Münchner Innenstadt: Fluktuation bei Geschäften im Tal ist besonders hoch

Die Mischung machts. Das gilt auch für die hohe Fluktuationsquote im Tal. Dort geben sich die Händler zwar nicht die Klinke in die Hand, aber die Mieter in den Geschäften und Lokalen wechseln für Münchner Verhältnisse überdurchschnittlich oft. (Foto: Alessandra Schellnegger)

Ein Standortforscher vermutet, dass die Straße mit ihrer bunten Mischung aus Gastronomie und Handel noch nach ihrer Identität sucht.

Wie oft kann ein Mensch durch dieselbe Münchner Innenstadt gehen? Das klingt wie ein philosophisches Rätsel, ist letzten Endes aber leicht zu beantworten: höchstwahrscheinlich nur ein einziges Mal. Denn schon zieht hier die nächste Bekleidungskette ein, dort macht ein neuer Laden für Glitzerkram auf. Und so verändert eine Stadt im Laufe der Jahre ganz schleichend ihr Gesicht.

Ebenso in den vergangenen zwölf Monaten. In diesem Zeitraum hat im Münchner Einzelhandel wieder eine mäßige Fluktuation stattgefunden. Von 440 Läden und Gaststätten in den Top-Einkaufslagen in der Altstadt wechselten in 24 Geschäftsräumen die Mieter. Das entspricht einer Fluktuationsquote von etwa 5,5 Prozent. Die Zahlen hat der Immobilienverband Deutschland (IVD) in seiner jährlichen Studie erhoben.

Die meisten Mieterwechsel gab es wie schon im Vorjahr im Tal: Sechs von 60 Läden oder Gaststätten eröffneten den Zahlen des IVD zufolge hier neu. In den sonstigen Einkaufslagen in der Nähe des Rathauses dagegen gab es kaum Wechsel. Am Marienplatz entstand wegen des Umbaus bei Hugendubel eine neue Verkaufsfläche, in die die Telekom eingezogen ist. Sonst blieb alles beim Alten. Auch in der Rosenstraße, die Marienplatz und Rindermarkt verbindet, gab es keine Wechsel, genauso in der Dienerstraße, wo etwa der Feinkosthändler Dallmayr sitzt.

Dabei nimmt der Anteil der Filialisten immer weiter zu. In der Sendlinger Straße, die erst seit zwei Jahren nach und nach zur Fußgängerzone umfunktioniert wird, sind etwa mehr als zwei Drittel aller Geschäfte Filialen großer Ketten.

Ein gewisser Wechsel ist, genau wie bei Mietern von Wohnungen, auch in Einkaufslagen ganz normal. Im Vergleich zu 2005 sind heute etwa in fast der Hälfte aller Geschäfte in den Innenstadt-Einkaufslagen andere Mieter eingezogen. Manche Geschäftsräume, etwa in der Sendlinger Straße, sind mit der Zeit auch überhaupt erst entstanden. Zum Beispiel, weil Gebäude umgebaut oder Nutzungen umgewidmet wurden.

"Grundsätzlich verändert sich der Handel immer und schon immer", sagt Markus Wotruba, Leiter der Standortforschung München bei der BBE Handelsberatung. In München finde man stabile wirtschaftliche Rahmenbedingungen vor. In den Top-Einkaufslagen gebe es sehr viele Filialisten, dazu einige "alteingesessene Münchner Platzhirsche" (Ludwig Beck, Sport Schuster etwa), die selbst Eigentümer ihrer Geschäfte sind oder sehr lange Mietverträge hätten. Also eigentlich wenig Grund für Fluktuation.

Allerdings seien immer auch Aufwertungsprozesse zu beobachten, etwa in der Sendlinger Straße. Die Fußgängerzone macht sie zum Einkaufen attraktiver, das gehe mit steigenden Mieten einher und erkläre, warum sich dort auch mehr und mehr Filialisten ansiedelten. Dazu kämen noch schwer abwägbare Faktoren wie Digitalisierung und Entwicklungen im Online-Handel, die die Fluktuation beförderten.

Warum aber gibt es im Tal verhältnismäßig viel Wechsel? Nach Wotrubas Einschätzung hat die Straße ihre "Positionierung noch nicht so richtig gefunden". Er erklärt das am Beispiel Maximilianstraße: "Dort wissen Sie sofort, woran Sie sind. Sie erkennen, dass Sie Geld brauchen. Und für jede Münchnerin und jeden Münchner steht die Adresse sofort für etwas." Auch beim Marienplatz und der klassischen Fußgängerzone, also Kaufinger und Neuhauser Straße, hätten die meisten Münchner ein bestimmtes Bild vor Augen.

Wofür dagegen steht das Tal? Kleine Läden mischen sich mit viel Gastronomie, dazwischen dann Anomalien wie der große Elektrohändler Conrad. "So ein Laden ist ja an sich überhaupt nicht typisch für die Innenstadt", sagt Wotruba. In welche Richtung sich das Tal entwickelt, sei bislang schwer abzusehen. Einerseits ist der Gastronomie-Anteil sehr hoch. Andererseits gebe es am Isartor in nächster Nähe mit dem Outdoor-Händler Globetrotter auch einen "starken Magneten". "Das spricht dafür, dass auch im Tal der Einzelhandel anziehen könnte."

Die Stadt hat indes nur beschränkte Möglichkeiten zu reagieren. Die Vermietung der Ladenflächen selbst regelt der Markt. Und zumindest die Umgebung für Konsumenten freundlicher zu gestalten, ist in nächster Zeit kaum möglich. Vereinzelte Stadtratsanträge befassten sich schon mit einer Umwandlung des Tals zur Fußgängerzone, wie etwa in der Sendlinger Straße. Aber noch wird das Tal als "Logistikroute" für den Baustellenverkehr der zweiten Stammstrecke im Marienhof gebraucht, wie das Planungsreferat mitteilt. Voraussichtlich bis 2028.