Westschwabing erhält ein neues, unbefristet geltendes Erhaltungssatzungsgebiet. Das hat der Planungsausschuss des Stadtrats am Mittwoch gegen die Stimmen der FDP beschlossen. Das neue Satzungsgebiet "Agnesstraße" setzt sich zusammen aus vier Wohnblöcken mit knapp 500 Wohnungen des Gebiets "Hohenzollernstraße", das Ende Januar 2021 außer Kraft gesetzt wird, und aus einem Teil der Bereiche rund um die Agnes-, Elisabeth- und Schleißheimer Straße, für die der Bezirksausschuss Schwabing-West erst vor wenigen Wochen den Schutzstatus gefordert hatte. Rund 2800 Wohnungen, in denen 4700 Menschen leben, umfasst das neue Gebiet insgesamt: Es wird im Norden durch die Elisabeth- und die Bauerstraße, im Osten durch die Gentzstraße, im Süden durch die Georgenstraße und im Westen durch die Schleißheimer Straße begrenzt.
Stadträtin Brigitte Wolf (Linke) bedankte sich ausdrücklich bei der Verwaltung, dass der von ihren Parteikollegen im Westschwabinger Stadtteilgremium initiierte Antrag so zügig bearbeitet worden sei. "Ich vermute, dass das auch dem Problemdruck geschuldet ist. Der aktuelle Mietmarkt", sagte die Stadträtin, "ist eine Enteignung der Mieterinnen und Mieter".
Auch bei der Frage, wie die übrigen Bereiche des bisherigen Erhaltungssatzungsgebietes "Hohenzollernstraße" vielleicht doch noch geschützt werden können, sind sich Rathauspolitiker und Planungsreferat einig. Auf Antrag der Fraktionen SPD/Volt und Grüne/Rosa Liste sollen in einer weiteren, auf ein Jahr befristeten Satzung die Wohngegenden rund um den Elisabethplatz, den Kurfürstenplatz, den Streifen zwischen Ainmiller- und Hohenzollernstraße, das Karree zwischen Jakob-Klar-, Bauer, Teng- und Elisabethstraße sowie die Ecke zwischen Friedrich-Loy-, Farinelli-, Herzog- und Hiltenspergerstraße erneut auf den Prüfstand gestellt werden. Geplant ist, ein anwaltliches Gutachten einzuholen, um hoffentlich "neue Aspekte für die Beurteilung zu erhalten". Denn mit den bisherigen Kriterien lässt sich aus stadtplanerischer Sicht eine unbefristete Erhaltungssatzung für diese Wohnquartiere nicht ausreichend begründen - zu gering ist die Verdrängungsgefahr dort.
Dabei hat die Verwaltung für die Bewertung schon die neuen, seit 2019 geltenden Indikatoren herangezogen. Schließlich war das Satzungsgebiet "Hohenzollernstraße" vor zwei Jahren der Grund, neue Kriterien überhaupt zu erfassen, um der veränderten Situation auf dem Wohnungsmarkt gerecht zu werden. Indikatoren wie die "Gentrifizierungsdynamik" etwa oder besondere "Attraktivitätsfaktoren" wie eine sehr gute öffentliche Verkehrsanbindung oder die Nähe zu Parkanlagen.
Wurden zuvor vor allem Haushalte mit geringem Einkommen als verdrängungsgefährdet angesehen, tangieren Umbauten und Umwandlungen inzwischen auch Menschen mit mittlerem Einkommen. Außerdem ist es nicht mehr nur der klassische gründerzeitliche Altbestand, der in Form von Modernisierungen bis auf Luxusniveau "aufgewertet" wird, auch Gebäude aus den Jahren 1950 bis 1980 rücken zunehmend in den Fokus von Investoren.
Im neuen Gebiet "Agnesstraße" befinden sich rund 31 Prozent der Wohnungen in Altbauten, mehr als 61 Prozent stammen aus der Nachkriegszeit der Fünfziger- und Sechzigerjahre. Die Wohnlagequalität wird laut Mietspiegel 2019 überwiegend als "zentral gut" eingestuft. Insbesondere die Gentrifizierungsdynamik sei im Untersuchungsgebiet aber "deutlich höher" als andernorts im Stadtbezirk oder der Gesamtstadt, so die Stadtplaner. In den vergangenen fünf Jahren fanden in diesem Gebiet bei mehr als 13 Prozent der Wohnungen größere Umbau-Aktivitäten statt. Zum Vergleich: In ganz München betrafen solche Umbauten im gleichen Zeitraum lediglich 2,8 Prozent und im Stadtbezirk Schwabing-West insgesamt 4,3 Prozent der Wohnungen. Auch wurden in dieser Gegend außergewöhnlich viele Abgeschlossenheitsbescheinigungen beantragt, die für die Aufteilung eines Mietshauses in separat verkäufliche Eigentumswohnungen nötig sind. Und der Wohnflächenkonsum pro Einwohner, ein Verweis auf Luxuswohnungen, nahm deutlich zu.
Dass der Luitpold- und der Olympiapark, eine urbane Umgebung mit dem Elisabethmarkt und mehrere U-Bahn-Stationen und Tramhaltestellen in der Nähe sind, macht das Gebiet umso attraktiver. "Wir müssen einen anderen Blick auf die Milieus haben", sagte Grünen-Politikerin Anna Hanusch in der Sitzung. "Weil die Verdrängung ganz neue Gehaltsstufen erreicht."
28 Erhaltungssatzungsgebiete, in denen 300 000 Einwohner in 171 000 Wohnungen leben, gibt es heute bereits in München - die meisten innerhalb des Mittleren Rings. Wobei sich allein seit Anfang des Jahres die Gebietskulisse der Erhaltungssatzungen um 10 100 Wohnungen mit 17 600 Bewohnern erweitert hat.