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Streit um Grundstücke:Eine neue Idee für bessere Quartier-Planungen

Die Stadt wächst, die Zuzügler müssen wohnen – auch da, wo man es sich heute vielleicht noch nicht vorstellen kann, wie im SEM-Gebiet im Münchner Nordosten.

(Foto: Alessandra Schellnegger)
  • Matthias Ottmann, Immobilienunternehmer und Wissenschaftler, schlägt vor, Gebiete für neue Quartiere wie im Münchner Norden oder Nordosten mit Hilfe einer Genossenschaft zu entwickeln.
  • In seinem Papier bringt er eine neue Idee zur Entwicklung von Bauland ins Spiel, mit der Grundstückseigentümer an der Planung beteiligt werden können.
  • Ottmanns Modell soll Konflikte entschärfen, Verhandlungen und Bauvorhaben beschleunigen sowie Mietpreise dämpfen.
  • Ursprung der Überlegungen ist der Streit um die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM), mit der die Stadt die Bodenpreise einfrieren kann, um langfristig Bauland bereitzustellen.

Ja, man betrete Neuland. So heißt es im letzten Satz, und die Phrase passt hier tatsächlich ganz wortwörtlich. Denn um Neuland, neues Land also, geht es in diesem Papier - um Land, das einmal mit Wohnungen bebaut werden soll, damit all die Menschen, die in den kommenden Jahren nach München ziehen, ein Dach über dem Kopf haben. Matthias Ottmann, Immobilienunternehmer und Wissenschaftler, hat das Papier verfasst, das eine neue Idee zur Entwicklung von Bauland ins Spiel bringt, mit der Grundstückseigentümer an der Planung beteiligt werden können. Er schlägt vor, Gebiete für neue Quartiere wie im Münchner Norden oder Nordosten mit Hilfe einer Genossenschaft zu entwickeln.

Entwicklungsgenossenschaft, so nennt er dieses Konstrukt. Ottmann ist selbst Immobilienunternehmer, nämlich Gesellschafter der Firma Südhausbau sowie geschäftsführender Gesellschafter der Urban Progress GmbH, die zurzeit ein sogenanntes Netzwerkhaus in Sendling entwickelt. Außerdem lehrt und forscht der studierte Volkswirt als Honorarprofessor für Immobilienwirtschaft und Stadtentwicklung am Lehrstuhl für Raumentwicklung der Technischen Universität München (TUM). In einem sogenannten Working Paper führt er seine Überlegungen aus und stellt sie zur Diskussion. Es kann im Internet heruntergeladen werden unter www.ar.tum.de/re/aktuelles.

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Ursprung der Überlegungen ist der Streit um die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM), mit der die Stadt die Bodenpreise einfrieren kann, um langfristig Bauland bereitzustellen. Eigentlich soll die SEM es der Stadt erleichtern, ein Gebiet mit vielen Eigentümern zu überplanen, doch in der Realität kommt es oftmals zu heftigen Konflikten. Im Norden hat die Stadt die geplante SEM mittlerweile aufgegeben. Mit der München-Liste treten Mitglieder von Anti-SEM-Bürgerinitiativen im März zur Kommunalwahl an.

Grundsätzlich sei die SEM angesichts der Wohnungsnot ein legitimes Instrument, findet Ottmann. Im Gespräch mit Grundstückseigentümern im Münchner Norden habe er einerseits eine "wahnsinnige Wut" gespürt, andererseits aber auch festgestellt, dass es ihnen nicht nur um Profit gehe. Auch die emotionale Bindung zu ihrem Land dürfe nicht unterschätzt werden. Die genossenschaftliche Entwicklung, glaubt Ottmann, würde zu einer deutlich höheren Akzeptanz führen.

