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Wohnen in München:Strengere Regeln für Investoren gefordert

Viele Wohnungen nach Sobon-Kriterien: das Paulaner-Gelände am Nockherberg. Simulation: Bayerische Hausbau

  • Investoren sollen künftig in neuen Baugebieten deutlich weniger frei finanzierte Wohnungen planen dürfen.
  • "Ich stelle mir einen deutlich höheren Anteil an preisgedämpften Wohnungen vor, etwa 20 Prozent mehr als früher", sagt OB Dieter Reiter.
  • Das erste Bauunternehmen zeigt sich bereits aufgeschlossen.

Auf großen privaten Baugrundstücken soll mehr bezahlbarer Wohnraum entstehen. Dieses Ziel wollen Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) und die Grünen-Fraktion nach der Kommunalwahl mit einer Reform der sozialgerechten Bodennutzung (Sobon) verwirklichen. "Ich will die Vereinbarungen zur Sobon mit den Bauträgern überarbeiten", sagt Reiter. "Ich stelle mir einen deutlich höheren Anteil an preisgedämpften Wohnungen vor, etwa 20 Prozent mehr als früher."

Im Jahr 2017 hatte die Stadt mit den Bauträgern ein Verhältnis von 30 Prozent geförderten, zehn Prozent preisgedämpften und 60 Prozent frei finanzierten Wohnungen vereinbart. Nach Reiters Plan würden künftig nur noch 40 Prozent frei finanzierte Wohnungen entstehen, die zu hohen Marktpreisen vermietet oder verkauft werden können. "Das ist eines der ersten Themen, die ich in meiner neuen Amtszeit anpacken würde", sagt Reiter. Er wolle "die Gespräche innerhalb eines Jahres zum Abschluss bringen".

Vergangene Woche haben auch die Grünen per Stadtratsantrag eine Sobon-Reform gefordert. München solle sich am sogenannten Münsteraner Modell orientieren - das auch Reiter für eine denkbare Möglichkeit hält. Münster ist beliebt, es floriert und wächst, wenn auch auf einem anderen Niveau als München. Die westfälische Stadt hat die 300 000-Einwohner-Marke überschritten, Prognosen sagen weiteres Wachstum voraus. 2014 hat der Münsteraner Stadtrat beschlossen: Bei privaten Grundstücken, für die erst noch Baurecht geschaffen wird, muss der Eigentümer die Hälfte an die Stadt verkaufen. "Kommunaler Zwischenerwerb", so nennen sie das. Der Investor muss sich - wie in München - an Infrastruktur-Kosten beteiligen; auf seiner Hälfte kann er dafür die Art von Wohnungen bauen, die er möchte.

Das Modell des kommunalen Zwischenerwerbs würden die Grünen für München bevorzugen. Erworbene Flächen könne die Stadt im Erbbaurecht weitervergeben, etwa an Baugenossenschaften, Baugruppen oder das Mietshäusersyndikat. Bisher entstehe auf Sobon-Flächen zu wenig und "vor allem kein einziger Quadratmeter dauerhaft gesicherter preiswerter Wohnraum", heißt es in ihrem Stadtratsantrag. Denn: Die geförderten Wohnungen fallen nach 25 Jahren aus der Bindung und können dann zu deutlich teureren Marktpreisen vermietet werden. Die freiwillig möglichen längeren Fristen von 40 Jahren seien von der privaten Bauwirtschaft bislang ignoriert worden. Die Verdrängung der Mieterschaft könne so auf Dauer nicht verhindert werden. Seit München die Sobon eingeführt habe, seien viele andere Städte dem Beispiel gefolgt und hätten "deutlich weiter gehende Regeln aufgestellt".

Gerhard Joksch, Raumplaner und Berater sowie ehrenamtlicher Bürgermeister in Münster, hat das dortige Modell mitinitiiert und es vor Kurzem auf Einladung des Sozialpolitischen Forums in München vorgestellt. Bei Eigentümern und Investoren stoße man nahezu ausnahmslos auf Kooperationsbereitschaft, sagt er, "keine Klagen, keine Auseinandersetzungen." Die Voraussetzungen in Münster seien freilich ganz anders. Im Verhältnis zur Größe der Stadt lebten dort relativ wenig Einwohner, und es gebe viele bebaubare Flächen im Außenbereich - anders als in München.

