Kaum zu glauben, wie schnell eine vermeintlich ja eher als träge geltende Verwaltung in Bewegung kommen kann: Erst kurz vor den Sommerferien hat der Münchner Stadtrat die Gründung einer Umbauagentur beschlossen, die die Wandlung von Büro- und Gewerbeimmobilien zu Wohnräumen vorantreiben soll. Und kaum vier Wochen später – also noch bevor die Urlaubszeit vorüber ist – hat die neue Abteilung der Öffentlichkeit am Montag schon vorgestellt, wie sie an die Arbeit zu gehen gedenkt: sich einen Überblick über leer stehende Büroflächen verschaffen, deren Potenziale abschätzen, Eigentümer ansprechen, die Machbarkeit einer Umwandlung abklären, und dann die Projekte begleiten bis zur Umsetzung.
Bis die ersten Büro- und Gewerberäume freilich tatsächlich zu Wohnzwecken umgestaltet sind, wird es natürlich noch viel länger dauern als vier Wochen, aber immerhin: Der Anfang ist gemacht. „Wir sind ansprechbar“, versichert Thomas Hobohm, der die neue Agentur leitet. Im Referat für Stadtplanung und Bauordnung, dem sie organisatorisch zugeordnet ist, gibt es sogar schon Räumlichkeiten für die ersten Mitarbeitenden. „Wir starten mit einem Team von Leuten, die ohnehin schon im Referat arbeiten“, sagte dessen Chefin, die Stadtbaurätin Elisabeth Merk, bei der Präsentation der Pläne. Hobohm zum Beispiel war bislang als Wohnungsbaumanager in ihrem Haus tätig.
Insgesamt zwölf neue Stellen hat der Stadtrat der neuen Agentur genehmigt, sie sollen demnächst offiziell ausgeschrieben werden, für interne wie externe Bewerber. In Zeiten eines generellen Einstellungsstopps und knapper Kassen hat diese Maßnahme auch für Kritik gesorgt. „Wenn man die Aufgabe vernünftig gelöst haben will, muss man uns auch die Ressourcen geben“, entgegnet Merk den Einwänden.
Sie kann sich des Rückhalts von Oberbürgermeister Dominik Krause (Grüne) sicher sein, der die Schaffung von Wohnraum im Frühjahr zu seinem priorisierten Wahlkampfthema gemacht und auch die Idee der Umbauagentur forciert hatte. 10 000 neue Wohnungen will Krause allein durch die Umwandlung von Büros bereitstellen, ein politisches Ziel, das Hobohm „nicht für unrealistisch“ hält, wie er sagt. Eine der zu klärenden Fragen sei dabei, was verwaltungsrechtlich möglich sei; eine andere, was wirtschaftlich realistisch ist. „Technisch ist ein Umbau immer möglich“, sagt der studierte Architekt Hobohm. Er weiß aber auch: „Wir können nicht aus jedem leeren Büro eine Wohnung zaubern.“ Immerhin sagt er eines zu: „Wir schauen uns erst mal alles an.“
Zunächst geht es der Umbauagentur darum, herauszufinden, wo Büroimmobilien überhaupt seit Längerem leer stehen, dann, ob deren Eigentümer bereit sind, ihre Räumlichkeiten auch zu Wohnungen umzuwandeln. In dieser Hinsicht haben sie innerhalb der Stadt ein zunehmendes Entgegenkommen festgestellt, weil ein dauerhafter Leerstand offensichtlich nicht mehr so lukrativ ist, wie er das schon einmal war, gerade für die großen Immobilienkonzerne: Die können ihre Verluste nicht mehr so einfach steuerlich abschreiben, dadurch sinkt die Rendite ihrer Objekte – und der Handlungsdruck wächst.
Was die Umbauagentur freilich nicht leisten kann, ist eine finanzielle Unterstützung von Projekten. „Ein eigenes kommunales Förderprogramm wird es nicht geben“, sagt Stadtbaurätin Merk mit Verweis auf die angespannte Haushaltslage der bayerischen Landeshauptstadt; deren Beitrag werde sich eher auf „Service und Beratung“ konzentrieren. Da ein Umbau häufig bauliche und planungsrechtliche Aspekte tangiert, soll die Umbauagentur zwischen den unterschiedlichen Behörden und Beteiligten hindurchlotsen.
Innerhalb der Stadt können sie sich dabei schon auf einen gewissen Erfahrungsschatz stützen. „Wir merken seit Corona auf dem Markt einen signifikanten Wandel“, sagt Hobohm. Durch die Arbeit im Homeoffice liegen viele Büroflächen brach, teilweise stehen ganze Gebäude leer. Das bislang prominenteste Beispiel für ein Umbauprojekt sind die Ten Towers am Ostbahnhof, die seit 2022 leer stehen und nun in ein gemischt genutztes Quartier umgewandelt werden sollen, mit weniger Büros, einem neuen Hotel sowie Wohnmöglichkeiten für Studierende und Auszubildende.
Entsprechende Pläne wurden im Februar bekannt gegeben, also schon bevor es die Umbauagentur gab. Aber an diesem Pilotprojekt orientieren sich die neuen Agentur-Mitarbeiter bei den künftigen Vorhaben. Die wollen sie nun im großen Stil angehen. Bei kleineren Gewerbeflächen habe es in den vergangenen drei Jahren schon eine deutliche Zunahme von beantragten Nutzungsänderungen gegeben, heißt es aus der dafür zuständigen Lokalbaukommission. Dort hält man den Umbau von Büro- und Gewerbeflächen zu Wohnungen für ein zukunftsträchtiges Thema. Die Umbauagentur, ist man dort sicher, werde dem Ganzen einen weiteren Schub geben.
