Vorkaufsrecht: Mehr als hundert Millionen für einen besseren Mieterschutz

Für die Gegend um die Dreimühlenstraße gilt eine städtische Erhaltungssatzung. Die Maßnahme gibt es in insgesamt 32 Gebieten, sie soll Mieter vor Verdrängung schützen. Alessandra Schellnegger

Die Stadt München hat im vergangenen Jahr 21 Häuser vor Investoren gerettet. Doch nicht nur die Coronakrise erschwert dieses Eingreifen zunehmend.

Die Stadt hat im vergangenen Jahr so oft Immobilien vorgekauft wie noch nie in den zurückliegenden 20 Jahren. Bei 21 Deals in Gebieten mit Erhaltungssatzung ist die Stadt als Käuferin in bereits fertige Verträge eingestiegen und hat die Häuser dem ursprünglich vorgesehenen Investor weggeschnappt. Sein Vorkaufsrecht ließ sich das Rathaus gut 146 Millionen Euro kosten.

In elf Fällen verhinderten Investoren mittels sogenannter Abwendungserklärungen, dass die Stadt zugreift; im Gegenzug verpflichteten sie sich zu Sozialstandards. Insgesamt profitierten vergangenes Jahr die Bewohner von 417 Wohnungen mit knapp 25 000 Quadratmetern Wohnfläche von den städtischen Interventionen. Das geht aus einer Bilanz des Kommunalreferats hervor, über die der Stadtrat am Donnerstag in nichtöffentlicher Sitzung berät.

In München gelten Erhaltungssatzungen aktuell in 32 Gebieten, dort leben knapp 335 000 Menschen in 192 000 Wohnungen. Mit einer solchen Satzung soll das Milieu geschützt werden, indem Mieterinnen und Mieter vor Vertreibung etwa durch übermäßige Preissteigerungen oder Umwandlung in Eigentumswohnungen bewahrt werden. Wenn in einem solchen Gebiet ein Mietshaus verkauft wird, kann die Stadt zugreifen. Es sei denn, der ursprüngliche Käufer verpflichtet sich, den Milieuschutz zu beachten.

2018 verschärfte die Stadt die Vorgaben für die Abwendungen, beispielsweise ist der Preis für spätere Neuvermietungen auf 11,50 Euro pro Quadratmeter gedeckelt hat. Seither lässt das Interesse von Investoren nach, sich ein Haus via Abwendungserklärung zu sichern. Der Trend setzte sich auch 2020 fort: Wurden 2016 noch 52 Häuser mittels Abwendungserklärung geschützt, waren es zuletzt nur noch elf.

Umgekehrt stieg die Zahl der tatsächlich ausgeübten Vorkaufsfälle: Waren es über viele Jahre vor 2017 meist maximal zwei Häuser pro Jahr, stieg die Zahl seit 2018 über acht und 13 auf jetzt 21. Je nach Größe der Objekte korrespondiert die Zahl der Wohnungen nicht immer mit diesem Trend. Die geschützte Wohnfläche ist über die Jahre, von Schwankungen abgesehen, im Mittel ähnlich hoch.

Der Trend der vergangenen Jahre - weniger Abwendungen, mehr Ausübungen - kommt die Stadt teuer: Wird ein Haus durch Sozialauflagen einer Abwendung geschützt, kostet das die öffentliche Hand nichts. In die bereits ausgehandelten Kaufverträge einzusteigen, geht in die Millionen. Bis 2017 gab die Stadt, von einer Ausnahme abgesehen, pro Jahr einen einstelligen Millionenbetrag aus - seit 2018 einen dreistelligen. Weil das Rathaus ob der Corona-Krise unter Geldnot leidet, hat der Stadtrat heuer mehrmals aufs Ausüben des Vorkaufsrechts verzichtet - zu teuer.

Der Schutz der Mieter ist aufwändig - zeitlich und finanziell

Der Kampf für den Milieuschutz dürfte bald noch kostspieliger werden. Das kündigt Kommunalreferentin Kristina Frank (CSU) in der Vorlage für den Ausschuss an. Schon jetzt seien die personellen Ressourcen in der zuständigen Abteilung ihres Hauses "streckenweise deutlich über ihren Grenzen" beansprucht. Die Lage werde sich wohl weiter verschärfen: Die neuen Vorkaufsfälle würden rechtlich immer komplexer, parallel nehme die Zahl der Erhaltungssatzungsgebiete zu, es gebe auch mehr Grundsatzfragen zu bearbeiten. Und wenn die Stadt künftig aufgrund neuer gesetzlicher Regeln von der Preislimitierung Gebrauch mache, seien auch mehr arbeitsintensive Rechtsstreitigkeiten zu erwarten. "Im Rahmen der bestehenden Kapazitäten ist diese Aufgabenmehrung nicht bewältigbar", heißt es in der Vorlage.

Wie viel Personal muss die Stadt einsetzen? Wie viel Geld darf der Einsatz für bezahlbaren Wohnraum kosten? Die Debatte im Rathaus zu den Vorkaufsrechten wird weitergehen. Auch deshalb, weil die Linke jüngst Anträge gestellt hat mit dem Ziel, dass die Stadt aktiver wird. So wünscht sich die Linksfraktion, dass das Rathaus auch zugunsten Dritter das Vorkaufsrecht ausübt, etwa zugunsten von Genossenschaften oder Gruppen des Mietersyndikats. Die Immobilien sollten dann von der Stadt gekauft und mit einem zehnprozentigen Zuschuss weitergereicht werden. Um speziell diese Kosten und auch generell Deals im Rahmen der Vorkaufsrechte zu finanzieren, solle das Rathaus eine neue Stadtanleihe, einen Social Bond, herausgeben: Bis zu 300 Millionen Euro sollen so zusammenkommen.