Ein wichtiger Punkt bei den Vorhaben von OB Reiter und den Grünen ist, dass die Sobon eine Vereinbarung ohne Rechtsverbindlichkeit ist. Die Stadt kann die Beiträge des Bauherrn nicht erzwingen, sie könnte ihm allenfalls das Baurecht verweigern, wenn er sich sperren würde. Andererseits könnte ein Bauunternehmen gegen die Sobon-Kosten klagen. Im Grunde aber wollen ja beide Seiten neues Baurecht: Die Stadt will dringend mehr Wohnraum schaffen, und die Unternehmen wollen damit Geld verdienen.

Sozialgerechte Bodennutzung

Seit 1994 gibt es in München die Sobon, die sozialgerechte Bodennutzung. Ziel ist, dass auf privaten Baugrundstücken nicht nur hochpreisiger, sondern auch bezahlbarer Wohnraum entsteht. Investoren, die neues Baurecht wollen und deren Grundstück damit enorm an Wert gewinnt, müssen im Gegenzug Zusagen an die Stadt machen: 30 Prozent der Fläche sind für geförderte Wohnungen reserviert. Dies soll in Neubauquartieren auch eine soziale Mischung garantieren. Seit 2017 kommen dazu weitere zehn Prozent für preisgedämpften Wohnungsbau - für Menschen mit mittlerem Einkommen. Die Netto-Kaltmiete darf 13,50 Euro pro Quadratmeter nicht überschreiten und erstmalig nach fünf Jahren maßvoll erhöht werden. Zu den Sobon-Vorgaben gehört seit jeher, dass sich der Investor am Bau von Straßen, Kindergärten und Schulen im Quartier beteiligt. Als das Modell eingeführt wurde, war München Vorreiter. Viele Städte haben es imitiert und machen zum Teil noch strengere Vorgaben. In Frankfurt etwa dürfen Investoren nur bei 30 Prozent selbst entscheiden, welche Art von Wohnungen sie bauen. hob/sekr

Vor gut zwei Jahren hatte sich der damalige Geschäftsführer der Bayerischen Hausbau, Jürgen Büllesbach, verwundert gezeigt über das aus seiner Sicht für die Stadt schlechte Ergebnis der jüngsten Sobon-Verhandlungen. Die Frage ist aber, ob sich die Bauwirtschaft auf eine Reform einlässt. Vier große Firmen haben 2017 stellvertretend für alle mit der Stadt verhandelt: Bayerische Hausbau, Baywobau, Demos und die Büschl-Gruppe. Auf Anfragen, was sie von den neuen Ideen halten, kommt wenig zurück. Baywobau, Demos und Büschl äußern sich gar nicht. Eine Sprecherin der Hausbau erklärt zu den Ideen der Grünen, diese seien noch "taufrisch". Man müsse "den Antrag zunächst hinsichtlich seiner Auswirkungen auf unsere Geschäftstätigkeit analysieren".

Und was sagt die CSU als dritte große Stadtratsfraktion zu einer Sobon-Reform? Derzeit sehe man keinen Bedarf, erklärt ein Sprecher, "das System funktioniert sehr gut". Man wolle im Dialog mehr bezahlbaren Wohnraum erreichen, wie beim Neubauprojekt Eggarten im Münchner Norden. Dort hat sich die Stadt mit der Büschl-Gruppe und deren Partner CA Immo darauf verständigt, dass als Gegenleistung für das hohe Baurecht von etwa 2000 Wohnungen mehr preisgedämpfter Wohnraum entsteht als nach der Sobon - und dass bis zu 50 Prozent an Genossenschaften gehen. Wenn sich solche Modelle festschreiben ließen, könne man über eine neue Sobon reden, ist hinter vorgehaltener Hand von einem der Unternehmen zu hören. Mehr Wohnungen auf dem Grundstück, so das Kalkül, dann würde die Zahl der frei finanzierten Wohnungen nur geringfügig oder gar nicht sinken.

© SZ vom 17.02.2020/vewo/sim
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