Kleines Gedankenspiel: Eine Person, mittleres Einkommen, braucht im Jahr 2026, also am Ende der nächsten Amtszeit von Oberbürgermeister(in) und Stadtrat, eine neue, bezahlbare Wohnung in München. Wird sie es noch schwerer haben - oder sogar leichter? Dieter Reiter (SPD), der gern bis dahin OB bleiben würde, überlegt kurz. Falsche Hoffnungen will er, Wahlkampf hin oder her, nicht wecken. "Mein Wunsch", antwortet er, "ist, dass es bis dahin nicht noch schwieriger wird. Wenn wir das hinkriegen, ist das schon eine große Leistung."
Die Hoheit über die Stadtplanung ist die wohl wichtigste Kompetenz einer Kommune. Umso mehr, wenn sie wie München unter extremem Wachstumsdruck steht. Die Stadtplanung - und das bedeutet vor allem die Schaffung von Wohnraum - wird deshalb das zentrale Thema auch für den nächsten Stadtrat. In ihrem Wohnbauprogramm hat es sich die Stadt zum Ziel gesetzt, dass von 2016 bis 2021 jährlich 8500 Wohnungen fertig werden. Das hat sie bisher nicht ganz, aber immerhin fast erreicht. Wie viel sie sich danach vornimmt, ist noch nicht raus. Die Ziele höher zu schrauben, wird schwierig.
Gentrifizierung, Aufwertung, Mieterhöhung: Die Wohnangst in München hat längst auch diejenigen erfasst, die eigentlich eine Wohnung haben. Die Stadt darf diesen Irrsinn nicht akzeptieren.
Denn mit jedem verabschiedeten Bebauungsplan gibt es noch weniger freie Flächen. Zugleich hält der Zuzug an. Die Stadt geht davon aus, dass die Einwohnerzahl Jahr für Jahr um etwa 13 000 Menschen wächst: von 1,56 Millionen im Jahr 2017 auf 1,64 Millionen im Jahr 2026 und bis zum Jahr 2040 auf 1,85 Millionen - ein Plus von fast 300 000 Menschen. Wo sollen die alle unterkommen?
Teile der Stadtgesellschaft reagieren auf diese Entwicklung mit Unbehagen. Im Stadtrat vertretene Parteien wie ÖDP und Bayernpartei, aber auch die Freien Wähler versprechen eine Begrenzung des Wachstums. Zudem sammelt eine neue Kraft, die aus Bürgerinitiativen entstandene "München-Liste", Unterschriften, um zur Wahl zugelassen zu werden. Ihr Ziel: das Wachstum stoppen.
Es gebe "eine gewisse Spaltung in der Stadtgesellschaft, daraus ist die München-Liste entstanden", sagt Manuel Pretzl, Fraktionschef der CSU im Stadtrat. Aber es könne nicht funktionieren, "den Mangel zu verschärfen", indem man keine Gewerbegebiete oder Wohngebiete mehr ausweise. "Man kann das Wachstum nicht bremsen, wir müssen es lenken. Und wir müssen die Stadtgesellschaft mit dem Wachstum versöhnen", gibt Pretzl als Devise aus. Aber wie soll das funktionieren? Pretzl kommt auf den Nordosten zu sprechen, eine der letzten großen Siedlungsreserven im Stadtgebiet - wenn man das 600 Hektar große Gebiet östlich von Daglfing, Englschalking und Johanneskirchen als solche sehen will. Andere sehen den Nordosten, auf dem viel Landwirtschaft betrieben wird, als eine der letzten großen Freiflächen Münchens - also keine Baufläche. Der Nordosten ist ein gutes Beispiel für die Wachstumsschmerzen Münchens.
Dass dort - vermutlich nicht vor dem nächsten Jahrzehnt - ein neues Stadtviertel entsteht, darüber gibt es im Stadtrat einen mehrheitlichen Konsens. Aber dessen Größe ist noch unklar. Ende Januar präsentieren Städteplaner verschiedene Szenarien - für 10 000, 20 000 oder 30 000 Bewohner. Pretzl will dem Ergebnis nicht vorgreifen, sagt aber: "Mein Gefühl ist, dass 30 000 nicht realistisch sind, das ist zu viel." Zum Vergleich: Die Messestadt Riem wurde für 18 000 Einwohner auf 550 Hektar geplant, in Freiham sollen es einmal 25 000 Einwohner auf 350 Hektar werden.
Im Nordosten, da sind sich Pretzl und OB Reiter einig, sollen ohnehin erst Wohnungen entstehen, wenn die Verkehrsanbindung geklärt ist, etwa durch eine Verlängerung der U4 von Englschalking aus. "Wir müssen Grundängsten und platten Gegenargumenten mit guten Ideen begegnen", sagt Reiter. "Die Leute müssen sagen: Die bei der Stadt denken sich etwas bei der Planung."
Einigen muss sich das Rathaus auch mit den Grundstückseigentümern. Die Planungen für den Nordosten laufen nach den Regeln einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM), einem Instrument aus dem Baugesetzbuch, um große Gebiete zusammenhängend zu überplanen. Die SEM ist zum Reizbegriff geworden, weil sie als Ultima Ratio Enteignungen zulässt. Wachstumsgegner haben den Nordosten zu einem ihrer großen Themen gemacht. Die CSU will die SEM kippen und mit einem "sehr großen Bebauungsplan" arbeiten, wie Pretzl sagt. Reiter hält an der SEM fest, schließt Enteignungen aber aus.
Das halten die Grünen für "opportunistisch", wie OB-Kandidatin und Fraktionschefin Katrin Habenschaden sagt. "Von uns gibt es ein klares Ja zur SEM." Nur so könne der Wohnraum zum größten Teil bezahlbar gestaltet werden. Um möglichst viel von der Grünfläche zu erhalten, wollen die Grünen die Bebauung auf 100 der 600 Hektar begrenzen. Mit sieben- bis achtstöckigen Gebäuden könne man auf 20 000 bis 30 000 Einwohner kommen, glaubt Habenschaden. Das lasse sich auch verträglich zur kleinteilig bebauten Nachbarschaft gestalten, verspricht ihr Co-Fraktionschef Florian Roth: "Niemand wird neben der Dorfkirche von Daglfing einen Achtstöcker anpeilen."
Der Konflikt zwischen Wohnungsnot und Ängsten vor einer zu dicht bebauten Stadt zeigt sich aber nicht nur auf der grünen Wiese, sondern auch beim Thema Nachverdichtung - noch so ein Reizwort. Es kommt dennoch in vielen Wahlprogrammen vor. Die SPD sieht "im Bestand der Sechziger- und Siebzigerjahre viel Spielraum". Die CSU will laut Entwurf ihres Programms mit Nachverdichtung in urbanen Gebieten "Wohnraum für weit über 100 000 Menschen" gewinnen. Die FDP plädiert dafür, bestehende Gebäude auf bis zu sieben Etagen aufzustocken.
Allerdings löst nahezu jede Nachverdichtung Unmut aus, vom Grummeln im Bezirksausschuss über einen kleinen Dachausbau bis zur lautstarken Bürgerinitiative, wenn es um das Zubauen einer Grünfläche geht. Die Stadt hat um des Friedens willen schon oft Nachverdichtungen gestoppt oder reduziert. Das wird sich ändern, wenn die Parteien ihre Versprechen wahr machen.
