Es ist ein Ausreißer nach oben, selbst für Münchner Verhältnisse - aber eben auch eine Zahl, die ins Bild vom Wohnimmobilienmarkt in dieser Stadt passt: Für knapp acht Millionen Euro ist kürzlich eine Wohnung im Lehel verkauft worden. Es sei damit die teuerste Eigentumswohnung, die es bisher in München gegeben hat, sagt Martin Jauch, Chefgutachter der Immobilienbewertung bei der Hypovereinsbank (HVB). "Die Wohnung hatte einen Quadratmeterpreis von 26 000 Euro bei einer Fläche von 300 Quadratmetern."
Jauch nannte die Zahlen am Montag bei der Vorstellung eines neuen Marktberichts der HVB-Immobiliensparte. Aber wenn die Analysten richtig liegen, könnten die 26 000 Euro pro Quadratmeter vorerst der Rekordwert bleiben. Denn im obersten Segment des Wohnungsmarktes sei seit Beginn der Corona-Pandemie "eine deutliche Zurückhaltung spürbar", so Jauch. Der Grund: "Die sehr kaufkräftige ausländische Klientel ist ein bisschen weggebrochen."
Was den gesamten Münchner Markt betrifft und damit auch den allergrößten Teil der hiesigen Bevölkerung, so gibt es dem HVB-Bericht zufolge kaum Anzeichen dafür, dass der Anstieg der Immobilienpreise durch die Corona-Krise spürbar abflachen oder gar enden könnte. "Die Nachfrage ist bisher unverändert hoch und übersteigt bei weitem das Angebot an Wohnraum", sagt Peter Hoffmann, Leiter des Münchner Privatkunden-Geschäfts der Bank. Zwar sei der Umsatz von Wohnungen während der Ausgangsbeschränkungen deutlich langsamer gelaufen, "inzwischen liegt er aber wieder auf dem Vor-Krisen-Niveau".
Die Angaben decken sich mit dem Halbjahresbericht 2020, den der städtische Gutachterausschuss für Grundstückswerte kürzlich veröffentlichte. Demnach haben sich die Quadratmeterpreise für wiederverkaufte Eigentumswohnungen "vor, während und nach dem Corona-Lockdown nur geringfügig verändert", und zwar in Form eines leichten, kontinuierlichen Anstiegs im Zeitraum Januar bis Mai 2020. Für Neubauwohnungen in durchschnittlichen Wohnlagen hat der Gutachterausschuss im Mittel einen Preis von 8700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche festgestellt, in guten Lagen von 9400 Euro.
Als einen der Gründe für die steigenden Preise nennt der HVB-Gutachter Jauch die durchschnittliche Kaufkraft der Münchnerinnen und Münchner, die 35 Prozent über dem Bundesdurchschnitt liege. Zum Vergleich nennt er Hamburg, dort liege die Kaufkraft neun Prozent über dem Bundesschnitt. Die Bank beobachtet in ihrem Münchner Geschäft zudem einen besonderen Zuwachs "bei der vermögenderen Private-Banking-Klientel durch die Erbengeneration", wie der zuständige Bereichsleiter Hoffmann berichtet.
Auch auf dem Mietwohnungsmarkt registriert die Bank keine Entspannung. 2019 hätten sich neuwertige Wohnungen in mittlerer oder guter Lage um 3,5 Prozent auf 19,30 Euro pro Quadratmeter verteuert. Zum Vergleich nennt Gutachter Jauch Hamburg mit 17 Euro und Berlin mit 16 Euro. Der Maklerverband IVD hatte im Sommer für München ganz ähnliche Zahlen vorgelegt und machte zudem einen Zehnjahresvergleich auf: Demnach sind die Mieten in diesem Zeitraum für Altbauwohnungen (Baujahr vor 1950) um 39 Prozent, für jüngere Bestandswohnungen um 42 Prozent und für Neubauwohnungen um 48 Prozent gestiegen. Diese Angaben beziehen sich auf Einheiten, die zur Neuvermietung standen - im Gegensatz zum städtischen Mietspiegel, der auch Erhöhungen in bestehenden Verträgen erfasst.
Aber kann es wirklich so weitergehen? Oder besteht die Gefahr einer Immobilienblase in München, wie das Schweizer Bankhaus UBS in der vergangenen Woche zum wiederholten Male gewarnt hat? Die HVB sieht diese Gefahr nicht: "Die hohe Marktdynamik im weiter wachsenden München wird sich fortsetzen", heißt es im Marktbericht. Schließlich hätten sich die "Triebkräfte kaum abgeschwächt": die niedrigen Zinsen, der durch den guten Arbeitsmarkt bedingte Zuzug, der Trend zu Single-Haushalten und das zu geringe Angebot an Wohnraum.
Allerdings prognostizieren die Immobilienexperten der HVB, dass die Kaufpreise in den nächsten Jahren langsamer steigen und sie sich langfristig - also frühestens in drei Jahren - "auf den erreichten hohen Niveaus seitwärts bewegen", also stagnieren. Was diesem Trend noch entgegenwirken könnte, sind die derzeit noch ungewissen wirtschaftlichen Folgen der Pandemie. Je nach Ausmaß könnte das 2021 auf die Immobilienpreise drücken. Das Risiko für "deutliche Preisrückgänge" sieht die Bank aber als gering.