Sie sollen mehr Wohnungen bauen als geplant und das auch noch klimaschonender als bisher, dafür brauchen die städtischen Wohnungsbaugesellschaften GWG und Gewofag in den kommenden Jahren erhebliche Finanzspritzen: Stadtbaurätin Elisabeth Merk beziffert den Bedarf bis 2030 auf 725,8 Millionen Euro, wie aus einer Beschlussvorlage für den Planungsausschuss hervorgeht. Die in der vergangenen Woche wegen Corona-Infektionen im Stadtrat abgesagte Ausschusssitzung wird an diesem Dienstag per Video-Konferenz nachgeholt. Dabei können die Themen diskutiert werden, aber aus rechtlichen Gründen kann keine Abstimmung stattfinden. Diese muss in einer regulären Stadtratssitzung nachgeholt werden.
In der Vorlage heißt es, mit dem zusätzlichen Geld könnten die beiden Unternehmen in den zehn Jahren 2021 bis 2030 insgesamt 14840 neue Wohnungen errichten, 9531 davon im Energiestandard EH40, den die grün-rote Rathauskoalition zur Norm erklären will. Rechnet man ein bereits beschlossenes Sonderprogramm von 250 Millionen Euro hinzu, das bis 2025 läuft, ergibt sich also für dieses Jahrzehnt eine Gesamtsumme von knapp einer Milliarde Euro, die der Stadtrat GWG und Gewofag zusätzlich zur Verfügung stellen soll.
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Das allerdings dürfte nicht reichen, um die neuen Vorgaben der Fraktionen von Grünen/Rosa Liste und SPD/Volt zu erfüllen. Wie die Rathauskoalition Anfang Oktober mit einem Stadtratsantrag publik machte, erwartet sie nämlich künftig 2000 neue städtische Wohnungen pro Jahr statt dem bisherigen Ziel von 1500 Wohnungen, das GWG und Gewofag nach aktueller Kalkulation knapp erreichen würden mit den geplanten Sonderprogrammen. Die neue Vorgabe habe man in der aktuellen Vorlage nicht berücksichtigen können, sie werde "an anderer Stelle behandelt", schreibt Stadtbaurätin Elisabeth Merk.
GWG und Gewofag dürfen bis Ende 2024 die Mieten nicht erhöhen
Sie nennt mehrere Gründe, warum GWG und Gewofag auch die bisherigen Neubauziele nur mit zusätzlichen Mitteln erreichen könnten. Der vom Stadtrat beschlossene "Mieten-Stopp" schreibt fest, dass es bis Ende Juli 2024 keine Mieterhöhungen geben darf. Insgesamt verzichteten die städtischen Gesellschaften damit über fünf Jahre "auf Einnahmepotentiale in Höhe von rund 100 Millionen Euro", schreibt Merk.
Hinzu kämen enorm steigende Baukosten: Im August 2021 lagen sie demnach 11,8 Prozent über dem Niveau des Vorjahres. Auch die Folgen der Corona-Pandemie kosteten Geld, weil man etwa Mieten gestundet habe und sich wegen geschlossener Grenzen Bauarbeiten verzögerten. Zudem flössen die geplanten Jahresüberschüsse zwischen zehn und 30 Millionen Euro komplett in die Neubauaktivitäten. In der Summe gehe die Gewofag "mit der aktuellen Wirtschaftsplanung an die Grenze ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit", die GWG nehme "bereits überproportional viel Fremdkapital für ihre Neubauten auf".
Über so attraktive Grundstücke kann die Stadt nur selten verfügen. Nun hat sie drei Areale im Kreativfeld vergeben: an ein Mietshäuser-Syndikat, einen Investor mit Dumping-Mietangebot und zwei Genossenschaften. Auf die Bebauung eines vierten darf man gespannt sein.
Um die Neubauziele zunächst bis 2025 zu sichern und sie dann bis 2030 verstetigen zu können, brauchen GWG und Gewofag nach Merks Berechnungen 339 Millionen Euro, das allerdings ist mit den bisherigen Energiestandards kalkuliert. Künftig sollen ihre Neubauten den Passivhausstandard EF40 erfüllen, bei dem die Haustechnik deutlich teurer wird. Die Zusatzkosten dafür liegen bis 2030 bei 386 Millionen Euro - was in der Summe jene 725 Millionen Euro ergibt.
"Wenn wir unsere politischen Ziele erreichen wollen, dann kostet das eben etwas", sagt die SPD
Es sind Zahlen, die Christian Müller, Fraktionschef von SPD/Volt, nicht schocken, damit habe man gerechnet, sagt er: "Aber wenn wir unsere politischen Ziele erreichen wollen, dann kostet das eben auch etwas." Zudem verweist er darauf, dass die Mehrausgaben zumindest teilweise durch Fördermittel von Bund und Land kompensiert werden könnten, "der Koalitionsvertrag aus Berlin lässt da hoffen". Müllers Fraktion hat auch bereits ein jährliches 100-Millionen-Euro-Programm auf den Weg gebracht, mit dem mehr bezahlbarer Wohnraum für Auszubildende und Seniorinnen und Senioren geschaffen werden soll. Dieses werde sich mit den nun geplanten Zusatzausgaben für GWG und Gewofag verschränken, erklärt Müller.
Das Planungsreferat bringt in der Ausschusssitzung zudem einen weiteren Geldtopf auf den Weg, von dem vor allem GWG und Gewofag, aber auch andere Bauherrinnen und -herren profitieren würden: ein Zuschussprogramm "Holzwohnungsbau in München", in dem für die Jahre 2022 bis 2027 insgesamt 60 Millionen Euro zur Verfügung stehen.
