Für junge Familien und Normalverdiener wird es immer schwerer bis nahezu unmöglich, Wohneigentum in München und dem Umland zu erwerben. Die Preiskurve für Grundstücke und Wohnungen zeigt weiterhin kontinuierlich nach oben, unter den bundesweit großen Städten liegt München bei fast allen Vergleichen an der Spitze.
"Es wird nicht billiger", sagt Albert Fittkau. Der Vorsitzende des Münchner Gutachterausschusses und Leiter des städtischen Bewertungsamts stellte bei der Jahreshauptversammlung des Haus- und Grundbesitzervereins die vorläufigen Zahlen für die Entwicklung der Preise auf dem Immobilienmarkt 2021 vor. Demnach kostete ein Quadratmeter Wohnfläche bei Neubauten im Schnitt in so gut wie jedem Segment mehr als 10 000 Euro. "Wenn es so weitergeht, ist bald keine Wohnung mehr unter einer Million Euro zu haben."
Grundlage der Erhebungen sind sämtliche notariell beurkundeten Kaufverträge in der Stadt, von der Ein-Zimmer-Wohnung bis zum Bürokomplex. Die Preissteigerungen liegen zwischen zehn und 20 Prozent, erläuterte Fittkau am Rande der Veranstaltung. Entscheidend aber sei, dass dies nun schon seit zehn, zwölf Jahren in Folge der Fall sei. Dies bedeute, dass der Preis für Objekte aller Art in bestimmten Bereichen nicht mehr finanzier- und erwirtschaftbar sei. Wenn man unterstelle, dass Immobilien auch den Ertrag steigern sollen, rentierten sich Objekte bei den hohen Kaufpreisen über eine Vermietung kaum noch.
Ein Reiheneckhaus in normaler Lage kostete durchschnittlich 1,3 Millionen Euro, rund zehn Prozent mehr als 2020. Die Preise für neu gebaute Eigentumswohnungen sind innerhalb eines Jahres um durchschnittlich zehn bis 15 Prozent gestiegen (2020: 7,5 Prozent), für wiederverkaufte Wohnungen um zehn Prozent. Selbst eine kleine Eigentumswohnung oder ein Apartment zwischen 34 und 37 Quadratmeter in guter Lage müssen einem mittlerweile 380 000 bis 450 000 Euro wert sein (2020: 365 000 bis 430 000).
Kaum ein Gewerbetreibender kann sich noch ein Grundstück leisten
Einen absoluten Rekordwert verzeichnet der Gutachterausschuss bei dem, was im Vorjahr auf dem Immobilienmarkt umgesetzt worden ist: knapp 19 Milliarden Euro (2020: 13,9 Milliarden) und damit so viel wie noch nie, sagt Fittkau. Erklärbar sei dies auch durch die "großen Deals" wie etwa den Verkauf des Tucherparks Ende 2019 für 1,1 Milliarden Euro. Zwar verzeichne Berlin mit weit mehr als doppelt so vielen Einwohnern wie München den größten Umsatz, doch umgerechnet liege München pro Kopf mit zirka 11 000 Euro wieder am höchsten. Berlin komme auf 6000 Euro.
Und wie eine Tabelle seit 1939 zeigt: Die Grundstücke von Doppelhaushälften werden immer kleiner, von rund 450 auf 300 Quadratmeter, die Kosten hingegen haben sich vervielfacht. Die Preisspirale für Geschosswohnungen drehe sich stärker nach oben als für individuelles Bauen. Wohl auch, weil immer mehr Institutionalisierte mit immer mehr Geld den Markt bestimmten, so Fittkau.
Besonders drastisch ist die Kluft beim Gewerbe zwischen höherwertigem (Hotels, Büros etc.) und klassischem (Bäcker, Schreiner, kleinere Werkstätten) mit in Einzelfällen bis zu 70 Prozent des Ersteren über dem Richtwert. "Das ist phänomenal. Die Preissteigerung kennt keine Grenzen", sagt Fittkau. Und es sei immer noch viel Kapital im Umlauf, das untergebracht werden soll. Die Konsequenz: Kaum ein normaler Gewerbetreibender könne sich noch ein Grundstück leisten. Der einzige Rückgang: Seit 2007 hinkten die Baufertigstellungen kontinuierlich hinter den Baugenehmigungen her.
Die Corona-Pandemie hat die Entwicklung so gut wie nicht gebremst. Das Thema der Zukunft werde sein, wie sich der Trend zum Home-Office auf den Büromarkt auswirke. Er denke eher nicht, sagt Fittkau. Und wie der Online-Handel die Strukturen verändere. "Dort wird es einen Wandel geben." Mit einer Immobilienblase in München rechne er nicht, weil es im Wohnbereich keinen strukturellen Leerstand gebe. "Es kann vielleicht eine Dämpfung geben, aber kurz- oder mittelfristig nicht."
