Es ist ein Anstieg, der für viele Münchnerinnen und Münchner zu schmerzhaften Mieterhöhungen führen wird – aber immerhin ist der Anstieg nicht so steil, wie es zu befürchten war: Die Kosten für eine Wohnung sind in den vergangenen zwei Jahren durchschnittlich um 5,5 Prozent auf 15,38 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Das geht aus dem neuen Mietspiegel hervor, über dessen Eckpunkte die Stadt in einer Pressemitteilung informiert hat.
Damit liegt die Verteuerung deutlich unter dem Rekord-Plus, das der vorherige Mietspiegel ergeben hatte: Damals waren es 21 Prozent binnen zwei Jahren gewesen, von 12,05 Euro (2021) auf 14,58 Euro (2023) – es war die höchste Steigerung in der Geschichte des Mietspiegels.
„Der Anstieg liegt unter der Inflationsrate“, analysiert Sozialreferentin Dorothee Schiwy die aktuellen Zahlen im Gespräch mit der SZ. „Ich bin froh, dass es diesmal ein relativ unspektakulärer Mietspiegel geworden ist.“ Sie betont aber auch, dass die Zahlen, die für 500 000 Wohnungen in München gelten, auf einem enorm hohen Niveau lägen und weiter steigen würden – was die sozialen Probleme beim Thema Wohnen in der Stadt verschärfe.
Deshalb appelliert Schiwy an die künftige Bundesregierung, sie müsse „dafür sorgen, dass wir endlich eine echte Reform des Mietspiegels bekommen, so dass alle Wohnungen in die Erhebung einfließen können, auch öffentlich geförderte und alle Bestandswohnungen“.
Mit der derzeitigen Rechtslage können nur Mietverträge, die in den sechs Jahren vor der Datenerhebung abgeschlossen oder verändert wurden, in den Mietspiegel eingerechnet werden. Damit ist das Instrument aus Sicht Schiwys ein „Mieterhöhungsspiegel“. Dabei solle er eigentlich einen Überblick über das gesamte Mietgeschehen in einer Kommune geben, sagt Schiwy. Dazu gehören aus ihrer Sicht auch ganz alte Verträge mit Mieten, die noch unter zehn Euro pro Quadratmeter liegen.
Der Mietspiegel ist ein Instrument von großer rechtlicher Bedeutung. „Wenn ein Vermieter die Miete erhöhen will, muss er auf den Mietspiegel Bezug nehmen, sonst ist die Erhöhung per se nicht wirksam“, erläutert Tina Willamowius, die zuständige Fachbereichsleiterin im Amt für Wohnen und Migration, das zum Sozialreferat gehört. Ebenso können Mieterinnen und Mieter mithilfe des Mietspiegels überprüfen, ob eine Erhöhung zulässig ist oder nicht.
Der Mietspiegel ist dabei stets nur die Grundlage. Für eine einzelne Wohnung ist es nötig, die ortsübliche Vergleichsmiete zu errechnen, dabei fließen Faktoren wie Lage, Ausstattung und Baujahr ein – was zu Abweichungen vom stadtweiten Durchschnittswert führt.
Mit der Erstellung des Mietspiegels hat die Stadt das Marktforschungsunternehmen Kantar beauftragt, das dabei mit dem Statistik-Lehrstuhl von Göran Kauermann an der Ludwig-Maximilians-Universität München zusammenarbeitet. In die Datensammlung sind repräsentative Umfragen eingeflossen, für die 22 000 Münchner Haushalte angeschrieben wurden. Berücksichtigt sind Mietverträge, die im Zeitraum Februar 2018 bis Januar 2024 abgeschlossen oder geändert worden sind.
Die Fragebögen umfassen bei Mietern Dutzende Fragen, auch zu Nebenkosten, der Art der Heizung und zu Details der Ausstattung. Auch Vermieter werden befragt. Neu war bei diesem Mietspiegel eine Auskunftspflicht: Wer angeschrieben wurde, ob Mieterin oder Vermieter, musste mitmachen. So hat sich die Rücklaufquote vervielfacht – gestiegen ist damit die Qualität der Daten, zugleich ist der Aufwand gesunken, weil viel weniger Fragebögen verschickt werden mussten.
