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Jahresbericht:Es wird immer mehr verkauft, für immer noch mehr Geld

Atlas-Hochhaus im Münchner Werksviertel, 2020

Das Werksviertel wachse auf eine spannende Art und Weise, sagt Kommunalreferentin Kristina Frank.

(Foto: Stephan Rumpf)

Die Umsätze auf dem Münchner Immobilienmarkt stiegen im vergangenen Jahr um 30 Prozent. Wie es nach der Corona-Pandemie aussehen wird, ist aber noch unklar.

Wenn man denkt, mehr geht doch nicht - dann geht in München immer noch ein bisschen mehr. Oder, wie diesmal, ziemlich viel mehr. 16,9 Milliarden Euro sind im vergangenen Jahr auf dem Immobilienmarkt umgesetzt worden, ein Drittel mehr als im Vorjahr, das ebenfalls von deutlichen, aber lange nicht so deutlichen Steigerungen geprägt war (plus fünf Prozent). Auf ein Rekordjahr folgte also so etwas wie ein Mega-Rekordjahr. Das haben Kommunalreferentin Kristina Frank und Albert Fittkau, Vorsitzender des Gutachterausschusses der Stadt, am Donnerstag verkündet. Der Gutachterausschuss, dem neben Fittkau etwa 30 Fachleute angehören, wertet regelmäßig die Kaufverträge aus und erstellt daraus einen Jahresbericht.

Auch die Zahl der Kaufverträge ist demnach wieder gestiegen, um sieben Prozent - eine solche Steigerung gab es seit 2010 nicht mehr. Seit 2011 waren die Zahlen konsequent zurückgegangen; so auch im Jahr 2018. Es wird immer weniger verkauft, das aber für immer mehr Geld, so lautete die Kernbotschaft des damaligen Berichts. Diesmal heißt sie: Es wird immer mehr verkauft, für immer noch mehr Geld.

Ob das so bleibt, weiß angesichts der Corona-Krise niemand, und die Prognosen von Experten hierzu widersprechen sich teilweise. Zum Beispiel beim Thema Gewerbeimmobilien: Die einen sagen, in München werden auch künftig jede Menge Büroflächen gebraucht; die anderen glauben, die aktuelle Entwicklung beim Home-Office zeige, dass in Zukunft Büroflächen frei werden könnten. Natürlich hat der Gutachterausschuss sich angeschaut, welchen Effekt Corona bisher auf den Markt gehabt haben könnte. Die Antwort: wohl kaum einen. Aus den Vertragsurkunden, die bisher vorliegen für die Zeit von Mitte März bis Ende April, gehen keine Preisrückgänge hervor. Allerdings schickten Notare die Urkunden oftmals gesammelt bis zu drei Monate nach der Unterzeichnung ein, erklärt Kommunalreferentin Frank - so dass womöglich längst noch nicht alle Transaktionen vorlägen. Was man aber schon wahrnehme: eine gewisse Zurückhaltung. Viele Marktteilnehmer warteten wohl zurzeit ab, sagt Fittkau. Nach dem Motto: lieber kein Deal als ein zu billiger Deal.

Zurück zum vergangenen Jahr, als die Corona-Pandemie noch nicht vorherzusehen war und der teuerste Immobilienmarkt Deutschlands mal wieder das tat, was er besonders gut kann: neue Rekorde setzen. Zum Beispiel beim Verkauf eines Einfamilienhauses in Oberföhring für 16 Millionen Euro. Oder eines Grundstücks für ein Mehrfamilienhaus in Laim für 45 Millionen Euro. Eines Einfamilienhauses in Bogenhausen für 13 Millionen Euro. Einer Doppelhaushälfte in Nymphenburg für 4,5 Millionen Euro. Oder einer Eigentumswohnung in Schwabing für 9,8 Millionen Euro (kein Neubau). Der teuerste Deal des Jahres jedoch war der Verkauf eines Büro- und Geschäftshauskomplexes für mehr als eine Milliarde Euro - es handelt sich dabei um den Tucherpark.

Weitere statistisch interessante Erkenntnisse des Jahresberichts: Der größte Anteil des Geldumsatzes entfiel 2019 mit rund 9,6 Milliarden Euro auf den Markt der bebauten Grundstücke (ohne Eigentumswohnungen). Das entspricht mehr als der Hälfte des gesamten Geldumsatzes. Auf dem Wohnungs- und Teileigentumsmarkt wurden rund 5,6 Milliarden Euro umgesetzt. Auf dem Markt der Wohnbaugrundstücke lag der Umsatz mit 1,3 Milliarden Euro etwa zehn Prozent unter dem Vorjahreswert. Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser wurden deutlich häufiger und teurer verkauft als im Vorjahr. Bei den bebauten Gewerbegrundstücken (klassisches Gewerbe, Büro- und Geschäftshäuser, Hotels) hat sich der Geldumsatz gegenüber 2018 mehr als verdoppelt.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien, so Fittkau, sei unverändert stark - wobei abzuwarten ist, ob das trotz Corona so bleibt. Im "absoluten Luxussegment" sei bei den Preisen langsam eine Obergrenze erreicht; Vermarktungszeiten verlängerten sich. Aber auch Objekte wie die klassische Doppelhaushälfte sind im Preis zuletzt nicht so sehr gestiegen. Während 2018 ein Neubau durchschnittlich 1,2 Millionen Euro kostete, waren es im vergangenen Jahr 1,27 Millionen Euro. Auch bei vermieteten Ladenflächen in Toplagen sei wohl eine Obergrenze erreicht; da stagnierten Mietpreise auf hohem Niveau.

Das Cover des Marktberichts ziert in diesem Jahr das Werk 12 im Werksviertel. Weil das neue Viertel "sehr dynamisch" sei, wie Frank sagt und "auf eine spannende Art und Weise" wachse: "Hier streckt München die Fühler aus in Richtung anderer Großstädte."

© SZ vom 29.05.2020/syn
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