Immobilien: Grün-Rot dringt auf mehr bezahlbaren Wohnraum

In einem vertraulichen Papier schlägt das Rathaus vor, private Investoren stärker als bisher in die Pflicht zu nehmen - auch bei den Kosten für Infrastruktur.

Grüne und SPD haben es in ihrem Koalitionsvertrag vereinbart, Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) will schon bis Anfang nächsten Jahres "ein tragfähiges Konzept" haben. Nun hat die Verwaltung Ideen für eine Reform der "Sozialgerechten Bodennutzung" (Sobon) präsentiert, die mehr und vor allem dauerhaft gesicherten bezahlbaren Wohnraum auf den Grundstücken privater Investoren bewirken soll.

In der als vertraulich eingestuften Präsentation, die Reiter als "erstes Diskussionspapier" bezeichnet und die der SZ vorliegt, heißt es unter anderem, die von Grün-Rot geforderte "Übertragung von 50 Prozent der Wohnbauflächen" an die Stadt sei "grundsätzlich rechtlich umsetzbar". Das gelte allerdings nur für neu geschaffenes Wohnbaurecht, "vorhandenes Bestandswohnbaurecht bleibt außen vor".

Die Sobon wurde in München 1994 eingeführt und seitdem mehrmals fortgeschrieben, zuletzt 2017. Grundsätzlich geht es darum, dass private Bauherren im Gegenzug für neues Baurecht, das sie von der Stadt erhalten, einen Teil der Flächen für preisregulierten Wohnraum reservieren müssen. Derzeit sind das 30 Prozent für geförderte Wohnungen sowie zehn Prozent für preisgedämpften Wohnraum für Menschen, deren Einkommen oberhalb der Fördergrenzen liegen.

Die übrigen 60 Prozent kann der Investor als "frei finanzierte" Wohnungen zum Marktpreis anbieten. Die Preisbindung für das 40-Prozent-Kontingent ist auf 25 bis maximal 40 Jahre begrenzt, danach kommen auch diese Wohnungen auf den freien Markt. Zudem muss der Investor sich laut Sobon an Kosten für neue Kitas und Grundschulen beteiligen. Die Sobon-Bedingungen handelt die Stadt stets mit den größten privaten Bauunternehmen aus München aus. Sie gelten dann für auch für andere Investoren.

Geförderter Wohnraum dürfe nicht nur eine "sozial orientierte Zwischennutzung" sein

Angesichts der weiter steigenden Preise auf dem Mietmarkt hält Grün-Rot die erst seit drei Jahren geltenden Regeln für nicht mehr zeitgemäß. Er könne und wolle sich mit dem bisher Erreichten nicht zufriedengeben, sagte OB Reiter. "Angesichts der Brisanz des gesamtgesellschaftlichen Themas muss es gelingen, hier deutlich mehr zu erreichen."

Die Rathaus-Koalition will den preisregulierten Wohnungsanteil von 40 auf 50 Prozent erhöhen und vor allem die zeitliche Bindung überwinden. Geförderter Wohnraum dürfe nicht nur eine "sozial orientierte Zwischennutzung" sein, heißt es im Koalitionsvertrag. Das wollen Grüne und SPD mit der Übertragung der Flächen auf die Stadt erreichen, die diese dann im Erbbaurecht über viel längere Zeiträume an ihre Wohnungsbaugesellschaften GWG und Gewofag oder an Genossenschaften übergeben könnte.

Es gibt bereits zwei Projekte, die in die Richtung weisen. Bei der Bebauung des Eggartens im Münchner Norden wollen die Bauherren 50 Prozent an Genossenschaften übergeben, also mehr, als sie nach der aktuellen Sobon müssten. Bedingung dafür ist, dass die Stadt Baurecht für 2000 Wohnungen schafft, und damit etwas mehr als ursprünglich geplant. Die Zahl der für die Investoren attraktiven freifinanzierten Wohnungen bliebe gleich. Das zweite Projekt ist ein geplantes Wohngebiet ander Truderinger Straße mit 820 Wohnungen, bei dem die Investoren die 40 Prozent der preisgebundenen Wohnungen an die Gewofag verkaufen wollen - was das Problem der Bindungsfrist lösen würde.

Ein weiterer wichtiger Punkt der geplanten Sobon-Reform muss nach dem Willen der Stadtratsmehrheit sein, dass Investoren sich künftig mit größeren Summen an der Infrastruktur im Quartier beteiligen. Bisher müssen sie pro Quadratmeter Geschossfläche, die sie bauen dürfen, 100 Euro für neue Kitas und Grundschulen abgeben.

Die Verwaltung hält eine Erhöhung "auf mindestens 250 Euro pro Quadratmeter" für machbar und ergänzt: "eventuell noch weitere Erhöhung möglich", eine Prüfung laufe noch. Ein Rechenbeispiel: Bei einem Projekt mit 30 000 Quadratmetern neuer Geschossfläche, was etwa 300 Wohnungen entspricht, muss der Bauherr bisher drei Millionen Euro für die Infrastruktur bezahlen, künftig könnten es 7,5 Millionen Euro sein - oder mehr.

Grün-Rot will eigentlich auch, dass die Investoren sich an weiterführenden Schulen, der Anbindung ans Netz der öffentlichen Verkehrsmittel sowie an Pflege- und Kultureinrichtungen beteiligen. Das sei ebenfalls grundsätzlich möglich, allerdings müsse sichergestellt sein, dass diese Beteiligung noch "im Rahmen der Angemessenheit" liege, heißt es in der Präsentation. Zur Diskussion kommen die Ideen der Verwaltung am 30. Oktober in einer Sitzung der "Sobon-Kommission" mit Vertretern aller Stadtratsfraktionen. Bald nach diesem Termin will Reiter zu einem Treffen mit den Bauunternehmen laden, in der Hoffnung, dass es schnell zu einer Einigung kommt.