Neben dem stadtweiten Durchschnittswert von 15,38 Euro pro Quadratmeter teilt das Sozialreferat auch Werte für zwei Kategorien von Mietverträgen mit: So liegt der durchschnittliche Preis für Neuvermietungen bei 17,06 pro Quadratmeter (2023: 16,07 Euro, 2021: 13,90 Euro). Für bereits bestehende Verträge hat der Mietspiegel 2025 einen Wert von 14,47 Euro pro Quadratmeter ergeben (2023: 13,72, 2021: 11, 31 Euro).
Den ganzen Mietspiegel veröffentlicht die Stadt erst, wenn der Sozialausschuss des Stadtrats ihn verabschiedet hat, das ist für den 20. März vorgesehen.
Die Mieten steigen, so steil und dramatisch wie noch nie, und die Preisspirale dreht sich immer weiter. Wer umzieht, zahlt drauf. Vor diesen Problemen stehen Münchnerinnen und Münchner, die wechseln müssen – oder in ihrer alten Wohnung festsitzen.
Die Preise, die aus dem Mietspiegel hervorgehen, liegen traditionell unter denen anderer Marktberichte. So kam der Maklerverband IVD im Herbst 2024 für München auf eine durchschnittliche Miete von 21,20 Euro pro Quadratmeter. Die Differenz ergibt sich aus der Systematik: Der IVD untersucht das aktuelle Mietgeschehen. Der Mietspiegel hingegen gibt einen Überblick über einen Zeitraum von sechs Jahren, und die erhobenen Daten sind zum Zeitpunkt der Veröffentlichung schon mehr als ein Jahr alt.
Für Münchens Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) geht es in der Debatte nicht nur um eine Reform des Mietspiegels, denn eine solche wäre „in erster Linie eine Symptombekämpfung“, wie er sagt. „Noch wichtiger wäre, dass wir endlich die Ursachen des Mietpreisanstiegs bekämpfen.“ Deshalb verlangt er von der künftigen Bundesregierung, „dass die Mietpreisbremse verlängert wird und die Ausnahmeregelungen gestrichen werden“.
Nach derzeitigem Stand läuft die Mietpreisbremse Ende 2025 aus und gilt weder für Wohnungen, die nach Oktober 2014 in die Vermietung gegangen sind, noch für möblierte Wohnungen oder Studierendenheime. In ihrem Sondierungspapier für eine neue Koalition im Bund haben CDU/CSU und SPD das Ziel ausgegeben, die Mietpreisbremse „zunächst für zwei Jahre“ zu verlängern, weitere Details nennen sie nicht.
Zudem fordert Reiter, die Modernisierungsumlage solle zeitlich begrenzt werden, mit der Vermieter ihre Mieter an Sanierungskosten beteiligen können. Zudem müssten die Regelungen für überhöhte Mieten und Mietwucher so angepasst werden, dass Betroffene sich besser dagegen wehren können.
Einen anderen Blick auf den Mietspiegel hat der Verband Haus und Grund München, der die Interessen von Vermieterinnen und Vermietern vertritt. Das Plus von 5,5 Prozent sei mit Blick auf die Inflation „keineswegs eine außergewöhnlich hohe Steigerung“, argumentiert Georg Hopfensperger, stellvertretender Vorsitzender von Haus und Grund München. Die Wohnkosten in München lägen „noch immer deutlich unter vergleichbaren Mieten in europäischen Großstädten wie Paris oder London“.
Die Forderung, auch geförderte Wohnungen in den Mietspiegel aufzunehmen, sei „systemwidrig“, sagt Hopfensberger, denn diese bildeten ein „vollkommen anderes Marktgeschehen“ ab als der freie Wohnungsmarkt. Auch eine Abschaffung von Ausnahmen bei der Mietpreisbremse lehnt Haus und Grund ab, das würde „nur dazu führen, dass es für Vermieter noch weniger rentabel wäre, Wohnraum zu sanieren oder zu modernisieren“.
