Türkenstraße, Schellingstraße, Josephsplatz: Die Liste der Schauplätze in der Maxvorstadt, an denen Mietern aufgrund von Immobilienspekulation die Verdrängung aus ihrer Wohnung droht oder eine Umwandlung in teure Luxus-Eigentumswohnungen bereits stattgefunden hat, ließe sich beliebig verlängern. Wie kaum ein anderer ist der Stadtteil von der rasant um sich greifenden Gentrifizierungsspirale betroffen - aus stadtteilpolitischer Sicht ein "Ausverkauf" des Viertels, dem das Planungsreferat jetzt einen weiteren Riegel vorschieben will.
Ende Mai will die Behörde dem Planungsausschuss des Stadtrats vorschlagen, die bisherigen Erhaltungssatzungsgebiete "Maxvorstadt" und "Josephsplatz" in ein größeres Gebiet "Maxvorstadt/Josephsplatz" zu integrieren. Rund 13 000 Bewohner mehr als bisher sollen so vor Verdrängung geschützt werden, darunter erstmals auch Mieter an Görres- und Schwindstraße sowie in Teilen von Schleißheimer, Schelling-, Loth-, Winzerer-, Augusten-, Luisen-, Arcis- und Theresienstraße.
Der Anteil an privatem Mietwohnungsbestand, der das Interesse von Investoren wecken und durch sie aufgewertet werden könne, argumentieren die Stadtplaner, sei in diesem Areal mit 52,3 Prozent hoch. Zum Vergleich: In der Gesamtstadt liegt der Wert bei 27,4 Prozent. Zudem könne bei einer Wiedervermietung noch mehr als bisher verlangt werden - auch wenn die durchschnittlichen Preise bereits über dem Mietniveau innerhalb des Mittleren Rings lägen. Denn die Durchschnittshöhe im gesamten Stadtbezirk sei noch höher.
Die Gegend ist beliebt, die Nähe zu den Universitäten garantiert studentisches Flair, die Pinakotheken sind nicht weit und das gastronomische Angebot ist hoch. Dazu kommen die zentrale Lage und die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Diese Bonuspunkte haben schon in den vergangenen zehn Jahren dazu geführt, dass mehr als zwölf Prozent des Wohnungsbestandes umgebaut und für 6,2 Prozent der Wohnungen Abgeschlossenheitsbescheinigungen beantragt wurden - als Voraussetzung für einen Verkauf. Stadtweit liegen diese Zahlen deutlich niedriger.
Kritiker sprechen bereits von der dritten Welle der Gentrifizierung
Dass die Maxvorstadt für Investoren ein attraktives Pflaster darstellt, wurde schon in den Siebzigerjahren deutlich. Damals erlebte der Stadtbezirk die erste Phase der Gentrifizierung. Inzwischen ist von einer zweiten oder sogar dritten "Welle" die Rede. Sie manifestiert sich unter anderem in Neubauprojekten im Luxussegment wie etwa dem "NY Living" an der Nymphenburger Straße oder den acht "Therese"-Häusern auf dem ehemaligen Arri-Film-Produktionsgelände an der Theresienstraße. Umso wichtiger, so das Planungsreferat, dass die Stadt "über den Genehmigungsvorbehalt in Erhaltungssatzungsgebieten hier auch weiterhin preistreibende Luxusmodernisierungen und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unterbinden kann".
Der Bezirksausschuss Maxvorstadt hätte sich gewünscht, dass auch die Bereiche östlich der Barer Straße rund um die Türken- und Amalienstraße sowie das Schönfeldviertel in den Umgriff der Erhaltungssatzung aufgenommen worden wären. Doch das, so die Behörde, lasse sich nicht begründen. Östlich der Barer Straße sei die Kaufkraft der Mieter zu hoch und der Anteil an umwandlungsgefährdetem privaten Hauseigentum zu niedrig. Und in der Schönfeldvorstadt an der Königinstraße seien der Anteil an Geringverdienern "stark unterdurchschnittlich" und die Mieten bei einer Wiedervermietung "bereits hoch".
Westschwabings Bürgervertreter, deren Stadtbezirk in einem kleinen Bereich nördlich der Georgenstraße zwischen Schleißheimer und Adelheidstraße ebenfalls von der Neuordnung tangiert ist, befürworten den unbefristeten Erlass solch einer neuen Erhaltungssatzung. Bei ihren Kollegen aus der Maxvorstadt steht das Votum noch aus.
