Zu hohe Häuser, zu viel neuer Verkehr, zu viel Zuzug und zu wenig Platz in den Schulen – es waren ganz schön viele Einwände aus der Nachbarschaft und dem Bezirksausschuss gegen dieses Neubauprojekt mit 470 Wohnungen an der Marienburger Straße im Münchner Nordosten.
Die Einwände an sich waren gar nicht mal so ungewöhnlich, die kommen so oder so ähnlich auch andernorts, wo in großem Stil gebaut werden soll. Ungewöhnlich ist eher, wie friedlich es inzwischen zugeht bei diesem Projekt mit dem Werbenamen „Mariengärten“, das Wohnraum für etwa 1200 Menschen bieten soll – und zwar bis 2030, so der Plan der Investoren.
In seltener Einstimmigkeit hat der Planungsausschuss des Stadtrats den Bebauungsplan kürzlich gebilligt – und damit grundsätzlich grünes Licht für das nötige Baurecht gegeben. Zuvor hatte der Bezirksausschuss (BA) Bogenhausen, der das Vorhaben in der ursprünglichen Form nicht befürwortete, der überarbeiteten Planung zugestimmt. Darüber sei sie „positiv überrascht gewesen“, sagte Brigitte Wolf (Linke) in der Stadtratsdebatte. „Damit ist wohl ein Großteil der Bedenken abgearbeitet und bearbeitet worden.“
Und so ist die Geschichte der „Mariengärten“ auch ein kleines Beispiel dafür, wie es gelingen kann, mehr Akzeptanz für Stadtplanung und Neubauquartiere zu schaffen – wobei zur Wahrheit auch gehört, dass vermutlich nicht die gesamte Nachbarschaft in Jubelstürme ausbricht, wenn die bis zu achtgeschossigen „Mariengärten“ eines Tages hochgezogen und bezogen werden. Schließlich stehen drum herum vorwiegend Einfamilienhäuser.
Das 4,8 Hektar große Planungsgrundstück liegt nahe dem S-Bahnhof Englschalking. Nach Westen ist es von der schmalen Marienburger Straße begrenzt, nach Osten von der Bahntrasse, auf der die S8 zum Flughafen und viele Güterzüge unterwegs sind. Den Hauptteil der Fläche belegt noch der Baustoffhandel Geith und Niggl, der aber wegziehen wird, der südliche Teil besteht aus einem kleinen Acker. Inzwischen gehört das Grundstück den privaten Immobilienunternehmen ABG Real Estate und Baywobau, die die Umwandlung zum Wohnquartier angestoßen haben.
Im ursprünglichen städtebaulichen Konzept von SU und Z Architekten mit Studio B Landschaftsarchitektur war ein 15-geschossiges Hochhaus von 45 Metern geplant. Das empfanden manche als an dieser Stelle unpassend, andere gar als Provokation. Inzwischen ist das Hochhäuschen aus der Planung verschwunden, es ist aufgegangen in einen größeren L-förmigen Baukörper, der auch den Lärm von der Bahnstrecke abschirmen soll.
Auch die Kritik, dass die Marienburger Straße zu schmal sei für den Verkehr, der etwa durch die zwei neuen Kitas mit je vier Gruppen entstehen würde, haben die Planer aufgenommen. Sie haben die Kitas innerhalb des Quartiers verlegt. „Jetzt läuft die ganze Erschließung von Norden her“, lobte der Grünen-Stadtrat Paul Bickelbacher. Dort verläuft die breitere Englschalkinger Straße.
Ganz ohne Kritik blieb das Projekt dennoch nicht. Fabian Ewald (CSU) monierte, dass für das gesamte Quartier ein Stellplatzschlüssel von 0,4 vorgesehen sei, also 40 Auto-Parkplätze auf 100 Wohnungen. „Sie arbeiten in einer Randlage der Stadt, das wird nicht funktionieren“, sagte er an das Planungsreferat und die grün-rote Stadtratsmehrheit gerichtet.
Schließlich sei die ÖPNV-Anbindung mit der einen S-Bahn-Linie und Bussen nur bedingt attraktiv, und hinter den Bau einer U-Bahn im Nordosten würde er „ein Fragezeichen machen“, so Ewald. Die CSU forderte einen Schlüssel von 0,8, bekam dafür aber nur die Unterstützung der FDP und somit keine Mehrheit. „Wir können da nicht mitgehen, auch weil die größere Tiefgarage das Projekt sehr viel teurer machen würde“, sagte der Grüne Bickelbacher.
Exklusiv
Normalerweise versucht der Bund Naturschutz, freie Flächen vor Versiegelung zu schützen. Trotzdem hat er einen Acker in München an ein Immobilien-Unternehmen veräußert - ein ungewöhnliches Geschäft.
Ein großes Fragezeichen, das die Entwicklung der „Mariengärten“ begleitet, ist die Zukunft der Zugstrecke. Klar ist, dass insbesondere der laute Güterzugverkehr mit dem Brenner-Nordzulauf zunehmen wird. Nicht klar ist, ob die Strecke in einen Tunnel oder wenigstens nach unten in einen Trog verlegt wird. Diese Entscheidung ist Sache des Bundes und der Deutschen Bahn, ein Termin dafür ist offen. Einstweilen soll das Neubauquartier mit Lärmschutzwänden vom Zugverkehr abgeschirmt werden. „Es ist kein einfaches Vorhaben“, räumte auch Simone Burger (SPD) ein, aber inzwischen seien „viele Fragen geklärt“ worden.
Stadtbaurätin Elisabeth Merk formulierte es so: „Wir haben optimiert, was optimiert werden konnte.“ Über allem stand dabei das Ziel der Stadtpolitik und der Investoren, möglichst viel Wohnraum zu schaffen. Da in diesem Fall die Regeln der Sozialgerechten Bodennutzung (Sobon) von 2021 greifen, könnte etwa die Hälfte der Wohnungen gefördert oder preisgedämpft werden. Es ist geplant, dass die städtische Münchner Wohnen diesen Anteil übernimmt.
Damit das Baurecht in Kraft treten kann, braucht es noch einen Satzungsbeschluss des Stadtrats. Der ist für 2026 geplant. Der Planungsausschuss hat die Verwaltung beauftragt, bis dahin sicherzustellen, dass es auch genug Schulplätze für die Kinder aus den „Mariengärten“ geben wird.