Die Genossenschaftsidee sei einst im ländlichen Raum entstanden, Landwirte hätten sich etwa Maschinen geteilt - warum sollte man den Gedanken also nicht auf die ländlich geprägten SEM-Gebiete übertragen? Beim Wohnungsbau fördert die Stadt München Genossenschaften zudem schon seit Jahren. 20 bis 40 Prozent ihrer Grundstücke vergibt sie an Genossenschaften. In einer Entwicklungsgenossenschaft, so glaubt Ottmann, ließen sich die verschiedenen Motive der Grundstückseigentümer, der Nachbarschaft und der potenziellen Nutzer vereinen. Das Modell soll Konflikte entschärfen, Verhandlungen und Bauvorhaben beschleunigen sowie Mietpreise dämpfen. "Wenn da ein großes Quartier entsteht mit Mieten zwischen zwölf und 14 Euro, hätte das Signalwirkung für den Markt." Vorbilder für ein solches Konstrukt gebe es kaum, Ottmann hat nur einen Aufsatz über einen ähnlichen Ansatz in der Schweiz gefunden.

Was ist eine SEM?

Eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM), ein Instrument aus dem Baugesetzbuch, erleichtert der Stadt, ein großes Gebiet mit vielen Eigentümern zu überplanen. Das Prinzip: Es soll eine Planung aus einem Guss entstehen - ohne Rücksicht nehmen zu müssen auf die Zuschnitte der Grundstücke und die Eigentumsverhältnisse. Komplizierte Extrawürste und unerwünschte Kompromisse sollen so vermieden werden. Eine SEM ist auf Kooperation angelegt. Droht aber ein Grundstückseigentümer, den Bau eines neuen Wohnviertels zu blockieren, kann er als letzte Konsequenz enteignet werden. Konstruktive Mitwirkung ist also Pflicht. Eine SEM soll Bodenspekulation verhindern und schöpft die Gewinne, die allein dadurch entstehen, dass Baurecht geschaffen wird, für die soziale und verkehrliche Infrastruktur ab: für Straßen oder Schulen etwa. Dies wäre planungsrechtlich auch anders möglich, mit städtebaulichen Verträgen und den Vorgaben der sozialgerechten Bodennutzung (Sobon) etwa. Normalerweise kommt dabei aber nicht so viel Geld fürs Allgemeinwohl zusammen wie bei einer SEM. SZ

Das Grundprinzip: Die Eigentümer sind - wenn sie denn mitmachen wollen - als Mitglieder der Genossenschaft an der Entwicklung beteiligt. Sie bringen ihre Grundstücke ein und erhalten im Gegenzug einen Genossenschaftsanteil, der dem Wert der eingelegten Fläche entspricht. Bei Abstimmungen hat jeder Beteiligte eine Stimme, unabhängig von der Größe der eingelegten Flächen. Die Mitglieder können langfristig am Erfolg der Genossenschaft teilhaben und profitieren finanziell von den unterschiedlichen Nutzungen. Alternativ können die Eigentümer die Flächen aber auch an die Genossenschaft verkaufen - zu einem vorher festgelegten Wert, der zwischen Ackerland- und Baulandpreis liegt. Sie werden dann keine Mitglieder. Nicht jede Fläche muss entwickelt werden. Ein Teil der Fläche kann zu Bauland erklärt werden, ein anderer Teil kann in seiner bisherigen Nutzung bestehen bleiben, also etwa weiterhin landwirtschaftlich genutzt werden. Abhängig davon, wo sich die Flächen eines Eigentümers befinden, der nicht mitmachen will, wäre auch ein Flächentausch möglich. Den Prozess der Gründung könnte eine erfahrene Genossenschaft als Patin begleiten.

Und der Wohnungsbau, um den es ja am Ende geht? Die Genossenschaft könnte entweder selber bauen, so Ottmann, oder Teilflächen im Erbrecht an andere Genossenschaften oder eine Wohnungsbaugesellschaft übertragen. Dass man mit dem Modell auf einen Schlag alle Eigentümer überzeugen könnte, glaubt er nicht. Man müsste wohl zunächst mit einem Kern von Eigentümern beginnen und könnte später weitere erreichen. Zur Teilnahme der Eigentümer beschreibt er in seinem Papier verschiedene denkbare Szenarien.

In einer Tabelle führt Ottmann am Ende des Papiers die Vor- und Nachteile des Modells auf, wobei er glaubt, dass die Vorteile überwiegen. Natürlich gebe es Risiken, etwa eine Unterfinanzierung bei der Gründung. "Weitere Untersuchungen über eine mögliche Ausgestaltung" müssten folgen. Es handelt sich eben um Neuland.

© SZ vom 20.12.2019/vewo
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