Gerichtsurteil: Mieter müssen nicht für Luxus aufkommen

• Im luxuriösen Wohnquartier Lenbach mussten bisher alle Mieter den 24-Stunden-Wachdienst finanzieren - auch die finanziell schwächer Gestellten.
• Das Landgericht München I hat diese Mieter nun entlastet: Die Kosten seien keine umlagefähigen Betriebskosten, so die Richter.
• Der Münchner Mieterverein zeigt sich erfreut über das Urteil.

Ein "Schatzkästchen mitten in der Münchener Innenstadt" seien die Lenbachgärten, sie hätten die "Maßstäbe für Premiumwohnen in München neu definiert". So schwärmt ein Immobilienvermarkter im Internet über das Quartier zwischen Königsplatz und Stachus. Als die Häuser vor gut zehn Jahren errichtet wurden, galten sie als Inbegriff des luxuriösen Wohnens in München. Was nicht jeder weiß: Auch Sozialwohnungen sind damals dort entstanden - gemäß der sogenannten sozialgerechten Bodennutzung. Die Regelung schreibt Investoren vor, in größeren Neubaugebieten 30 Prozent geförderten Wohnraum zu errichten.

Nun ist es so, dass es in den Lenbachgärten einen Wach- und Sicherheitsdienst gibt, und zwar rund um die Uhr. Wer luxuriös wohnt, will auch luxuriös behütet sein. Das kostet natürlich. Nur, müssen die Mieterinnen und Mieter in den Sozialwohnungen den Sicherheitsdienst mitbezahlen, weil sie ja im selben Quartier wohnen? Das Landgericht München I hat entschieden: Nein. Ein Mieter, Gerhard Hechavarria, hatte mithilfe des Mietervereins gegen die hohen Betriebskosten geklagt. Der 68-Jährige wohnt seit 2010 in einer der 21 Wohnungen in dem Quartier, die nach dem München-Modell sozial gebunden sind.

Zudem gibt es 30 Wohnungen mit einer sogenannten einkommensorientierten Förderung (EOF). Als er einzog, bezahlte Hechavarria inklusive Betriebskosten 1048 Euro für seine 75-Quadratmeter-Wohnung. Mittlerweile sind es 1167 Euro. Das Amtsgericht hatte seine Klage zunächst abgewiesen, doch vor dem Landgericht bekam er recht. Das war im April 2019. Den Wach- und Sicherheitsdienst muss Gerhard Hechavarria seitdem nicht mehr mitfinanzieren. Für die Jahre 2013 bis 2015 musste sein Vermieter ihm daraufhin 1408,95 Euro plus Zinsen zurückbezahlen. "Es kann doch nicht sein, dass Mieter geförderter Wohnungen solch hohe Kosten für einen Wach- und Sicherheitsdienst haben", sagt Rechtsanwältin Christine Panda, die Hechavarria vor Gericht vertreten hat. Das Urteil für ihren Mandanten sei "ein toller Erfolg".

Mit den hohen Nebenkosten finanzierten die Mieter den Luxus der oft abwesenden Eigentümer des Luxusquartiers mit, heißt es in einer Mitteilung des Mietervereins. "Das Urteil ist ein Signal, seine Rechte auch gegenüber finanziell Bessergestellten zu vertreten", sagt Geschäftsführer Volker Rastätter. Der Verein wolle immer erreichen, dass möglichst viele Mitglieder in betroffenen Wohnquartieren von Urteilen profitieren. "Das ist hier gelungen."

Nach dem Rechtsspruch hat der Mieterverein für alle seine Mitglieder, die in den Lenbachgärten wohnen, die entsprechenden Rückzahlungen eingefordert - ebenfalls mit Erfolg. Es handle sich um 30 Haushalte, sagt Rastätter. Bis Ende März wolle die Hausverwaltung die fälligen Rückzahlungen für die Zeit von 2013 bis 2017 berechnen. Wer nicht Mitglied im Mieterverein ist, müsse sich selbst an die Verwaltung wenden, damit sie das Urteil auch für ihn oder sie übernehme. Theoretisch können das freilich alle Mieter tun, nicht nur jene in den geförderten Wohnungen.

Die Kosten für den Wach- und Sicherheitsdienst seien keine umlagefähigen Betriebskosten, heißt es in dem Urteil der 14. Zivilkammer am Landgericht München I. Denn bei dem Quartier handle es sich um eine für jedermann zugängliche, parkähnliche Anlage - nicht um Gemeinschaftsflächen nur für Bewohner. Dies gehe "insbesondere aus der an den Eingängen (...) befindlichen Beschilderung hervor". Die Kammer habe "die Örtlichkeit selbst in Augenschein genommen und zwei Lichtbilder (...) gefertigt." Bei den Aufgaben des Sicherheitsdienstes handle es sich zudem überwiegend um solche, "die dem Schutz des Eigentums des Vermieters sowie der Öffentlichkeit und weniger dem Schutz des Mieters dienen".