Wohnungskauf in München: Erste Signale für eine Trendwende am Immobilienmarkt

Jahrelang gab es für die Preise in München nur eine Richtung: nach oben. Nun sinken laut Studie eines Internetportals erstmals die Preise für inserierte Wohnungen und Häuser - so stark wie nirgendwo sonst unter den sieben größten deutschen Städten. Die Ergebnisse im Überblick.

Ist die Trendwende auf dem Münchner Immobilienmarkt eingetreten? Die Preise für Eigentumswohnungen in der Stadt sind nach Angaben des Internetportals Immoscout24 seit Jahresbeginn um sieben Prozent gefallen und damit so stark wie nirgendwo sonst unter den sieben größten deutschen Städten. Das geht aus einer Pressemitteilung des Unternehmens vom Donnerstag hervor. Bei Einfamilienhäusern zeigt sich demnach eine ähnliche, allerdings etwas schwächere Entwicklung, hier liegt der Rückgang in München bei 3,1 Prozent, ebenfalls der höchste Wert im Vergleich mit Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf.

Die Analyse bezieht sich auf den Zeitraum von Januar bis Juli 2022. Ausgewertet wurden 312 deutsche Städte und Landkreise mit mehr als 100 000 Einwohnerinnen und Einwohnern. Bundesweit registriert Immoscout24 bei Eigentumswohnungen einen Rückgang der Quadratmeterpreise von 6,2 Prozent (Einfamilienhäuser: minus 4,8 Prozent). Steigende Wohnungspreise gab es demnach unter den sieben größten Städten nur in Berlin (plus ein Prozent) und Köln (2,2 Prozent).

Zu beachten ist, dass es sich um Angebotspreise handelt, also die Preise, zu denen Objekte auf dem Portal eingestellt werden. Die tatsächlichen Kaufpreise dürften sich oft unterscheiden - allerdings dürften sie bei einem Markttrend nach unten in der Regel eher nicht über den Angebotspreisen liegen.

Wie sind diese Zahlen einzuordnen? Offizielle Werte zu Kaufpreisen in München im Jahr 2022 wird es erst im Frühsommer 2023 geben, wenn der Gutachterausschuss der Stadt München seinen Bericht vorstellt, der auf allen abgeschlossenen Kaufverträgen des Vorjahres basiert. Für 2021 hatte der Jahresbericht noch deutlich steigende Preise in allen Kategorien aufgezeigt, im Bereich Wohnungen lag der Zuwachs bei 15,1 Prozent.

Das war allerdings noch vor dem Einmarsch Russlands in die Ukraine und vor dem deutlichen Anstieg der Kreditzinsen - die Corona-Pandemie hatte im Wohnimmobilienmarkt keine Spuren hinterlassen. Im Verhältnis zur Entwicklung der vergangenen Jahre würden die aktuell gemeldeten Rückgänge also vorerst nur eine Korrektur auf enorm hohen Niveau bedeuten.

Einer, der die Entwicklung der Preise sehr aufmerksam beobachtet, ist Stephan Kippes, Leiter des Marktforschungsinstituts beim Maklerverband IVD. Ende Juli hatte Kippes in einer Sonder-Pressekonferenz berichtet, dass die Preise in München nicht mehr weiter steigen. Ob sie aber auch sinken werden, darauf wollte er sich noch nicht festlegen. Seinen nächsten Halbjahresbericht legt der IVD Mitte September vor.

Auf die Zahlen von Immoscout24 angesprochen reagiert Kippes zunächst vorsichtig. Er betont, dass es derzeit wegen der vielen weltwirtschaftlichen Unsicherheiten, zu denen auch die Inflation zählt, schwer sei, Prognosen abzugeben. "Aber es gibt kein Gesetz, dass es in München immer nur nach oben gehen muss", sagt Kippes dann. Die Immobilienumsätze seien bundesweit schon zurückgegangen, und die Maklerinnen und Makler registrierten, "dass die Vermarktungsdauer von Wohnimmobilien steigt. Wenn ein Objekt länger liegen bleibt, werden die Preise eher nicht steigen." An die Gefahr einer Immobilienblase in München glaube er zwar nicht, "aber die Signale für eine Trendwende bei den Preisen sind da".