Einzelhandel in München: Ladenmietpreise sinken um bis zu 40 Prozent

In der Kaufingerstraße sind – wenig überraschend – laut einer Erhebung die meisten Passanten in München unterwegs. (Foto: Florian Peljak)

Nur langsam stabilisiert sich die Lage wieder. Während die Kaufingerstraße weiterhin als meistbesuchte Straße in der Innenstadt gilt, ist der Besucherrückgang an anderen Orten deutlich spürbar.

Die fetten Jahre sind vorbei: Die Spitzenmieten für Einzelhandelsimmobilien in der Münchner Innenstand sind binnen fünf Jahren teilweise um 40 Prozent zurückgegangen, geht aus Daten des Immobilienverbands IVD Süd hervor. „Da reibt man sich schon die Augen. Der Rückgang innerhalb des Altstadtrings ist beachtlich“, sagt Geschäftsführer Stephan Kippes.

Im Herbst 2019 wurden für 80 Quadratmeter im sogenannten 1a Geschäftskern, also etwa in der Kaufingerstraße, noch bis zu 410 Euro je Quadratmeter im Monat gezahlt: 32 800 Euro. In diesem Herbst sind es „nur“ noch 285 Euro, ein Preis, der schon seit mehreren Quartalen nicht mehr übertroffen wird. „Wir sind inzwischen auf einem stabilen Niveau“, sagt der Immobilienfachmann. Aber eben nicht mehr dort, wo die Mietpreise vor der Corona-Pandemie waren. Einen ähnlichen Effekt sehe man auch in den 1b-Lagen, grob gesprochen also innerhalb des Mittleren Rings.

In ganz Bayern fangen sich die Gewerbepreise gerade, zeigen die IVD-Daten. Während die Ladenmieten in bester Lage im Vergleich zum Frühjahr 2020 noch dicke Minuszeichen ausweisen – es ging mitunter um mehr als 20 Prozent runter – sind die Preise im zurückliegenden Halbjahr durchweg gestiegen, wenn auch nur ganz wenig. Das sei angesichts der schwierigen wirtschaftlichen Lage und des starken Gegenwinds, der vom Onlinehandel komme, bemerkenswert, findet Kippes.

Der IVD hat für seine jüngste Studie auch die Passantenfrequenz in der Münchner Fußgängerzone erhoben und mit Daten von Hystreet ergänzt. Wenig überraschend ist die Kaufingerstraße Nummer eins. Hier seien die meisten Leute entlanggelaufen. Kippes empfiehlt aber, die Ergebnisse nicht überzubewerten, da sie stark von äußeren Einflüssen abhingen wie dem Wetter, Spielen des FC Bayern oder Mega-Konzerten.

Was allerdings auffällt, ist, dass der Karlsplatz, der in der Vergangenheit immer mal mit einem kleinen Vorsprung vor der Kaufingerstraße lag, deutlich wenig Publikum anzieht als in früheren Jahren. „Die Achse Hauptbahnhof – Stachus hat dramatisch an Anziehungskraft verloren“, sagt Kippes. „Dort haben wir die Signa-Dauerbaustelle in der Schützenstraße. Das strahlt auf die Lauffrequenz am Stachus ab.“ Zum verwaisten Karstadt, einst eines der größten Warenhäuser Deutschlands, komme noch die Dauerbaustelle im ehemaligen Landesamt für Statistik, das seinen Sitz in der Alten Akademie hatte.

Während Kaufinger-, Rosen- und Theatinerstraße überdurchschnittlich hohe Passantenzahlen verzeichnen, bleibt die junge Fußgängerzone in der Sendlinger Straße ein Problem. Im Gegensatz zu manch anderen Experten ist Kippes der Meinung, dass sie „eindeutig“ keine 1a-Lage sei. Dafür sprächen mehrere Indizien. So sei die Sendlinger Straße keine klassische, über Jahrzehnte gewachsene Einkaufszone, die sich im Bewusstsein der Bevölkerung fest etabliert habe. Bei vielen sei sie eher als Seitenstraße verankert. Es gebe dort keine klassischen Kaufhäuser und eher wenige Flagship-Stores. Punkten könne sie dagegen mit ihrer guten Verkehrsanbindung, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen sowie etlichen Restaurants und Cafés.

Schließlich ist da noch der Filialisierungsgrad, ein zweischneidiges Schwert. Je höher dieser ist, desto höher sind auch die Mieten. Mit jeder Filiale verliert die Sendlinger Straße aber mehr von ihrem Gesicht und ihrer Geschichte. In den vergangenen Jahren sei der Filialisierungsgrad bereits von 60 auf über 80 Prozent gestiegen, sagt Kippes und spricht von einer „Retail-Gentrifizierung“.