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Wohnungsmarkt:Ein Gesetz, das Münchner Mietern helfen könnte

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Das sogenannte Baulandmobilisierungsgesetz dürfte spürbare Auswirkungen auf den Münchner Wohnungsmarkt haben.

(Foto: imago images/Heinz Gebhardt)

Der Bundestag entscheidet an diesem Freitag über ein Verbot, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Das dürfte spürbare Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben.

Von Anna Hoben und Sebastian Krass

Ein stadtweites Verbot, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln, und ein Vorkaufsrecht nach Verkehrswert, nicht mehr nach Spekulationspreis: An diesem Freitag wird der Bundestag voraussichtlich das sogenannte Baulandmobilisierungsgesetz beschließen. Hinter dem Wortungetüm verbergen sich Regelungen, die spürbare Auswirkungen auf den Münchner Wohnungsmarkt haben dürften. Er begrüße es sehr, dass über das Gesetz beraten werde, und hoffe auf ein baldiges Inkrafttreten, sagt Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD). "Wenn damit ein Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen für das gesamte Stadtgebiet beschlossen würde, wäre das jedenfalls ein großer Erfolg."

Dafür habe er sich vehement eingesetzt, so der OB weiter. Allerdings gehe das Gesetz nicht weit genug - die "exorbitanten Bodenwertsteigerungen" würden ignoriert. Es brauche deutlich weitergehende Regelungen; der Gesetzentwurf sei jedoch ein "wichtiger, erster Schritt" zu einer umfassenden Bodenrechtsreform. Die Münchner SPD-Chefin Claudia Tausend, die als Baupolitikerin im Bundestag für das Gesetz gekämpft hat, sieht darin "einen wichtigen Beitrag für die Sicherung des sozialen Friedens in der Landeshauptstadt".

CDU/CSU und SPD hatten sich nach langem Ringen auf die Novelle geeinigt. Nach einer Befassung im Bundesrat treten die neuen Regeln voraussichtlich zum 1. Juli in Kraft. Drei Neuerungen sind aus Münchner Sicht entscheidend.

Das Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen gilt bisher nur in den 30 Erhaltungssatzungsgebieten, in denen etwa ein Fünftel der Bevölkerung lebt. Nun kann es auf die ganze Stadt ausgeweitet werden. Vorher braucht es dafür aber noch eine Rechtsverordnung des Freistaats. Und dafür gibt es einen Spielraum: Die Bundesländer können festlegen, ab welcher Hausgröße das Umwandlungsverbot gilt, der Korridor geht von drei bis 15 Wohnungen.

Wenn Kommunen ein Vorkaufsrecht für Immobilien haben, etwa in Erhaltungssatzungsgebieten, müssen sie künftig nicht mehr den zwischen Verkäufer und Käufer vereinbarten Preis zahlen, in dem oft ein Spekulationsaufschlag steckt, sondern den Verkehrswert. Schließlich soll es künftig "sektorale Bebauungspläne" geben. Bisher hat die Stadt in Gebieten, für die es keinen Bebauungsplan gibt - das ist die Mehrheit der Flächen -, keinen Einfluss darauf, welche Wohnungen Investoren bauen, mit dem Ergebnis, dass in innerstädtischen Lagen eine Luxuswohnanlage nach der anderen entsteht. Künftig kann die Kommune für einzelne Grundstücke einen Bebauungsplan erlassen, verbunden mit der Verpflichtung, auch bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

"Für München ist das ein Meilenstein", sagt Grünen-Stadtrat Bernd Schreyer, der seit Langem für eine sozialverträgliche Bodenpolitik und mehr bezahlbaren Wohnraum kämpft. Das Gesetz komme zwar spät, biete aber "eine große Perspektive für diese Stadt mit dieser Dynamik am Wohnungsmarkt". Die größte Hilfe sieht Schreyer im Umwandlungsverbot. Er sei "positiv überrascht", dass das mit der Union nun möglich geworden sei. CDU/CSU hatten eine mieterfreundlichere Gesetzgebung jahrelang blockiert.

Helfen könnte laut Schreyer auch der sektorale Bebauungsplan. Die Neuregelungen zum kommunalen Vorkaufsrecht gehen ihm indes nicht weit genug. Hier brauche es ein Vorkaufsrecht zum sozialverträglichen Ertragswert. Kommunen könnten Mietshäuser dann günstiger kaufen. Da der Bodenwert in München durchschnittlich um 13 Prozent pro Jahr steige und corona-bedingt die Kassen leer seien, werde es immer schwieriger für die Stadt, ihr Vorkaufsrecht auszuüben und Immobilien zu erwerben, so Schreyer. Sein Stadtratskollege und CSU-Fraktionsvorsitzender Manuel Pretzl glaubt, dass das Gesetz auf München "nicht so gravierende Auswirkungen" haben werde. Eine entscheidende Frage sei, in welchen Bereichen die sektoralen Bebauungspläne gelten werden.

Jörg Hoffmann (FDP) übt indes Kritik an dem geplanten Gesetz. Zum einen kritisiert er die "weitere Erleichterung des Vorkaufsrechts", für das die Stadt München ohnehin zu viel Geld ausgebe, zum anderen das Umwandlungsverbot. Wenn etwa Erbengemeinschaften nicht umwandeln könnten, bliebe ihnen gar nichts anderes übrig als zu verkaufen - und dann gehe das Haus erst recht an einen Investor.

Skeptisch reagiert auch Rudolf Stürzer, Chef des Haus- und Grundbesitzervereins München: "Das neue Umwandlungsverbot bringt erhebliche Probleme für Familien, die eine Immobilie an Kinder der nächsten Generation übertragen wollen." Zudem werde es die Preise für Eigentumswohnungen weiter in die Höhe treiben - und in der Folge auch die Mieten.

© SZ vom 07.05.2021/kafe
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