Wer in München oder im Speckgürtel der bayerischen Metropole vom Eigenheim träumt und noch ein wenig Geduld hat, könnte in den kommenden Monaten von sinkenden Preisen profitieren. Allein die gleichzeitig steigenden Zinsen für Baukredite dürften eine allzu große Euphorie bremsen. Stephan Kippes, Leiter des Marktforschungsinstituts für den Immobilienverband Deutschland-Süd (IVD), spricht dennoch von einer Trendwende. "Die Zeiten steil steigender Kaufpreise könnten bald für eine gewisse Zeit vorüber sein", sagte Kippes am Montag bei der Vorstellung des Marktberichtes für das Münchner Umland. In einigen Landkreisen sei bereits spürbar, dass sich nicht mehr jedes Haus zu jedem Preis verkaufen lasse.
"Wir sind am Gipfel angekommen", bestätigt Christoph Müller-Brandt, Immobilienmakler aus Oberhaching. Es könne nicht mehr weiter nach oben gehen, auch wenn die Nachfrage in attraktiven Gemeinden wie Oberhaching und Unterhaching, Taufkirchen, Grünwald oder Sauerlach noch ungebrochen sei. "Potenzielle Verkäufer kommen aber nicht mehr mit stolzgeschwellter Brust zu mir", stellt Müller-Brandt fest. Sie wüssten, dass die Preise von vor wenigen Monaten kaum noch zu erzielen seien. Insbesondere für Objekte außerhalb von Top-Lagen, etwa an einer lauten Straße oder ohne Balkon, rechnet er schon bald mit Preiskorrekturen. Martin Windisch, der für den IVD den Raum Fürstenfeldbruck analysiert, berichtet bereits von Objekten, für die es null Nachfragen gebe.
Das beobachtet auch Florian Brandhuber, der im Erdinger Raum als Makler tätig ist. Er begründet stagnierende bis sinkende Verkaufspreise auch mit einer wegbrechenden Käuferschicht. "Wer sich bei 0,8 Prozent Zinsen für einen Baukredit das Haus noch leisten konnte, kann jetzt nicht mehr kaufen." Für die Landkreise Erding und Freising geht er dennoch weiterhin von guten Geschäften aus, weil der Flughafen sich wieder zum Jobmotor entwickle und die Firmen drumherum hochqualifiziertes Personal anzögen. "Die haben auch die entsprechenden Einkommen", sagt Brandhuber.
Starnberg bleibt die mit Abstand teuerste Kreisstadt
Wenn die Kaufpreiskurve für eine gewisse Zeit nach unten deute, sei das "keine Tragödie", bewertet Kippes die Entwicklung - zumindest aus Maklersicht. Die Bevölkerungsprognose für München und die umliegenden Landkreise, die bis 2040 einen weiterhin starken Zuzug voraussage, lasse darauf schließen, dass die Talfahrt nicht allzu heftig werde. Für kaufkräftige Investoren bleibe die Geldanlage in Immobilien hinsichtlich der hohen Inflation ohnehin weiterhin äußerst attraktiv.
In den ersten Monaten des Jahres zeigte sich allerdings noch der altbekannte Trend: Die Immobilienpreise zogen stetig an. In Starnberg, der mit Abstand teuersten Kreisstadt, mussten Käufer für ein freistehendes Einfamilienhaus im Schnitt zwei Millionen Euro bezahlen. In der Landeshauptstadt München lag der durchschnittliche Kaufpreis bei 2,2 Millionen Euro. Unter den anderen Kreisstädten lag nur Fürstenfeldbruck mit 971 000 Euro knapp unter der Millionenmarke. Im Halbjahresvergleich zum Herbst 2021 lagen die Preisanstiege in den Kreisstädten des Münchner Umlands zwischen einem Plus von 2,3 Prozent in Erding und einem Plus von 8,6 Prozent in Freising.
Konstant bis moderat habe sich die Entwicklung am Mietmarkt gezeigt, bilanziert Kippes. In der bislang vergleichsweise preiswerten Kreisstadt Ebersberg fiel der Zuwachs mit einem Plus von 2,3 Prozent am deutlichsten aus. Im Schnitt lag die Quadratmetermiete dort bei 13,10 Euro, in Dachau waren es 14,50 Euro. In Starnberg wurden mit durchschnittlich 17,90 Euro pro Quadratmeter nur geringfügig günstigere Mieten als in München (18,30 Euro) aufgerufen. Dass die Mieten in der Landeshauptstadt allerdings lediglich um 0,3 Prozent gestiegen seien, bezeichnete Kippes als fast schon "sensationell".
