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Neubau zwischen Sendlinger Tor und Stachus:"Licht" an der Sonnenstraße

Die Simulation zeigt den Neubau an der Sonnenstraße 23. Ende 2023 soll er fertig sein, ins Erdgeschoss kommt ein Bio-Supermarkt. Simulation: Allmann Sattler Wappner

Der Neubau eines Büro- und Geschäftshauses an der Sonnenstraße ist nun genehmigt - und der dürfte auffallen.

Von Sebastian Krass

Ganz so hoch wie ursprünglich angedacht wird es nun doch nicht. Aber ein Gebäude, das zwischen Sendlinger Tor und Stachus auffällt, dürfte es schon werden: Für den Neubau eines Büro- und Geschäftshauses an der Sonnenstraße 23 haben die Bauherren vom Hamburger Unternehmen Hansainvest Real Assets inzwischen eine Baugenehmigung bekommen, und sie starten bereits in die Vermietung, obwohl der Abriss des bisherigen Gebäudes noch läuft.

Die Investoren und das von ihnen beauftragte Münchner Architekturbüro Allmann Sattler Wappner hätten sich für den Neubau eine Höhe von 30,6 Metern vorstellen können, damit gingen sie 2019 in einer Voranfrage an die Stadt ins Rennen. Ihr Haus hätte die Nachbargebäude um mehr als ein Geschoss überragt. Zudem reichten sie eine zweite Variante mit 26,9 Metern ein. "Es war ein Diskussionsbeitrag, wir wollten gucken, wie viel man generieren kann", sagt Thomas Becksmann, Leiter der Projektentwicklung bei der Hansainvest Real Assets, der Immobilientochter des Versicherungskonzerns Signal-Iduna, über den höheren Vorschlag. Dabei wollte das Planungsreferat aber nicht mitgehen.

"In den Gesprächen haben wir die Überhöhung zurückgenommen, um zügig voranzukommen", berichtet Becksmann, auch wenn das "unter dem Strich zu Lasten der Geschossfläche ging", die Investoren etwas weniger Quadratmeter vermieten können, als sie sich erhofft hatten. Ein Sprecher des Planungsreferats bestätigt, dass eine Wandhöhe von 27,2 Metern, also minimal höher als in der niedrigeren Vorentwurfsvariante, genehmigt worden sei.

Dass Versicherungskonzerne versuchen, mit eigenen Immobilien Geld zu verdienen und damit zu den Renditen für die Verträge ihrer Kundschaft beizutragen, ist ein gängiges Geschäftsmodell, gerade auch in München. Signal-Iduna allerdings ist ein Unternehmen, das hier sonst wenig präsent ist. Die Immobilientochter betreut in München, Unterföhring und Martinsried insgesamt sechs Objekte. Das Grundstück an der Sonnenstraße hatte die damalige Iduna 1958 gekauft und dort bis 1963 ein Büro- und Geschäftshaus errichtet, das Passantinnen und Passanten vor allem wegen des öffentlichen Durchgangs zur Herzog-Wilhelm-Straße und des Geschäfts im Erdgeschoss präsent gewesen sein dürfte. Zuletzt war dort eine Filiale des Bio-Supermarkts Alnatura untergebracht - die nach der geplanten Fertigstellung des Neubaus Ende 2023 zurückkehren soll, auch die Passage bleibt erhalten.

Man habe sich vorab intensiv mit der Frage beschäftigt, ob das alte Gebäude sanierbar war, berichtet Becksmann. Das hätte zur lauter werdenden Debatte um Architektur und Klimaschutz gepasst, schließlich verschlingen Abriss und Neubau von Gebäuden enorm viel Energie. Aber letztlich wäre eine Sanierung nicht sinnvoll gewesen, sagt Becksmann, wegen unvermeidlicher Eingriffe "wären nur 50 Prozent der Rohbaukonstruktion stehen geblieben". So entsteht nun ein "Office-Projekt der Premiumklasse", wie es im Werbeprospekt heißt. Der Vermarktungsname des Gebäudes, das von oben betrachtet c-förmig wird, lautet "Lumen", lateinisch für "Licht". Dahinter stecke die Idee einer "maximalen Lichtausnutzung", auch in den Büros, die zum Innenhof gehen. Für die Fassade zur Sonnenstraße habe man kürzlich beschlossen, dass "die äußere Haut zu öffnen sein wird", erklärt Becksmann, sodass Nutzerinnen und Nutzer Straßengeräusche und frische Luft hereinlassen können. Dahinter steht die Hoffnung, dass die Sonnenstraße in einigen Jahren weniger Raum für Autos und mehr Raum für Rad- und Fußverkehr bietet.

Und welche Erwartung haben die Investoren an die Höhe der Mieten, die für Büros in Münchens Toplagen zuletzt bei etwa 40 Euro pro Quadratmeter lagen? Steht zu befürchten, dass sie weniger üppig ausfallen als vor Corona und Home-Office-Trend? Auf solche Fragen gibt Becksmann sich gelassen: Unterschriebene Verträge gebe es für die Büros zwar noch nicht, sagt er. "Und die Preisrallye nach oben wird sich abflachen, aber wir haben keine großen Sorgen, dass es zu einer negativen Preisentwicklung kommt."

© SZ vom 02.03.2021
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