Eine Drei-Zimmer-Wohnung in Neuhausen-Nymphenburg mit knapp 70 Quadratmetern für 1300 Euro warm? Der Mietpreis-geschädigte Münchner würde dazu wohl sagen: ein Schnäppchen! Zwei Mieter hingegen waren da anderer Meinung und klagten vor Gericht, dass der Betrag erheblich über dem Mietspiegel der Stadt liege und damit gegen die Mietpreisbremse verstoße. Und die Kläger bekamen Recht! Sie müssen künftig lediglich 896,25 Euro Kaltmiete bezahlen, die Vermieter müssen ihnen zudem den überbezahlten Mietzins rückerstatten und sämtliche Gerichtskosten begleichen.
Ende 2019 hatten die Kläger die 69-Quadratmeter-Wohnung in einem Wohnblock in Neuhausen-Nymphenburg, erbaut am Anfang des 20. Jahrhunderts, angemietet. Das Bad war modernisiert, auf den Böden Parkett verlegt. Balkon oder Terrasse gab es nicht. Im Mietvertrag stand eine Kaltmiete von 1171 Euro, zuzüglich 130 Euro Nebenkosten.
Beim Blick auf den Münchner Mietspiegel befanden die Bewohner, dass die Wohnung viel zu teuer sei. Sie forderten ihre Vermieter, die aus dem Landkreis Starnberg kommen, dazu auf, die Miete zu senken und das zu viel Bezahlte zu erstatten. Das sahen die Vermieter nicht ein. Schon im Jahr 2016, so argumentierten sie, sei der Vormieter der Wohnung mit einer Kaltmiete von 1105 Euro einverstanden gewesen. Der Münchner Mietspiegel habe "nichts mit der Realität der Münchner Mieten zu tun". Das sehe man ja schon bei den Preisunterschieden zwischen dem Mietspiegel und dem Wohnungsmarktbarometer der Landeshauptstadt München.
Der Amtsrichter war da ganz anderer Meinung. Die vereinbarte Miete dürfe die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Die durchschnittlich ortsübliche Miete laut Mietspiegel liege bei 11,81 Euro pro Quadratmeter. Natürlich könne man die Angaben im Mietspiegel nicht pauschal übernehmen. Es müsse immer im Einzelfall der Zustand des konkreten Mietobjekts beurteilt werden.
Die ortsübliche Vergleichsmiete bewege sich immer in einem Spannenbereich. Der könne abhängig sein von der Mietdauer oder vom Verhandlungsgeschick. "Für vollständig identische Wohnungen werden nicht identische Mietpreise vereinbart", so das Gericht. Im genannten Fall aber sah das Amtsgericht laut Pressesprecher Lutz Lauffer die Spanne erheblich überschritten.
Das Urteil (Az. 453 C 22593/20) ist rechtskräftig. Die Beklagte ging zwar in Berufung, doch diese wurde vom Landgericht München verworfen.
