Luxus hat seinen Preis. Die Preissteigerung für luxuriöse Dinge übersteigt die Inflation sogar um ein Mehrfaches. Besonders deutlich wird dies am Münchner Immobilienmarkt.
„Für eine außergewöhnliche Wohnung haben wir im Herbst 2024 mehr als 30 000 Euro je Quadratmeter erzielt“, sagt Florian Freytag-Gross, CEO von Dahler Immobilien; das ist fast fünfmal so viel, wie eine Eigentumswohnung mit guter Bausubstanz kostet.
Dahler ist ein inhabergeführtes Maklerunternehmen, das auf hochwertige Immobilien spezialisiert ist. Die Firma mit Sitz in Hamburg ist seit Anfang des Jahres auch in München mit einem Büro auf der Maximilianstraße vertreten.
Das Luxusobjekt erfüllte alle Attribute, die sich reiche Käufer wünschen: Dachgeschoss, moderne Architektur, hochwertige Ausstattung, Landhausdielen, Einbauten vom Schreiner sowie Klimaanlage und hohe Sicherheitsstandards, zwei großzügige Stellplätze in der Tiefgarage inklusive. „Ober-Premium-Segment“, nennt Freytag-Gross das. „Man wundert sich teilweise, wie viel Geld im Markt ist.“
Jetzt sei eine Erbengeneration mit dickem Eigenkapitalpolster am Zug. Die kaufe für sich und fürs Alter und in der Gewissheit, dass Immobilien als sichere Geldanlage gelten. Zwar sind die Immobilienpreise in der jüngsten Krise eingebrochen, aber nicht so heftig wie am Aktienmarkt – und im Premiumsegment nicht so stark wie in weniger begehrten Lagen.
Dahler Immobilien untersucht regelmäßig, wie sich Angebot und Nachfrage für exklusive Immobilien auf Deutschlands größter Immobilienplattform ImmoScout24 entwickeln. Unter die Premiumsegmente fallen jeweils die teuersten zehn Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen und Wohnhäuser; in der jüngsten Analyse werden die Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verglichen.
Luxuriöse Häuser sind stärker gefragt als Wohnungen
Die Referenzwerte dafür sind von Stadt zu Stadt unterschiedlich. So beginnt der Luxus bei Eigentumswohnungen in München rein statistisch bei rund 14 500 Euro je Quadratmeter, während dieser Wert in Stuttgart bei rund 7050 Euro liegt. Was dabei auffällt: Die Zahl inserierter Eigentumswohnungen in der Spitzenpreisgruppe nahm zwischen dem vierten Quartal 2024 und dem ersten Quartal 2025 stark zu. In München fiel der Anstieg mit 28 Prozent besonders deutlich aus, im Durchschnitt über alle sieben Städte waren es 23 Prozent.
Schwach zeigte sich dagegen die Nachfrage: In München verringerte sich die Summe der Interessentenanfragen um fünf Prozent, verglichen mit minus neun Prozent im Durchschnitt. Trotzdem nahmen die Angebotspreise für Premiumwohnungen zu: in München – ebenso wie im Städtedurchschnitt – um sieben Prozent.
Noch mehr Bewegung gibt es auf dem Premiummarkt für Häuser. In München erhöhte sich die Anzahl der inserierten Häuser im ersten Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal um 24 Prozent – mehr als in allen anderen Städten; durchschnittlich waren es 21 Prozent mehr. Auch die Nachfrage wuchs, wenn auch deutlich weniger stark: Plus drei Prozent ergaben sich für München, sechs Prozent im Schnitt. Gleichzeitig kletterten die Angebotsquadratmeterpreise um durchschnittlich vier Prozent, während es in München rund zwei Prozent waren.
„Auf den ersten Blick kann es erstaunlich wirken, dass in München mehr Immobilien zum Verkauf stehen“, sagt Florian Freytag-Gross. Als Mitte 2022 der Markt einbrach, hätten sich viele Eigentümer entschlossen, ihre Immobilie erst mal zu behalten. Seit sich aber die Preise stabilisieren und die Nachfrage belebt, kämen viele dieser Häuser und Wohnungen wieder auf den Markt, sagt der Makler: „Die Vermarktungsdauer ist allerdings deutlich länger als früher.“
Hätten vor drei Jahren noch drei Monate gereicht, seien es derzeit sechs und nicht selten neun, bis ein Objekt den Besitzer wechselt. Kunden würden sich mehr Immobilien ansehen als früher und sorgfältiger prüfen, ob sie wirklich zu ihren Bedürfnissen passen.
„Käufer lassen sich vom Markt nicht mehr unter Druck setzen“, sagt der Dahler-CEO. „Sie akzeptieren, dass eine Immobilie auch mal weg ist, wenn sie sich nicht schnell genug entscheiden.“ Weniger Emotionen, mehr Vernunft beobachte er bei vielen Interessenten.
Was den Verkaufsprozess zusätzlich in die Länge zieht, seit die Zinsen gestiegen sind: Die Finanzierung ist schwieriger geworden. Banken prüfen sehr viel genauer, wem sie einen Kredit gewähren, und sie fordern deutlich mehr Eigenkapital. Aus all diesen Gründen seien jetzt noch Wohnungen und Häuser auf dem Markt, die in besseren Zeiten längst verkauft worden wären.
Umso bemerkenswerter ist es, dass die Preise den ImmoScout-Daten zufolge nicht weiter fallen oder stagnieren, sondern langsam wieder anziehen. „In einigen Lagen außerhalb der Ballungszentren haben wir Preisrückgänge von bis zu 25 Prozent gesehen. Meist ging es um ältere Immobilien aus den 60er bis 80er Jahren mit Sanierungsstau“, sagt Freytag-Gross. „In den Großstädten gab es Preisrückgänge zwischen zehn und 15 Prozent, auch in München.“ Getroffen habe es hauptsächlich die 1B-Lagen im Speckgürtel der Stadt, insbesondere im Norden oder Nordosten, aber auch im Nordwesten.
Seit dem Jahreswechsel belebt sich der Markt. München sticht unter den Großstädten – neben Berlin – heraus. Durchschnittlich riefen Eigentümer hier für Wohnungen Quadratmeterpreise von 18 401 Euro auf, rund 3500 Euro mehr als in Hamburg oder gut 7100 Euro mehr als in Berlin. Markanter ist auch der Vorsprung im Premiumsegment der Häuser. Dort wurden im Münchner Durchschnitt 17 564 Euro je Quadratmeter gefordert. Der Abstand zu allen anderen großen Städten liegt bei 4631 Euro und mehr.
