausspekuliert" und den Mieterstammtisch mit und waren maßgeblich beteiligt an der Mieterdemonstration im September 2018. Wie es mit ihrem Haus auch weitergeht - aufgeben kommt für sie bestimmt nicht in Frage.
