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Immobilien:Warum sich Sorgen machen?

In bester Lage: Der München-Stand auf der Messe Expo Real ist gut besucht. Es geht um Zukunftsfragen, etwa wie hoch man in der Landeshauptstadt künftig bauen kann oder wie moderne Gewerbegebiete aussehen.

(Foto: Sebastian Gabriel)

Auf der Messe Expo Real präsentieren Investoren selbstbewusst ihre Projekte, an eine Immobilienblase glauben sie nicht. Ein Besuch am München-Stand

Blase. Welche Blase? Mit welchen Investoren man am München-Stand der Messe Expo Real auch spricht, niemand sieht den preislich überhitzten Immobilienmarkt kurz vor der Explosion. Die Ergebnisse einer aktuellen Studie, wonach in der bayerischen Landeshauptstadt die Gefahr einer Immobilienblase weltweit am größten ist, versetzen die Branche nicht in Alarmstimmung. Für die kommenden Jahrzehnte ist ein stetiger Anstieg der Einwohnerzahlen vorausgesagt, die Nachfrage nach Wohnungen bleibt noch lange ein Thema und von einem Immobilien-Überangebot kann keine Rede sein. Warum sich Sorgen machen?

Die Investoren präsentieren also mit viel Optimismus ihre Projekte, die in der Planung schon ziemlich weit vorangeschritten sind. Da ist zum Beispiel das neue Quartier auf dem Knorr-Bremse-Areal in unmittelbarer Nachbarschaft zum Olympiapark. Hier will man zeigen, wie Gewerbegebiete der Zukunft aussehen. Sie sind eine Mischung aus Büro-Arbeitsplätzen, Wohnungen, Geschäften und Grünflächen. Und das alles gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Gerade geht es um den Architektenwettbewerb für ein weiteres Hochhaus auf diesem Areal. Der Geschäftsführer der Opes-Immobilien GmbH, Jürgen Büllesbach, ist im Hinblick auf die Höhe eher vorsichtig. Maximal 100 Meter müssen reichen, alles andere ist ihm "politisch zu unsicher".

Auch beim Projekt "Der Bogen", dem neuen Technologie-Campus von Giesecke und Devrient am Vogelweideplatz in Bogenhausen, wachsen die Gebäude nicht mächtig in den Himmel. Zwar hatte eine imposante Hochhaus-Landschaft beim Architektenwettbewerb den ersten Preis gewonnen, aber das Unternehmen hat sich aus wirtschaftlichen Grünen für die flachere Version des Zweitplatzierten entschieden. Wie ein umgelegtes Hochhaus wirkt das größte neue Gewerbeprojekt in der Innenstadt, das künftige Büroquartier "Elementum" mit 60 000 Quadratmetern Mietfläche beim Hauptbahnhof. Die Nachfrage sei enorm, heißt es am Infostand.

Richtig hoch hinaus will hingegen der Investor Ralf Büschl mit den beiden geplanten 150-Meter-Türmen auf dem Areal der Paketposthalle in der Nähe der Friedenheimer Brücke. "Dabei bleibt es auch", bekräftigt er. Das Projekt steht noch ganz am Anfang, aber angesichts der Flächenknappheit und der oft erhobenen Forderung möglichst viele Wohnungen und Gewerbeflächen zur Verfügung zustellen, um die Preise nicht ins Uferlose ansteigen zu lassen, ist für ihn diese Form der Nachverdichtung mit Hochhäusern der richtige Weg.

Kulinarisch versorgt werden die Besucher auch.

(Foto: Sebastian Gabriel)

Dass teure Mieten und wachsende Verkehrsprobleme die Kehrseite der Boom-Medaille sind, ist auch am München-Stand ein Thema. Kommunalreferentin Kristina Frank (CSU), die für städtische Grundstücke zuständig ist, will nicht ganz schwarz malen. Der Preisanstieg halte zwar an, aber nicht mehr in der gewohnten Intensität: "Früher gingen Immobilien weg wie warme Semmeln, heute nur noch wie lauwarme Semmeln." Trotz aller Flächenknappheit gebe es noch "Sahnestückchen" in der Innenstadt für den Wohnungsbau - etwa auf dem Viehmarkt-Gelände. Der neue städtische Wirtschaftsreferent Clemens Baumgärtner (CSU) sieht die Verkehrsproblematik "nicht ganz so katastrophal". Die Planungen für eine neue U-Bahnlinie hätten begonnen, die zweite S-Bahn-Stammstrecke werde gebaut, Nord- und Südring seien wieder in der Diskussion.

Eine Begrenzung des Wachstums ist in den Gesprächsrunden keine Option. Stillstand wäre ein Rückschritt, lautet das Credo. Pläne für ein Mietenstopp-Volksbegehren sieht die Kommunalreferentin kritisch: "Reines Schwarz-Weiß-Denken, hier die bösen Wohnungseigentümer, dort die guten Mieter, ist falsch." Einer, der in München viele Projekte entwickelt, Wolfgang Roeck von Wöhr und Bauer, setzt auf diese Strategie: mehr Flächen ausweisen, Auflagen reduzieren und eine stärkere Zusammenarbeit von privaten Grundeigentümern mit Projektentwicklern. Mit solchen Allianzen könne schneller gebaut werden. Grenzenlos denken ist das Motto, wenn es um verstärkte Zusammenarbeit zwischen der Stadt und den Umlandgemeinden geht. "Die frühere Stadtspitze hat mit uns nicht einmal gesprochen", beklagt sich der Erdinger Oberbürgermeister Maximilian Gotz (CSU). Jetzt geht es darum, wie die Landeshauptstadt zum Beispiel bei der Nachnutzung des Erdinger Fliegerhorstes kooperieren kann. Etwa mit Know-how und finanzieller Hilfe, sagt der Leiter der Münchner Stadtplanung, Arne Lorz.

Experten wie Bernd Mayer von der BayernLB oder der Immobilienvermittler Hubert Keyl von Cushman & Wakefield LLP sorgen sich nicht, dass München als einer der gefragtesten Märkte in Europa ins Hintertreffen gerät. Allerdings: Die Stadt müsse ihre Verkehrsprobleme in den Griff bekommen und für bezahlbare Wohnungen sorgen.