Von einem Schandfleck zu sprechen, das wäre wohl übertrieben. Aber schön ist es nicht gerade, wenn man durch das unterirdische Stachus-Rondell flaniert – und dann durch Schaufenster in gähnend leere Verkaufsräume blickt: Seit der Pleite des Kaufhof-Konzerns steht dort das gut 3700 Quadratmeter große „Basement“ leer. Mieter und Vermieter streiten seit Jahren über zu entrichtende Mieten, Vertragsstrafen, und nun hat die 43. Zivilkammer am Landgericht München I auch ein Urteil in Sachen „Bespielen der Ladenflächen“ gefällt: Die Karlsplatz 21 Grundstücksverwaltungs GbR muss als Mieterin die Räume zu den Kernöffnungszeiten offenhalten und ununterbrochen betreiben.
„Das Konzept des Kaufhauses ist gescheitert, in ganz Deutschland“, argumentierte Unternehmer Michael Zechbauer im Frühjahr dieses Jahres während der Verhandlung im Justizpalast. Das Familienunternehmen Zechbauer ist unter anderem mit Hüten und Zigarren in der Geschäftswelt bekannt, und Teile der Familie firmieren unter der GbR Karlsplatz 21. Bereits seit Längerem ist die Gesellschaft Eigentümer des Grundstücks, auf dem zu Beginn der 1950er-Jahre das sogenannte Kape-Gebäude errichtet wurde. In München besser bekannt als Karstadt/Galeria Kaufhof am südwestlichen Stachus-Eck.
Erbbaunutzungsberechtigte des Stachus-Bauwerks samt Untergeschossen und damit Vermieterin der Basement-Fläche ist dagegen die Einkaufszentrum Stachus GmbH, als Klägerin vor Gericht vertreten durch die Geschäftsführer Ferdinand Piëch und Dirk Wehinger. Bereits in den 1970er-Jahren hatte die Stadt München der Zechbauer-Gesellschaft ein Dauernutzungsrecht für die Basement-Flächen eingeräumt, und Zechbauer vermietete das eigene Kape-Gebäude samt dem damit verbundenen Basement an die Galeria Kaufhof. Doch 2022 meldete der Kaufhaus-Riese Insolvenz an, die Flächen am Stachus wurden leer geräumt. Seitdem tobt der Streit.
Zwischen der Zechbauer-GbR und der Einkaufszentrum Stachus GmbH war vertraglich vereinbart worden, dass die Vermietung „zur Nutzung als einheitliches Warenhauskonzept“ erfolge, in dem „Waren jeglicher Art zum Kauf angeboten werden“. Niveau, Qualität und Darstellung des Sortiments sollten dem Niveau des Einkaufszentrums entsprechen. Lebensmitteldiscounter oder Gastronomie seien indes nicht zulässig. Man einigte sich auf eine monatliche Miete für die Basement-Flächen in Höhe von fast 330 000 Euro für die Ladenfläche.
Karlsplatz 21, die Mieterin, forderte die Vermieterin „zur Mängelbeseitigung“ auf. Denn wenn man das Kape-Gebäude vom Basement trenne, mangele es an einer eigenen Versorgung mit Wasser, Strom oder Gas und ausreichendem Brandschutz, sagt die Mieterin. Sie beantragte bei der Stadt eine Baugenehmigung für die bauliche Abtrennung – und erhielt diese auch. In der Verhandlung vor der Zivilkammer erklärte Zechbauer, dass es trotz aller Bemühungen nicht gelungen sei, einen neuen Mieter, etwa eine Kaufhauskette, für das Basement zu finden.
Zugleich aber mahnte die Vermieterin weiterhin die Miete an und klagte vor Gericht. Mittlerweile ist via Urteil am Oberlandesgericht Fakt, dass die Zechbauer-Gesellschaft einen Mietrückstand in Höhe von fünfeinhalb Millionen Euro zu zahlen hat.
Das Argument, dass die Mietzahlung in dieser Höhe sittenwidrig sei, wies Richter Maximilian Kraus in seinem Urteil zurück. Für die Mietpreisbestimmung sei unter anderem erheblich, dass sich die Ladenflächen „in einem regengeschützten Zwischengeschoss an einem der mit öffentlichen Verkehrsmitteln am besten zu erreichenden Verkehrsknotenpunkte Münchens befinden“. Und was die Vermietung anbelange, so sei die Beklagte auch berechtigt, „den Mietgegenstand in eine beliebige Anzahl von Einzelhandelsflächen aufzuteilen“. Der Mietvertrag zwischen den Parteien läuft noch bis ins Jahr 2041. Eine weitere Klage über eine Vertragsstrafe bei Nicht-Bespielen der Ladenfläche ist bei Gericht noch anhängig.
